"מחיר הדירה לבדו הוא פרמטר של אווילים. השכר עלה וכדי לקנות נכס צריך לעבוד פחות שנים לעומת לפני עשור"

חברות נדל"ן רבות שנסחרות בבורסה של תל אביב יזכרו לטובה את 2019, שכבר הוגדרה כשנת מניות הנדל"ן. אחת החברות שישמחו לשחזר את המספרים החלומיים היא קרן הריט סלע קפיטל , שמנייתה זינקה בשנה האחרונה בכ-90%.

יו"ר הקרן ואחד ממייסדיה הוא שמואל סלבין, שבתשובה לשאלה האם הוא חוזה הצלחה דומה גם בשנה הנוכחית, מעדיף לדבר על אנגליה של אמצע המאה ה-18. "מאז שנת 1750, שבה התחילה מדידת הריביות בבנק אוף אינגלנד, מעולם לא היה מצב של ריבית נמוכה כל כך לתקופה כה ארוכה. אנחנו כבר 11 שנה עם ריבית כמעט אפסית, ואם נהיה מדויקים אפילו שלילית. אז אם כל תורת הכלכלה מלמדת שלכסף יש ערך - בשנים האחרונות זה פשוט לא נכון. לכסף אין ערך, ולכן הריבית האפסית היא דרמה שיש לה השלכות מעבר לנדל"ן".

מה אתה כמנהל מסיק מזה?

"קודם כול שהנדל"ן יעלה. אמנם כשהתחלתי את הקרן לפני 12 שנה התשואות השנתיות עמדו על 8.5%-9%, והיום התשואה עומדת על 5%-5.5%, אז התשואה נחתכה בחצי. אבל גם הריבית ירדה - עכשיו גייסתי 280 מיליון שקל בריבית של חצי אחוז.

"אני בודק את המרווח, ולא את התשואה לעצמה. כשגייסתי כסף בסביבות ריבית של 4.5% קניתי נכסים שהניבו תשואה של9%, ככה שהיה לי מרווח של 4.5%. היום אני קונה בממוצע תשואות של 6.5%-7%, אבל מגייס בחצי אחוז, אז המרווח שנותר לי הוא גדול יותר".

זה גורם לך להעז יותר?

"כן", הוא עונה במהירות, אבל מבקש להבהיר: "אני מתנהל כאיש שמרן. זה באופי שלי ואני רואה את קרן הריט כשמרנית.

"עשר שנים אנחנו נמצאים במצב של עליית מחירים, ובמקביל התשואות יורדות וגם הריביות. כאיש מקרו שמכיר את המשק העולמי ומנסה לראות מתי תתהפך המגמה והריביות יעלו - אני לא רואה את זה. המשיכה של המחירים והתשואות כלפי מטה תימשך.

"אני לא לוקח פה סיכונים. אנחנו שמרנים ובמסגרת השמרנות אני מנסה לחשוב קדימה מתוך מה שהיה בעשר השנים האחרונות. באירופה יש משבר עצום והריבית נשארת נמוכה ושלילית. אף אחד לא ממהר להעלות ריבית ואני צופה שהריבית תהיה שלילית עוד יותר, ושהנדל"ן יצמח".

"בפועל קשה מאוד לגייס כסף"

יחד עם קרן ריט1, סלע קפיטל היא אחד מקרנות הריט הבודדות שפועלות בישראל. היא הוקמה ב-2007 על ידי סלבין ושותפו אלי בן חמו, ומעסיקה כיום 19 עובדים. לפי נתוני החברה היא מחזיקה כיום כ-35 נכסי נדל"ן ששוויים כ-3.3 מיליארד שקל. מה החברה עושה במשפט אחד? מגייסת כסף שבאמצעותו היא רוכשת נכסים ושאותם היא משכירה. לפי המספרים של הקרן, תשואת הדיבידנד השנתית הממוצעת ממועד הקמתה עומדת על קצת יותר מ-7%.

