דוחות חזקים לגב ים ותחזית להמשך הצמיחה; כוחו של אלשטיין יפחת

חברת הנדל"ן המניב גב ים  סיכמה היום את 2019 עם רווח נקי לבעלי המניות של 463 מיליון שקל, המשקף זינוק של 68% בהשוואה לרווחיה ב-2018. ברבעון הרביעי של 2019 רשמה החברה רווח נקי לבעלי המניות של 176 מיליון שקל, המשקף צמיחה של 206% לעומת הרבעון המקביל ב-2018.

גב ים מחזיקה בנדל"ן להשקעה (כולל נכסים בהקמה ונכסים למכירה) בשווי של 7.77 מיליארד שקל, מתוכו נכסים מניבים בשווי של כ-6.9 מיליארד שקל. כ-75% מנכסי החברה הם פארקי הייטק ומשרדים להשכרה, כאשר יתרת הנכסים מתחלקת בין לוגיסטיקה ותעשייה (18%) ומסחר (7%). לדברי החברה, נבעה הצמיחה החדה ברווחי השנה שחלפה מעלייה בהכנסות מהשכרת מבנים, מעלייה בדמי השכירות ועלייה חדה יותר בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שבבעלותה. בשנת 2019 רשמה גב ים הכנסות של 359 מיליון שקל מעלייה בשווי ההוגן של נכסיה, וזאת לעומת הכנסות של 206 מיליון שקל מעליית שווי נכסים שנרשמו ב-2018.

שערוכי נכסים וקרקע

בשנת 2019 שיערכה החברה את מגדל המשרדים ToHa1 בעקבות השלמתו ואכלוסו, וכתוצאה מכך רשמה הכנסות של 159 מיליון שקל מעליית השווי ההוגן של הפרויקט. בנוסף לכך, נרשמו ב-2019 הכנסות של 263 מיליון שקל משערוך נכסים קיימים, הכנסות של 79 מיליון שקל משערוך קרקעות המיועדות להקמת נכסים מניבים, וכן הכנסות של 17 מיליון שקל משערוך נכסים בהקמה. שיעור תשואה משוקלל של הנגזר מהנדל"ן המניב להשקעה עמד בסוף 2019 על 7.45%.

הכנסות החברה מהשכרת מבנים צמחו בשנת 2019 ב-11.1% ל-510 מיליון שקל, ואילו הרווח הפעלת הנכסים המניבים (NOI) צמח גם הוא באותו השיעור ל-490 מיליון שקל (חלק החברה 402 מיליון שקל). ה-FFO (תזרים מזומנים נקי מנכסים מניבים) המיוחס לבעלי המניות צמח ב-2019 ב-16% ל-231 מיליון שקל.

להערכת החברה, יגדלו שטחי השכרה שלה בכ-28 אלף מ"ר ב-2020 ל-1.023 מיליון מ"ר, והיא תציג צמיחה של 8%-8.6% בהכנסות מהשכרת מבנים לטווח של 551-554 מיליון שקל. ה-NOI (רווח גולמי) צפוי לצמוח בשנה הקרובה ב-8.2% עד 8.8% לטווח של 530-533 מיליון שקל.

בשנת 2019 חתמה החברה על 143 חוזי שכירות, ביחס לשטח עילי של כ-151 אלף מ"ר המניבים כ-108 מיליון ש"ח בשנה. הסכמי השכירות שמתייחסים לשטחים בבניינים קיימים נחתמו תוך עלייה ריאלית ממוצעת בדמי השכירות בשיעור של כ-6.4% (שיעור של כ-4.4% בחידושי חוזים ושיעור של כ-9.6% בחילופי שוכרים).

בשנת 2019 השקיעה החברה סך של כ-392 מיליון שקל בפרויקטים שנמצאים בתכנון, רישוי והקמה, מתוכם סך של כ-18 מיליון שקל בעבודות תחזוקה בנכסים קיימים, אשר מטרתן הארכת חיי הנכס ושיפורו.

הדירקטוריון יגדל?

