הקרב על הפינוי בינוי: משרד המשפטים רוצה שתקבלו יותר על כל דירה

במשרד המשפטים מתנגדים ליוזמה של הרשות להתחדשות עירונית להגביל את התמורה שמקבלים דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי לשטח של 12 מ"ר בלבד. בכיר במשרד המשפטים ששוחח עם "גלובס", אמר כי הגבלת שטחי התמורה שמקבלים דיירים שמשתתפים בפרויקט של פינוי בינוי היא פעולה פסולה, שעלולה לפגוע בקידום פרויקטים מעין אלה ובזכויות הקניין של הדיירים. הגורם הבכיר מסר כי "כך מכניסים ודאות לעולם היזמות, על חשבון זכויות הקניין של הדיירים".

במשרד המשפטים רואים עצמם כצד לעניין, בתור מי שאמונים על הניסוח והשמירה על חוקי המדינה, ולעניין זה - כמי שמלווים את הנושא מהפן של הזכויות הקנייניות.

עמדתה של הרשות להתחדשות עירונית בדבר הגבלת התמורה נשלחה לאחרונה לשלל גופים, בהם ועדות תכנון ומינהלות ההתחדשות העירוניות שפזורות בערים רבות בישראל.

בשבוע שעבר חשף "גלובס" מסמך, שבו נכתב בין היתר כי התמורה ההולמת לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי, היא דירות חדשות ששטחן גדול ב-12 מ"ר (שטח של חדר נוסף/ממ"ד) משטח דירות המקור, וזאת למעט במקרים שבהם מדובר בדירות קטנות. במקרים של דירות קטנות, התוספת ההולמת צריכה להגיע עד 25 מ"ר.

 היוזמה להגבלת התמורה בפינוי בינוי

הערת השוליים שהפכה לסטנדרט בשוק

בשנים האחרונות התקבע בשוק, כי תוספת של 25 מ"ר לדירה הוא מעין סטנדרט. כיצד זה קרה? בשנת 2012 פרסם משרד השמאי הממשלתי שבמשרד המשפטים תקן שמאי תחת הכותרת "תקן 21". מדובר בתקן שנועד להכניס אחידות בתחשיבים השמאיים שמלווים פרויקטים של פינוי בינוי, ובהם רווחיות מינימלית נדרשת. זאת, בין היתר, כדי לקבל החלטה לגבי הטלת היטלי השבחה על היזמים שיכולים להגיע לעשרות מיליוני שקלים בפרויקט.

התקן נועד לסייע לוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה לאמוד על-פי סטנדרטים אחידים את מידת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים של התחדשות עירונית - וכך יוכלו להבין אם ניתן לצופף את הפרויקטים, או להיפך - לגרוע מהם יחידות דיור.

בנוסף, ביקש התקן לקבוע תמורות לדיירים. בעמוד 9 לתקן נכתב, כי "ככלל, התמורה הסבירה לבעל הדירה הינה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי. ככלל, הדירה החדשה תכלול חדר נוסף, ממ"ד ומרפסת כהגדרתם בתקנות התכנון והבנייה או שטח בהיקף דומה וכן חנייה על-פי התקן". בהערת השוליים לאותו סעיף נאמר, כי "המקובל הוא תוספת שטח של כ-25 מ"ר אשר יבואו לידי ביטוי בתוספת חדר/חדרים או שטח בהיקף דומה".

ואכן, פרויקטים של פינוי בינוי יישרו קו על סמך אותה הערת שוליים, באופן שהיה נוח כמעט לכולם: לוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, לרשויות המקומיות, וליזמים.

אלא שאותם 25 מ"ר לא היו מעולם מספר מחייב. "השוק התיישר על 25 מ"ר בגלל אותה הערת שוליים, אבל אנחנו לא מקבלים את זה שמדובר בסטנדרט", אומר אותו בכיר במשרד המשפטים. "אנחנו גם לא מקבלים את העמדה הנוכחית, שתוספת לדירה צריכה להיות 12 מ"ר. זה משהו שצריך להתקבל בין הדיירים לבין היזם, וזה תלוי בפרויקט.

יש פרויקטים שניתן יותר ויש כאלה שפחות, והיזם צריך לדעת מה הוא יכול לתת. באחרונה יצאה טיוטה לעדכון התקן השמאי, שבה השמאי הממשלתי כתב שהתמורה צריכה להיות בין 12 ל-25 מ"ר. לכן לא מקובל עלינו שצריך להורות לשוק שצריך לרדת ל-12 מ"ר. אנחנו לא נמצאים שם".

"למה לא לאפשר תוספת של 30 מ"ר?"

אותו גורם מוסיף כי "ברור לנו שחלק מהקשיים של פרויקטים להתחדשות עירונית נובעים מחוסר ודאות של היזמים. הכללים לא מספיק ברורים, התכנון לא ידוע, וקשה ליזמים להבטיח לדיירים משהו, לפני שאושרה תוכנית ולהחתים אותם על הסכמות לפרויקטים. משם בא הרצון של היזמים להגיע למצב, שבו הם יודעים טוב יותר לומר מה הם יכולים לתת לדיירים שלהם.