אם הפעילות מוצלחת, איך זה שלא קמו לכם עוד מתחרים?

"בפועל מאוד קשה לגייס כסף. הרבה גופים ניסו ולא הצליחו. אבל זה יותר מזה. שותפי אלי בן חמו חושב שדמי הניהול נמוכים ושמנהלים שמרוויחים הרבה כסף בחברות אחרות לא יעזבו את סיר הבשר עבור מקום שבו ההכנסות יותר נמוכות - בטח בהתחלה שאין בכלל כסף למשכורות".

הפעילות של הקרן מתרכזת במשרדים ומסחר בלבד (עם פעילות בהיקף קטן בתחום תחנות הדלק). לפני שנים אחדות שקלו סלבין ושותפיו להיכנס לתחום המגורים להשכרה ארוכת טווח, אולם בשיחה איתו הוא מסביר שנכון לעכשיו היוזמה ירדה מהפרק.

"אני לא שם בשלב זה. זה לא במודל שלי - אני במסחרי, במשרדים ויש לנו תחנות דלק. כל אחד שיעשה את השיקול שלו. בדירה למגורים נניח יש 3%-2.5% אחוזי תשואה לפני עליית ערך, ואתה צריך לנהל את העסק וזה מוריד את הרווחיות. חוץ מזה מהרווחים של שכירות למגורים תתקשה לחלק דיבידנד. השנה חילקתי 82 מיליון שקל בעין (בפועל, ג"ל) מהרווחים שלי פה".

אבל מחירי הדירות גבוהים. מה תגיד למי שרוצה לקנות דירה רגילה ביישוב במרכז הארץ וצריך לשלם 2.5 מיליון שקל?

"המחיר בלבד הוא פרמטר של אווילים. למה? כשאתה בודק מחיר של דירה ממוצעת, תבדוק שלושה פרמטרים. מחיר דירה, הכנסה פנויה ושנות עבודה לדירה. וזה יותר אמיתי מלהסתכל רק על מחיר. ב-2019 היית צריך לעבוד 7.42 שנים בשביל לחסוך לדירה. לפני שנה זה היה 7.92 שנים ולפני עשור 8.5 שנים. אז אף שמחירי הדירות עלו והם ימשיכו לעלות, צריך פחות חודשי עבודה לרכישת דירה ממוצעת וגם השכר עלה.
"אז שני פרמטרים השתפרו והם טובים יותר מהפרמטר השלישי ולכן קל יותר היום לקנות דירה מאשר מלפני שלוש שנים. אלה עובדות".

המצב השתפר לכולם או לשכבות מסוימות?

"מדד ג'יני בודק פערים בחברה, ובין השנים 2016 עד 2018 המדד הצטמצם, שזה אומר שהעשירונים הנמוכים התקדמו יותר מהעשירונים הגבוהים. המצב משתפר".

מה אתה חושב על תחום חללי העבודה המשותפים, בנכסים שלכם פועלים כאלה?

"לא. אני לא מאמין בזה. אני משווה את עצמי לפילוסוף. אני קצת מגזים, אבל ככה אני מרגיש כשאני מנסה להבין לאן העולם הולך. אני חושב שאדם רוצה להיות עם הפרטיות של עצמו ועם המשרד של עצמו. אני משווה לדוגמה של התנועה הקיבוצית בכלל. הייתה פנטזיה נהדרת שכולם יחיו יחד חיים משותפים. במדינות קומוניסטיות הבלון הזה עלה בנהרות של דם, ובארץ הרס של שכבות של אנשים שונים. אדם אוהב להיות עם כספו שלו עם דירתו שלו ומשפחתו שלו - זה רוב האנשים. ולכן אתה שואל אותי על מרחבים משותפים? אולי צעירים בהתחלה כשזה מדליק. אבל ברגע שלאדם יש קצת כסף, קצת מעמד ועבודה קבועה, הוא רוצה את הפינה שלו. אני רואה שבעולם זה פשוט לא עובד וגם בארץ אני לא רואה שזה להיט גדול. אני גם לא מכיר את המודל הכלכלי. בדקתי אותו - לא נראה לי!"

