דעה: מודל המגורים העתידי עומד בפני שינוי מהותי

לפי מידע צופה פני עתיד של הלמ"ס בנושא הדמוגרפיה, בשנת 2050 צפויים להיות בישראל כ-20 מיליון נפשות. כיום, אוכלוסיית ישראל עומדת על 9 מיליון, מה שמצביע על גידול של 11 מיליון נפשות במהלך 30 השנים הקרובות. בחישוב זריז ופשוט נסיק כי בכל שנה האוכלוסייה בארץ תגדל בכ-366 אלף נפשות בממוצע.

נתון מעניין נוסף המצוי בדוחות הלמ"ס הוא מספר הנפשות הממוצע לדירה העומד על שלוש, דבר שמביא אותנו למסקנה כי תידרש תוספת של 122 אלף יחידות דיור בממוצע כל שנה עד ל-2050. נזכיר, כי היעד הממשלתי מכוון לבנייה של 70 אלף יח"ד לשנה, כשבפועל נבנות רק 45 אלף יח"ד במקרה הטוב.

נקודה חשובה נוספת היא הדיסאינפורמציה שפיזר שר האוצר הכושל משה כחלון כאשר טען כי הצליח לספק 100 אלף יח"ד לשנה. כחלון הצניע את העובדה שהוא דיבר על שיווק ולא על בנייה בפועל, שהמרחק בין השניים הוא כמרחק מזרח ומערב. מסקנת הביניים המתבקשת היא שאין מנוס מעליית מחירים, מאחר שלא רק שההיצע לא ידביק את הביקוש, אלא שגם היעדים הממשלתיים (70 אלף יח"ד לשנה) אינם מצויים בהלימה עם דרישות המציאות, כפי שהוזכר לעיל.

ביקוש חזק מהיצע אינו מצב של "בועה" בעולם הכלכלי, שבו מחירים נקבעים לפי ביקוש והיצע, ולא אחת עולה הטענה כי יש את מגבלת כוח הקנייה. טענה זו גורסת כי למרות שיש ביקוש גבוה מההיצע הקיים, עדיין יש מגבלה ליכולת של האזרחים לרכוש דירה. מכאן, שיש גבול מחיר מסוים שמעליו כבר אין מסוגלות קנייה, ודבר זה אמור להביא לירידת מחיר.

במרץ 2017 העליתי השערה כי למרות מגבלת כוח הקנייה, מחירי הדיור ימשיכו להעלות בעיקר משום שמודל המגורים ישתנה ושחקנים חדשים ירכשו את הדירות - שמחירן יאמיר. השערתי מסתמכת על ההנחה כי הביקוש טבעי וקיים עקב הגידול הדמוגרפי והעובדה שמשפחות יהיו חייבות להתגורר היכן שהוא. מכאן, שמודל הבעלות על נדל"ן ישתנה ויהפוך לשכירות ארוכת-טווח במקום בעלות ישירה על דירות.

בנוסף חזיתי בהשערתי כי השחקנים החדשים שיחזיקו בבעלות על דירות יהיו הגופים המוסדיים, וביניהם גופי הפנסיה שלנו, המחזיקים בעודף מזומנים עצום שרק מחפש להיות מושקע. מאחר שגופים אלו מחפשים אפיקים סולידיים במטרה לשמור על כספי החוסכים, הרי שהנדל"ן יוכל לתת מענה הולם לצורך זה בכניסתם לתחום של חברות "דירה להשכיר". יחד עם הטבות המס שחברות "דירה להשכיר" יקבלו, ועליית שווי הנכסים שיעלו את רווחיות גופים אלו בדוחות השנתיים, ועל ה'נייר' לצורך שימושים פיננסיים אחרים שלהם - מגבלת המחיר שתמנע מאזרחים בעלות על נדל"ן למעשה תהיה כמעט בלתי נראית עבור הגופים המוסדיים.

התחזית הזו שלי, שזכתה להרמות גבה מרובות לפני כשנתיים-שלוש, מתחילה לקבל היום תימוכים דווקא מהגופים המוסדיים. בכתבתו של עומרי כהן ב"גלובס" בה רואיין אמיר כהנוביץ', הכלכלן הראשי של הפניקס-אקסלנס, ("לא רק שאין בועה - שוק המניות והנדל"ן צריך להיות הרבה יותר גבוה", 1.8.19), נאמר המשפט: "שיעור הבעלות על דירות יירד ומי שיקנה את הדירות הן קרנות הפנסיה... כך ששווי הדירות יכול מאוד לעלות גם בלי קשר למשכורות". גישה זו מצדיקה את השערתי בכמה היבטים: הראשון - ביטול קיומה של בועה; השני - שינוי מגמה מבעלות לשכירות; השלישי - מעבר מהחזקה פרטית בנדל"ן למגורים להחזקה של המוסדיים.

המציאות הנעלמת מעיני האזרחים היא שבשנים האחרונות אנו עדים להתעוררות של מחאה המתבטאת בסיסמאות כגון: "לא קונים דירה במחיר בועה". הגישה של רבים שתמבלבלים בין רגשות והתקווה לדירת מגורים, לבין המציאות החזקה, מביאה אותם להמתין עם רכישת בית החלומות מתוך תקווה להתפוצצות של "בועה" שאינה קיימת בפועל. המתנה שכזו תגרור אותם למצב שבו שוב קטר הנדל"ן ייצא מהתחנה וישאיר רבים מהם מאחור, והם יהיו החלוצים של המעבר למודל שכירות ארוכת-טווח למגורים. האירוניה העצובה במצב שכזה היא שהדירות שאותן הם יישכרו, למעשה יירכשו על ידי המוסדיים מהכספים שהם עצמם מפרישים מהמשכורת, והתשואה על הקרן תגיע מתשלומי השכירות שלהם. הזוי - אך מציאותי.

טוב יעשו אם יתעלמו מפנטזיית קריסת הבועה וימהרו לרכוש לעצמם דירת מגורים. 

הכותב הוא משקיע ובעל הבלוג "גורו נדלן"