פרשנות: כמו בחוק דירה שלישית - רשות המסים מגדירה את המשפחה מחדש

השבוע נחשף טפח מאחת התוכניות היותר מהפכניות שרשות המסים מתכוונת לבצע בתחום מיסוי הנדל"ן - שינוי הגדרות התא המשפחתי לצורכי מס רכישה ומיסוי מקרקעין בכלל. את "הטפח" חשף שי אהרונוביץ', סמנכ"ל בכיר במיסוי מקרקעין ברשות המסים, בפאנל שבו השתתף בכנס של לשכת רואי החשבון, כשאמר: "נבקש לחוקק בחוק ההסדרים סעיפים בנוגע לתא המשפחתי בקשר להעברות נדל"ן בין קרובים. לדעתנו צריך להסתכל על התא המשפחתי כיחידה אחת". זו הייתה אמירה כללית, לא מפורטת, ואולי משום כך היא עברה בשקט יחסי מתחת לרדאר, אך בפועל האמירה הזאת מגלמת מאחוריה מהפכה של ממש. כשברשות המסים מתכננים לעשות סדר, זה בד"כ אומר שההגדרות החדשות יהיו מחמירות יותר, ופחות נתונות לפרשנות.

כיום, הגדרת התא המשפחתי בחוק מיסוי מקרקעין מתייחסת לתא משפחתי כרוכש (או מוכר), בן זוג שלו שגר איתו וילדיהם עד גיל 18.

ההגדרה הזאת נולדה לפני עשרות שנים, בימים שבהם אנשים התחתנו בגיל צעיר יותר, לרוב ללא רכוש מלפני הנישואים, כשמוסד הידועים בציבור לא היה נפוץ מאוד ושהתא המשפחתי היה נראה אחרת. אז ברור שההגדרות הללו צריכות לעבור רענון. היום, כשלא פעם לפחות אחד מבני הזוג מגיע עם נכס מלפני הנישואים, מתעוררת בהכרח השאלה האם בן הזוג שאינו בעל נכס יחויב במס מלא כשהשניים ירצו לרכוש דירה יחד.

מעבר לכך, בעקבות מס הרכישה הגבוה ברכישת דירה שנייה (8%) נולדו תכנוני מס שונים, שהבולטים שבהם כוללים העברות של נכסים בין בני משפחה, בעיקר ילדים, אך גם הורים. כך הפכה רשות המסים, בעל כורחה, למעין שופט משפחה המכריע ביחסים משפחתיים. היא בוחנת את היחסים בין בני הזוג, האם הם מנהלים חשבונות נפרדים או משותפים, מי שילם את המשכנתה על הדירה מלפני הנישואים, האם ההכנסות משכירות הגיעו רק לידי הבעלים של הדירה או נכנסו לחשבון המשותף או לחשבון של הילדים ועוד.

הרשות לא יכולה לעמוד בנטל הזה. אין לה כוח-אדם, ולתפיסת קברניטיה היא גם לא צריכה. מעבר לכך, זה יוצר חוסר ודאות בשוק, מייצגים לא יכולים לומר ללקוחותיהם מה שיעור המס שישלמו ברכישת דירה נוספת וגם במשרדי מיסוי המקרקעין יש חוסר אחידות בתשובות שניתנות לרוכשי הדירות. כל משרד וגישתו.

אהרונוביץ' לא גילה מה תהיה ההגדרה החדשה של התא המשפחתי, אבל ההערכות הן שהרשות תבחר אחד משלושה רעיונות שעלו במסדרונות משרדי מיסוי המקרקעין.

הכיוון המרכזי שמדברים עליו ברשות בימים אלה הוא לאמץ את הגדרת התא משפחתי לפי חוק מס דירה שלישית, שקבע כי לצורכי מיסוי, התא המשפחתי כולל את שני בני הזוג ואת כל נכסיהם המשותפים והנפרדים, כך שכל נכס בבעלות כל אחד מבני הזוג נחשבת כשייך לשניהם יחד. על פי הגדרה זו אין רלוונטיות להסכמי ממון בין בני הזוג או האם היה להם רכוש נפרד לפני הנישואים, ואין צורך לבחון איך ניהלו בני הזוג את חייהם. מדובר בהגדרה נוקשה, ולא ניתנת לסתירה.

אופציה שנייה שמדברים עליה תכלול איסור העברת דירות בין קרובים. בעל נכס שיהיה מעוניין לרכוש נכס חדש ולמכור את נכסו הראשון, יידרש למכור לאדם שאינו קרובו, ומכירה לקרוב משפחה תשלול את הנחת המס המבוקשת.

הקונספט השלישי והאחרון היה לוותר לחלוטין על הגדרת התא המשפחתי, ולהתייחס לכל יחיד במשפחה כנישום עצמאי בעל מדרגת מס נפרדת, בהתאם לרכוש שיש לו.

מה שבטוח הוא שלרשות המסים נמאס להיות חוקר פרטי ושופט בדיני משפחה, והם בדרך לשנות את המצב. השאלות שנשארו פתוחות הן מי יהיה המחוקק שאליו תגיע רשות המסים עם התוכניות שלה, והאם הוא יאמץ את גישתה.