בגלל זה בנכסים שלכם אין חללי עבודה משותפים?

"בבניינים שלנו אני לא רואה מקום לזה. אני רואה את אדם נוימן שעשה ולכאורה גמר...", הוא נותן לי להמשיך לחשוב לבד על המשך המשפט תוך שהוא צוחק ואז חוזר ואומר "אני בשלב זה ב-2020 לא רואה בזה מודל כלכלי".

  בניין משרדים בבעלות קרן הריט סלע קפיטל באור יהודה / צילום: אתר החברה

"צעקו על פיירברג, אבל זה הצליח"

הפגישה עם סלבין מתקיימת במשרדי החברה, בקומה ה-26 של מגדל משה אביב באזור הבורסה ברמת גן. אם בעבר המתחם היה בין היחידים שהציעו תחרות לאזורי התעסוקה הנחשקים של תל אביב, הרי שכיום מכל עבר - בבני ברק, בפתח תקווה, בחולון ועוד - הולכים ומתפתחים אזורי תעסוקה נרחבים, מה שיוצר תחרות עזה על כל שוכר. ודאי כשמדובר בחברות גדולות ומבוססות.

מתוך כל אזורי התעסוקה שנבנים כיום במרכז, אילו לדעתך יהיו סיפורי הצלחה?

"אני צופה שזה יהיה אלה שעל ציר הרכבת הקלה. זה ימתח את הקו המסחרי לאורך הרכבת וגם את המשרדים. בני ברק, פתח תקווה, והצד השני - חולון-בת ים", אומר סלבין. הוא מבקש להדגיש כי בניגוד למה שחלק מהאנשים בשוק חושבים, אין עודף משרדים במרכז הארץ: "שואלים אותנו מדי פעם אם אנחנו לא חוששים ששוק המשרדים יהיה מוצף. החשש הזה מלווה את מי שלא מתעסק בחיים עצמם. קח לדוגמה את מתחם חסן ערפה בתל אביב שבו מקימים 14 מגדלים - המחירים שם ממשיכים לעלות, אז אין עודף".

אתה חושב שזה נכון שהמדינה נתנה לכל ראש עיר לפתח אזור תעסוקה משלו?

"הממשלה זקוקה לראשי רשויות בגלל המגורים, ואין לה כוח להתווכח איתם על המשרדים. אם ראש עיר לא רוצה לגדול במגורים הוא לא יחתום על הבנייה. אז המדינה מנסה לפתות אותם עם משרדים. אף ראש רשות לא יסכים לגדול ב-5,000 יחד בלי לגדול בשטחי מסחר".

איך זה שבתל אביב המחירים כה גבוהים, ועדיין כולם רוצים לבוא לשם?

"לוקיישן לוקיישן לוקיישן. אנשים אוהבים לעבוד בתל אביב. זה החברה, המסעדות הכי טובות. אנשים אוהבים לחיות בסיטי המרכזי ובבועה של עצמם".

אז מה צריך לעשות ראש עיריית פתח תקווה, או ראש עיריית ראשון לציון כדי שדווקא אזור התעסוקה שלו יצליח?

"בזמנו, כשראש עיריית רמת גן צבי בר רצה להעביר משרדים לפה, הוא נתן הנחות בארנונה. מה עשתה ראשת עיריית נתניה מרים פיירברג עם איקאה? כולם צעקו, אבל היא נסעה לשבדיה והביאה אותם, ותראה איך התפתחה מסביב תעשייה של רהיטים. זה הצליח בצורה יוצאת דופן".

אז אתה אומר שראש עיר צריך לעבוד בזה?

"לגמרי. זו העבודה המרכזית שלו, כי החינוך יתנהל גם בלעדיו. הוא צריך לפתות יזמים ולתת להם הנחות. כמובן עם אישורים של מועצת העיר והכול בגלוי". 