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב ים, הסביר כי החברה ממשיכה להתרחב ומובילה מהלכי ייזום אינטנסיביים בהיקף של כ-410 אלף מ"ר (כ-325 אלף מ"ר חלק החברה), הכוללים 12 פרויקטים בהשקעה כוללת של כ-2.3 מיליארד שקל. פרויקטים אלו יעמידו את מצבת הנכסים המניבים של החברה על למעלה מ-1.3 מיליון מ"ר עם הכנסות שנתיות של כ-730 מיליון שקל, החל משנת 2024.

יעקובוביץ הוסיף כי פעילות הייזום הענפה של גב-ים צפויה להימשך ולגדול בשנים הבאות בסדרי גודל משמעותיים ולהשפיע לחיוב על תוצאותיה. לדבריו, כלל נכסי החברה אינם משועבדים והיא שומרת לאורך זמן על רמת מינוף נמוכה, של כ-47%, נכון לסוף 2019.

גב-ים הפכה באחרונה לחברה ללא גרעין שליטה, לאחר שבעלת המניות הגדולה בה, חברת נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי-דסק"ש של אדוארדו אלשטיין, צמצמה בקיץ את החזקתה במניות גב-ים מ-51.7% ל-34.9%. עם זאת, במשרד המשפטים מתקשים לפי שעה לקבל את ההגדרה הנוכחית, לאור הייצוג הגבוה של נכסים ובניין בדירקטוריון גב-ים והמשך ההחזקה בתפקיד היו"ר.

עם קשר או בלי, פרסמה היום גב ים זימון לאסיפת בעלי מניות, לפיו בכוונתה להקטין את כוחם של אלשטיין ואנשיו בדירקטוריון בעקבות הירידה משליטה, וזאת באמצעות הגדלת מספר הדירקטורים. כיום כולל הדירקטוריון של גב-ים שבעה חברים ובהם שלושה דירקטורים חיצוניים, דירקטורית בלתי תלויה אחת, וכן את שלושת הנציגים של נכסים ובניין: אדוארדו אלשטיין, אחיו אלחנדרו אלשטיין, וכן שותפו של אלשטיין, סאול זאנג.

במסגרת הצעת ההחלטה, ייבחרו מחדש כל הדירקטורים הקיימים (למעט הדח"צים שנבחרים על-פי חוק אחת לשלוש שנים) וכן דירקטור בלתי תלוי נוסף - רו"ח ושמאי המקרקעין יוסי פרייברון, שכיהן במשך כ-30 שנה בתפקיד מנכ"ל חברת הקניונים ישפרו. לדברי גב-ים, התקבלה ההחלטה בידי ועדה מיוחדת שכללה את הדח"צים והדירקטורית הבלתי תלויה.

האסיפה תתכנס ב-18 במארס ולאחריה ניתן יהיה להבין את דעתם של המשקיעים המוסדיים, על המשך הייצוג של אנשי אלשטיין בדירקטוריון. בנכסים ובניין מקווים כנראה שהגדלת מספר הדירקטורים תביא לשינוי גישה אצל משרד המשפטים.

בתוך כך דיווחה היום נכסים ובניין כי תמכור את חלקה 63.3% בבניין בת"א תמורת 57 מיליון שקל, בתוספת מע"מ. בגין העסקה צפוי לנכסים ובניין תזרים מזומנים של 55 מיליון שקל ולהערכתה היא צפויה לרשום רווח נטו של 23 מיליון שקל מהמכירה בדוחות לסיכום 2019.

הרוכשת בעסקה היא חברת בנייני העיר הלבנה, שמחזיקה ביתרת הזכויות בנכס. מדובר בבניין המשרדים שממוקם ברחוב פינסקר 2, פינת אלנבי 27, מול המגרש שבו שכן בעבר קולנוע מוגרבי. לפני כארבעה חודשים פנתה בנייני העיר הלבנה לביהמ"ש בבקשה לפירוק השותפות בבניין, ובתום התמחרות בין הצדדים נקבע כי היא תרכוש את החזקותיה של נכסים ובניין.