תל אביב חוזרת לשנים של העליות הגדולות במחירי הדירות

קצב עליית המחירים השנתי באזור תל אביב חוזר לרמות הגבוהות אליהן הורגלנו לפני מספר שנים. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). על אף ירידה חודשית קלה שנרשמה במדידה האחרונה, מחירי הדירות במחוז עלו ב-5.7% במהלך 2019. הדבר בא לידי ביטוי גם בעלייה שנתית של כ-6% ברמת העסקאות שבוצעה ברבעון האחרון של 2019. העליות בתל אביב כפולות כמעט מהעליות הממוצעות בכלל המדינה, שהגיעו ל-3% בשנה.

בהיבט חודשי, המחוז היחיד שבו נרשמו עליות מחירים בחודש האחרון היה מחוז חיפה, שבו עלו המחירים ב-0.7%; במחוז הדרום הם נותרו על עומדם, ואילו במחוזות האחרים נרשמו ירידות: בצפון ובמרכז של 0.4%, ובירושלים ובתל אביב של 0.2% כל אחד.

ואולם בראייה שנתית, מחירי הדירות במחוז תל אביב, הם ש"סחבו" את מחירי הדירות למעלה. עוד מחוז שבלט בשנה הזו היה מחוז הצפון דווקא, שמחירי הדירות בו עלו ב-3.8%. בייתר המחוזות נרשמו עליות שנתיות שנמוכות מהממוצע הכולל: בחיפה הם עלו בקצב של 1.8%, במרכז הם עלו ב-1% ואילו בדרום ובמחוז ירושלים הם עלו ב-0.8% בשנה האחרונה. במילים אחרות, יש כאן איתות ברור מתל אביב, שהירידות שפקדו את המחוז במהלך 2018 (שהתבטאו בכ-4%) נבלמו, וכי השוק מתחיל לפתוח פער מחירים נוסף בין הדירות במחוז זה למחוזות אחרים. 

בדרך כלל כשמחירי הדירות עולים, גם מחירה הממוצע של עסקה עולה. חשוב לציין כי אין זהות בין שני המושגים: כשהציבור נוהר לרכוש דירות זולות בפריפריה, כפי שארע בשנים האחרונות, מחירי העסקאות שבוצעו אמנם ירדו, אולם מדד מחירי הדירות לא בהכרח ירד. בתקופה האחרונה הוא דווקא עולה, שכן על אף המיעוט היחסי בעסקאות בדירות יקרות יותר - מחיריהן לא ירדו. בדיקה שנתית, הרבעון האחרון של 2018 לעומת הרבעון האחרון של 2019, מעלה כי רמת מחירי העסקאות בתל אביב רשמה עלייה ממוצעת של 6% וברבעון האחרון של 2019 היא הגיעה ל-2.21 מיליון שקל. זאת לעומת עסקה ממוצעת בכל ישראל, שהיקפה ברבעון האחרון של 2019 עמד על 1.53 מיליון שקל - עלייה של 0.7% לעומת המחיר הממוצע ב-2018.

ירידה במחירי הדירות במחוז ירושלים

סיפור מעניין מתרחש במחוז ירושלים: שם מחירי העסקאות נפלו בשנה האחרונה ב-14%, מיותר מ-1.8 מיליון שקל לשפל של 1.55 מיליון שקל. ניתן להעריך כי במחוז זה המחירים הושפעו מריבוי עסקאות מחיר למשתכן שנרשמו בירושלים ובבית שמש (ושאינן מסוננות בדומה לנעשה במדד מחירי הדירות), כי בסופו של דבר מדד מחירי הדירות של המחוז רשם, כאמור, עלייה.

במחוז הצפון, שבלט כאמור גם במדד מחירי הדירות, רמת העסקאות עלתה אף היא ב-3.8% ל-942 אלף שקל מחיר דירה מממוצעת שנרכשה ברבעון האחרון של השנה; במחוז מרכז מחירי העסקאות עלו ב-5.7% מהרבעון האחרון של 2018 לזה של 2019 ל-1.84 מיליון שקל, בחיפה נרשמה עלייה צנועה של 0.1% במחירי העסקאות ל-1.22 מיליון שקל ואילו בדרום מחירי העסקאות עלו בחצי אחוז ל-1.1 מיליון שקל.

מדד מחירי הדירות החדשות יכול לתת אינדיקציה מכיוון אחר למגמה של התקופה האחרונה. מדד זה עורך ממוצע בין מחירי כלל דירות הקבלן שנרכשו, כולל אלה שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן. ריבוי העסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים בדירות מסובסדות במסגרת המבצע הממשלתי, הוריד את המדד הזה לשפל לפני מספר חודשים, ואולם בחודשיים האחרונים הוא דווקא רשם עליות, ובסופו של דבר הסתכמה השנה בירידה כוללת של 3%. לא ברור מה קרה עם מחירי הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי.

אם נחזור לתל אביב, מה שמאפיין את המחוז הזה הוא מיעוט משמעותי בדירות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן ועל כן השוק החופשי - הוא השולט. אתמול (ה') פורסם בלמ"ס, כי רמת גן התייצבה בראש טבלת מכירת הדירות החדשות בארץ ברבעון האחרון של 2019 עם 810 דירות שנמכרו בה; בתל אביב נמכרו 400 ואילו בהרצליה - 386 דירות חדשות. רוב המקומות האחרים שהצטיינו במכירת דירות חדשות באותו רבעון - שוהם, באר יעקב, ירושלים באר שבע, שדרות, בית שמש ועוד - עשו זאת במסגרת מחיר למשתכן. לכן פערי המחירים בין אזור תל אביב ליתר חלקי הארץ רק עולים.

מה יקרה בהמשך? סביר כי בשל השיתוק הפוליטי, הבחירות החוזרות והנשנות והריביות הנמוכות, המגמה של עליות המחירים - תימשך. מה יקרה אחרי הבחירות? זו כבר שאלה שלא נראה שמישהו יודע עליה את התשובה.