 מגדל משה אביב / צילום: תמר מצפי

"האמון שלי במערכת המשפט נסדק. אני בטוח שהחליטו להתנכל לנתניהו"

רק פעם אחת במהלך הראיון יצא סלבין מכליו באמת. זה קרה כשביקשנו לברר האם מזכיר הממשלה לשעבר והח"כ כיום צביקה האוזר (כחול לבן) עדיין משמש כדירקטור בחברה, כפי שכתוב באתר האינטרנט של סלע קפיטל. סלבין, ששימש בעבר כמנכ"ל משרדי האוצר והעבודה, ומכיר את האוזר מהימים ההם, אומר שכבר זמן רב שהאוזר לא בחברה, ומוסיף: "מעצבן אותי שהוא הלך לפוליטיקה. הוא מעצבן אותי. אני הבאתי אותו (לסלע קפיטל, ג"ל). מותר להכות על חטא?".

ספק אם סלבין היה רותח באותה המידה אם האוזר היה מצטרף לליכוד - סלבין עצמו התמודד בפריימריז של הליכוד בעבר, ואף הוצב במקום ה-30 בבחירות לכנסת בשנת 2006. בעבר התבטא לא אחת בזכות בנימין נתניהו, ונראה שהוא עדיין תומך נלהב של ראש הממשלה.

"בתחום המדיני הוא עושה נפלאות. אנחנו מדינה די קטנה במזרח התיכון, 9.1 מיליון תושבים, אבל הוא אחד מראשי המדינה הכי נחשבים בעולם, שיושב עם שני יריבים, פוטין וטראמפ, ומתנהל איתם כאילו הוא אימפריה ברמה שלהם. זה פלא בעיניי. הוא נפגש עם מנהיגים באפריקה ותראה איך הם הולכים אחריו. יש לו יכולות. תסתכל על ראש ממשלת הודו, מודי, שהיה פה. הבן אדם מתנהל בעולם לא כמדינה קטנטנה אלא כאימפריה".

וזה בסדר מבחינתך לכהן כראש ממשלה ולהתמודד לבחירות עם שלושה כתבי אישום?
"אני בטוח שמערכת המשפט החליטה להתנכל לו. אני מדבר על הפרקליטות - על הצמד מנדלבליט את שי ניצן וחבורה פנימית, שהחליטו משיקולים שלהם שהסיפור של נתניהו צריך להיגמר אבל אף אחד לא האמין שיהיה פידבק ציבורי כל כך חזק בעדו".

הראיון עם סלבין מתקיים יום למחרת חשיפת ערוץ 13 על הקלטות שהתקיימו בשנת 2010 בנוגע לפרשת הרפז בין הרמטכ"ל לשעבר גבי אשכנזי ואביחי מנדלבליט שכיהן אז כפרקליט הצבאי הראשי. סלבין מצביע על הקשר הזה כגורם נוסף שלדבריו גרם לו לאבד אמון בפרקליטות. "האמון שלי במערכת המשפט נסדק עד כמעט שאיבדתי את האמון בה".

אז אתה מסכים עם שר המשפטים אמיר אוחנה שאמר שיש פרקליטות בתוך פרקליטות?
"בוודאי. בוא ניקח את תיק 2000 (פרשת נתניהו מוזס). לוקחים שני אנשים אינטליגנטים שמדברים שטויות. אתה חושב שזה פלילי? הוא (נוני מוזס, מו"ל ידיעות אחרונות) יכול להגיד לנחום ברנע מה לכתוב?".

אז מה, ראש ממשלה ומו"ל נפגשים סתם?
"אין ראש ממשלה שלא ישב אצל נוני מוזס ולא הכתיב לו כותרות או לכל עיתון אחר", הוא אומר. "כך היה עם כל ראשי הממשלות".

