מעדיפים פינוי-בינוי? צריך לעבוד קשה בשביל זה

באוקטובר האחרון החליטה המועצה הארצית על סיום תמ"א 38 בתוך שלוש שנים, במטרה להפנות את המאמץ לכיוון של פרויקטים של פינוי-בינוי ותכנון מתחמים שלמים.

בכך נדמה היה שהוויכוח הגדול בין החשיבות של תמ"א 38 לחיזוק המבנים לבין מדיניות התכנון הבעייתית המתייחסת למבנה אחד בלבד ללא ראייה מרחבית - מיצה את עצמו. ברור שתכנון רחב היקף יהיה נכון יותר לכולם. אבל האם העדפת מתחמים גדולים בלבד היא עניין מעשי? רוב הגורמים שעוסקים בתחום לא סבורים כך, כי יש מכשולים רבים בדרך.

נתחיל במספרים. על פי נתונים שנאספו עבור "גלובס" ביד 2 וויזר, נכון ליולי 2019 אוכלסו ברחבי הארץ 1,427 בניינים שונים בתמ"א 38 (בשני המסלולים). בדוח האחרון שפרסמה הרשות להתחדשות עירונית ל-2018, המספר עמד על 955 מבנים. מדובר בתוספת של 472 בניינים תוך פחות משנה - קצב משמעותי שעוד צפוי להתגבר לפני שהתוכנית תסתיים, בתוכנית שלא עלתה למדינה שקל אחד בהוצאה ישירה.

 רוב מכריע של בניינים שחוזקו בתמ"א 38 ולא בפינוי בינוי

עוד על פי הנתונים, בעוד תמ"א 38 בשני המסלולים (חיזוק ותוספת, הריסה ובנייה) מהווה 91% מכלל הבניינים שאוכלסו בהתחדשות עירונית, פינוי-בינוי מהווה רק 9% - אף שהיא ותיקה יותר. זו תמונת מצב לא מחמיאה לתוכנית המועדפת כיום על הממשלה.

 השיאניות

מה אפשר לעשות כדי לקדם את התחום בצורה שבאמת תיתן לפינוי-בינוי יתרון? הנה כמה דברים הכרחיים.

1. מיפוי של כל המתחמים

בתור התחלה, יש לייצר מיפוי שיטתי ומסודר של המתחמים בכל רחבי הארץ, עם פירוט של זכויות בנייה אפשריות, עמידות התשתיות הציבוריות וגם החברתיות והתייחסות להשלכות החברתיות והכלכליות על העיר.

מיפוי כזה הכרחי גם במגזר הערבי והחרדי, וצריך לכלול גם צוותי ליווי מקצועיים ומימון לרשות מקומית שאינה יכולה לבצע או לממן את הדברים לבד.

2. לקבוע סטנדרט אחיד (עם חריגים)

מה יכולים בעלי הדירות לקבל, מה יכולים הקבלנים והיזמים לקבל. כמו כן יש לקבוע לוחות זמנים ברורים לאישור תוכניות ולשלבי ביצוע.

לא ניתן לקבוע סטנדרטים קבועים לכל הארץ, ויש לקבוע כללים על בסיס אזור גיאוגרפי ואשכול חברתי כלכלי, המתחשבים גם ברווח היזמי אבל גם בסוגיות חברתיות. זה לא יקרה מהיום למחר - אבל צריך ליישר קו בשלב זה או אחר, עם תקופת מעבר שתאפשר לחוזים שכבר נחתמו מרווח נשימה. ואגב, קביעה ספורדית שבכל הארץ מספיקה תמורה של כ-12 מ"ר (ראו ידיעה משמאל) למשל לא מסייעת לוודאות אלא עושה בדיוק את ההפך. ממתי דין תל אביב, רמת גן והרצליה הוא דין נהריה, אשדוד ובאר שבע?

3. סבסוד אחזקת הבניין

לחזק מבנים בפני רעידות אדמה או להרוס בניינים ישנים ומסוכנים כדי לבנות חדשים זה מעולה, אבל אם הדיירים הוותיקים לא יוכלו לממן את המגורים בדירה החדשה - מה התועלת? וגרוע מכך, אם התחזוקה והאחזקה לא יפוקחו, מי ימנע מהמקומות שהיום אנחנו מחזקים ומחדשים להפוך לסלאמס עוד 15 שנה?

קביעה ברורה ופשוטה של מנגנון סבסוד או מימון תחזוקה בבניינים החדשים לצד קידום ואישור חקיקה הנוגעת לנורמות תחזוקה, תו תקן לחברות ניהול ותחזוקה וגם פיקוח אמיתי ויעיל - הם הכרחיים. גורמים שונים במשרדי הממשלה כבר עובדים על היבטים שונים של הנושא, אבל צריך להסתכל על הכול כמכלול אחד ולהעניק לנושא את החשיבות וההתייחסות הראויה לו.

4. להבטיח יותר דירות קטנות

הפרויקטים החדשים אמנם מגדילים את היצע הדירות החדשות, אבל בתמ"א 38 יש מלכוד: הדירות הקטנות שהיו בבניין הישן כמעט תמיד יגדלו בלפחות עוד חדר (ממ"ד) והדירות החדשות שנבנות בדרך כלל יהיו גם הן גדולות (בגלל קווי המתאר הקיימים של הבניין) או יקרות (פנטהאוזים).

המשמעות המעשית במקרים הללו היא היעדר היצע מספק של דירות קטנות. בשכונות שהן שיאניות התמ"א, הביקוש לדירות בנות 2-3 חדרים דווקא מרקיע שחקים. על פי נתוני יד 2 ווייזר לשנים 2018-2019, אפשר לראות ביקוש גדול מאוד לדירות קטנות - בהרצליה הירוקה למשל, מספר המתעניינים בדירות שני חדרים עמד על 78 לכל מודעה שפורסמה, ול-3 חדרים על 50, בעוד הביקוש לדירות הגדולות יותר קטן משמעותית (בין 28 ל-43 לדירות 4 עד 6 חדרים). המסקנה היא שכדאי לאשר יותר דירות קטנות, על פי הנתונים זה מה שהשוק רוצה/צריך.

5. להקצות דיור בר השגה

לפני שנתיים אושר בכנסת תיקון לחוק התכנון והבנייה שמאפשר שילוב דיור בר השגה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית. התיקון לחוק, שאושר בסיוע מרכז הגר לפיתוח מדיניות דיור חברתי באוניברסיטת ת"א וביוזמתו של ח"כ לשעבר רועי פולקמן (כולנו ז"ל), מעניקה לרשות המקומית אפשרות לאשר תוספת של עד 25% בשטח הבנייה בפרויקט בתנאי שהדירות יהיו להשכרה בלבד למשך 20 שנה, רבע מהן בשכ"ד נמוך ממחיר השוק.

השאלה המרכזית היא אם ניתן להוסיף עוד זכויות בנייה בפרויקטים שגם ככה גבוליים מבחינה כלכלית. אין לבעיה הזו תשובה אחת, אבל כל רשות מקומית שמעוניינת בדיור בר השגה, יכולה לבחון האם יישום התיקון לחוק אפשרי בשטחה ובאיזה שיעור. 

***גילוי מלא: הכותב הוא מנהל פרויקטי תוכן ב"גלובס". אלונה בר-און, בעלים משותף ויו"ר דירקטוריון "גלובס" מכהנת גם כיו"ר "בית וגג", קרן יזמית בהתחדשות עירונית.