מצד שני, מדובר בזכויות של הדיירים. ואם התכנון מאשר 24 מ"ר או 30 מ"ר, ושהפרויקט יעמוד בצפיפות הנדרשת - אז מדוע להגביל אותו ל-12 מ"ר?".

לדבריו, במשרד המשפטים עוקבים בדאגה אחרי ההתנהלות של כמה רשויות מקומיות, שבחודשים האחרונים הודיעו על מדיניות דומה של מתן תוספת של 12 מ"ר (בתנאים שונים. א' מ') בפרויקטים של פינוי בינוי. מדובר בתל אביב, בפתח תקווה ובנתניה.

"עם כל הכבוד, אם יש לכם פרויקטים שניתן לתת בהם יותר זכויות, אז למה שהיזם ייהנה מזה ולא הדייר? זה משהו משפטי. זה יוצר מצב מקומם, שבו הוודאות ליזם תמומש על חשבון היכולת של הדייר למצות את זכויותיו", מסביר אותו גורם.

תגובת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "כפי שהובהר במסמך שהועבר, מטרת הפצתה של עמדת הרשות הממשלתית התחדשות עירונית הינה יצירת סטנדרט ברור ואחידות. אין הדבר בא במקום משא ומתן עם הגורמים הרלוונטיים.

יתרה מכך, יזמים אשר רווחיותם תאפשר מתן תמורה גדולה יותר מוזמנים לעשות כן, שהרי רצון הרשות הממשלתית הוא להביא להוצאת מספר רב יותר של פרויקטים לפועל וליצור ודאות בתחום".

***גילוי מלא: אלונה בר און, בעלים משותף ויו"ר דירקטוריון "גלובס", מכהנת גם כיו"ר "בית וגג", קרן יזמית בהתחדשות עירונית

החששות בשוק: "הקטנת התמורה לדיירים תאט פרויקטים"

גורמים בשוק הנדל"ן מזהירים מהצעד של הקטנת התמורות ל-12 מ"ר. אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו, המשמש גם יו"ר ארגון קבלני הנגב וב"ש ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ, מזהיר כי תמורה של 12 מ"ר עלולה להתגלות כלא-אטרקטיבית. "פינוי בינוי הוא הליך ארוך, מייגע ומסורבל, במיוחד המו"מ עם הדיירים. הקטנת התמורה תאט משמעותית את קצב העסקאות בתוכניות פינוי בינוי. 12 מ"ר זאת תמורה לא מפתה, והדיירים לא יסכימו לה. זה יוריד את המוטיבציה של הדיירים ויחליש את היקף העסקאות".

מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי, ננה חן, טוענת כי שינויי המדיניות התכופים בתוכניות פינוי בינוי יוצרים טלטלות, שיוצרות אי-ודאות בקרב דיירים ויזמים. "אמנם המסמך הנוכחי של הרשות הארצית להתחדשות עירונית מנסה לייצר ודאות, אך אסור לשכוח את הפרויקטים שכבר חתומים", אומרת חן. "יש לייצר תקופת מעבר, שלא תפגע בהתחייבויות שלנו היזמים מול הדיירים. ההמלצה שלי לדיירים היא חד-משמעית - תתקדמו לחתימת חוזים כמה שיותר מהר, משום שמעבר להחלטה של הרשות להתחדשות עירונית, הרשויות כבר מדברות בחדרי חדרים על הצעד הבא: לא לאפשר תמורות כלל למעט מתן מרפסות".

עו"ד אלדר אדטו, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה ושות', מסביר כי תקן 21 במתכונתו המחודשת, שקובעת 20% רווח - לא תמיד ישים. "מסמך המדיניות החדש מפנה לתקן 21, אשר כבר במתכונתו החדשה הקובעת רף מינימום של רווח של 20% שאינו רלוונטי. רוב גדול של פרויקטים בפינוי בינוי אינם מגיעים לרף המינימלי מבחינת רווחיות. פרויקטים אלו, למרות שלא מגיעים למינימום הרווחיות הקבוע בתקן, מאושרים לליווי על ידי הבנקים, ומקבלים מימון".

לדבריו, המשמעות של הקטנת התמורות היא הקטנה נוספת ברווחיות היזמים, דבר שיסכן את קידום הפרויקטים בתחום. "הקטנת התמורה מעידה על כיוון ברור, והינו תמורה של אפס מטרים עתידיים לעסקאות פינוי בינוי. דיירים בפרויקטים אלה חייבים להבין כי מה שהיה בעבר לא קיים היום, ובוודאי לא יהיה בעתיד. יש לקדם את העסקאות היום ולא לחכות לפנטזיות עתידיות".

*** גילוי מלא: אלונה בר און, בעלים משותף ויו"ר דירקטוריון "גלובס", מכהנת גם כיו"ר "בית וגג", קרן יזמית בהתחדשות עירונית.