באמצע שנות ה-90 כיהן סלבין כמשנה למנכ"ל "ידיעות אחרונות", ולשאלתי אם ראה בתקופה הזו הטיות סיקור, הוא משיב כי "אני לא עסקתי בנושאים האלה", אך מבקש לחדד את הנקודה ש"נטפלים לנתניהו" ואומר "קראתי גם את תיק 4000 (פרשת וואלה) על בוריו. הכול יש שם חוץ מתיק פלילי".

ואין לך שום ביקורת כלפי נתניהו?
"יש לי ביקורת שהוא לא הכשיר יורש. אין מסביבו אנשים שמסוגלים לקחת הנהגה אחריו. אתה יכול להגיד לגבי תיק 1000 (תיק המתנות), אני לא הייתי לוקח סיגרים כי זה לא ראוי. אני לא חושב שהבן אדם ללא פגמים. גם על זה שהוא בתפקיד יותר מדי שנים, אני מוכן לדבר, אבל לקחת אותו לממש לעשות לו הפללה?".

אז אתה מרוצה מנתניהו מבחינה כלכלית?
"מאוד". 

עלייה של 88% לשווי של 2.2 מיליארד שקל

קרן הריט סלע קפיטל נדל"ן נהנתה בשנה האחרונה, בדומה למרבית חברות הנדל"ן המניב הפעילות בארץ, מהירידה הדרמטית בשיעורי הריבית לצד המשך הצמיחה במשק שתרמה לביקושים גבוהים לשטחי משרדים, מסחר, תעשייה ועוד. מניית החברה רשמה בשנה האחרונה עלייה של 88% ושוויה של הקרן בבורסה הגיע לכ-2.2 מיליארד שקל.

הציבור מחזיק בכ-81% ממניות הקרן, וביתרה מחזיקים בעיקר גופים מוסדיים, ביניהם בית ההשקעות מור, חברת הביטוח הפניקס וקרנות ההשתלמות של המורים והגננות.

סלע קפיטל מחזיקה ב-34 נכסים מניבים ב-19 ערים בארץ, בתחומי המשרדים, מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה, תחנות תדלוק וכן בית מלון, בשטח כולל של כ-430 אלף מ"ר, הכולל כ-150 אלף מ"ר שטחי חניה, ובשווי כולל של כ-3.3 מיליארד שקל. נכסי הקרן מושכרים לכ-500 שוכרים. בין הנכסים - 20 קומות במגדל משה אביב ברמת גן שמושכרות כמעט במלואן לבנק מזרחי טפחות. מגדל בזק בירושלים, בניין אסותא ברעננה, מספר קומות במגדל פלטינום ברחוב הארבעה בת"א ועוד.

הקרן הוקמה ביוני 2007, והמנכ"ל הוא גדי אליקם.

את 2019 סיימה הקרן עם הכנסה תפעולית נקייה (NOI) של 215 מיליון שקל, צמיחה של 14% לעומת שנת 2018. ה-NOI מנכסים זהים (המוחזקים יותר משנה), גדלה ב-4.4% ל-181 מיליון שקל. בתזרים הנקי מהפעילות (FFO) נרשמה עלייה של 20% לכ-150 מיליון שקל. הקרן חילקה לבעלי מניותיה דיבידנד בהיקף של כ-82 מיליון שקל.

סלע קפיטל נהנתה מעליית ערך הנכסים שבבעלותה והציגה בסיכום השנה שערוכי נכסים בהיקף של כ-155 מיליון שקל, אחרי שבסיכום 2018 רשמה ירידות ערך של 15 מיליון שקל בנכסיה. השערוכים הביאו להכפלת הרווח הנקי של הקרן פי 3 לעומת 2018, לרמה של כ-293 מיליון שקל אשתקד.

לגבי 2020 מעריכים בקרן שה-NOI תסתכם בכ-226 מיליון שקל וה-FFO יעמוד על כ-165 מיליון שקל. הדיבידנד המינימלי השנה, לכן, צפוי לעמוד על כ-92 מיליון שקל.

קובי ישעיהו