מה זה בית? מה זו דירה? אם תשאלו את עמי אברהמי, אחד ממייסדי הסטארט-אפ VEEV, אלו דברים שצריך להתייחס אליהם כמו אל כל מוצר אחר, למשל מכונית או אפילו סמארטפון. וכמו שאת הסמארטפון אנחנו קונים כשהוא שלם, ולא קונים את הפלסטיק ואז מרכיבים לתוכו מצלמה, מסך, זיכרון ומיקרופון, כך יש להתייחס אל המבנה שבו אנו גרים. לכן, במקום לבנות את הקירות ואז להתקין בהם חלונות ודלתות, לקדוח בהן תעלות לתשתית חשמל, ולהוסיף תנור חימום ומזגן, הרעיון ש-VEEV מציעה לעולם הוא נדל"ן מקצה לקצה, משלב הרעיון, דרך כל שלבי התכנון, הייצור וההרכבה של המבנה, ועד שלב המפתחות.
כדי לעשות זאת גייסה החברה עד כה 97 מיליון דולר. היום הודיעה החברה על השלמת סבב B, בהובלת זאב ונצ’רס של המשקיע אורן זאב מעמק הסיליקון ו-Lennar Ventures. לצד זאב, משקיעים בחברה גם הקרנות Eclipse Ventures, גרין ספרינג, Khosla Ventures, וגם West Wave Capital. החברה לא הסכימה לפרט מה סכום ההשקעה המדויק ומי המשקיעים הנוספים בסיבובים הקודמים, אך לדברי אברהמי המימון מגיע בחלקו מהעובדה שהחברה היא עדיין חברת נדל"ן בבסיסה והיא מכניסה מעסקי הנדל"ן הקיימים שלה כמה עשרות מיליוני דולרים בשנה.
החברה, לשעבר דרגונפליי, הוקמה בסוף 2008 כחברת נדל"ן על ידי המנכ"ל עמיר הלר ואברהמי, שמשמש בתפקיד מנהל האתר בישראל ומנהל המוצר הראשי שלה. לפני פרק הנדל"ן בחייו היה אברהמי יזם בתחום ההייטק, והחברה המפורסמת שהוא היה בין מייסדיה הייתה מטהקפה, אתר שיתוף וידיאו ישראלי שהוקם ב-2003 והיה אחד הפופולריים ביותר בעולם עד להופעת יוטיוב בזירה. הלר הוא יזם שמכר את החברה שלו בטרלפליי לטקסס אינסטרומנטס ב-1999, ולאחר מכן שימש מנכ"ל ומייסד IXI, שם הכיר את אברהמי.
כחלק מתהליך הכניסה של טכנולוגיה לתחומי תעשייה מסורתיים, בהם בנייה, שינתה VEEV כיוון ב-2015 והחלה לפתח טכנולוגיה. כיום עובדים בחברה בסך הכל כ-400 עובדים, כ-80 מהם במרכז הפיתוח בתל אביב. התפעול, השיווק והמכירות הייצור וההרכבה נמצא בארה"ב. בצמוד למשרדי החברה בתל אביב ממוקמת חברה נוספת של אותם מייסדים ומשקיעים, Reali, שפועלת בתחום התיווך, וגייסה עד כה כ-40 מיליון דולר, גם כן בהובלת אורן זאב.
זה לצד זה פועלים ב-VEEV עובדים מתחומים שונים ומתכננים את האופן שבו יורכב בית העתיד, ממתכנתים וביולוגים ועד מעצבים ואדריכלים. באחד החדרים מוצבים דגמים של קירות, שהמומחים של החברה בודקים מה הדרך היעילה ביותר להפוך אותם לגופי חימום וקירור. בקירות מתפתלים צינורות קטנים בהם זורם נוזל לחימום או קירור הקיר, שמחמם או מצנן בתורו את חלל הבית. מערכות חכמות דואגות שהחימום יופעל באופן חסכוני רק במקומות שבני הבית באמת נמצאים. בפינה אחרת מתכננים את התאורה - גופי התאורה ממוקמים מאחורי הקירות והתקרה, שמחופים בחומר האנטיבקטריאלי "קוריאן" שמשמש בדרך כלל לדלפקים והוא בעל שקיפות. בכל מקום מפוזרים מכשירים שונים שבאמצעותם מחברים את התאורה לעוזרות האישיות וליתר אמצעי השליטה מרחוק בבית החכם, כמו המסכים והאפליקציה שמחליפים את המתגים המסורתיים.
הבית החכם של VEEV חכם כבר משלב התכנון. מפתחים שם את אפליקציית השליטה בבית שאמור ללמוד את הרגלי הדיירים ולהתאים את עצמו אליהם. הבית אמנם מרושת בחיישנים כמו נפח, תאורה, טמפרטורה ולחות, אך הוא נטול מצלמות. גם משיקולי אבטחה וגם משיקולי הפרטיות של בני הבית בינם לבין עצמם. המעקב אחר החיים בבית באמצעות החיישנים, מאפשר ללמוד אותם ולהציע אוטומציה פעולות - כמו למשל כיבוי אורות לאחר שמהמערכת למדה ואבחנה שהדייר מבצע סדרת פעולות מסוימת לפני השינה.
איך משלבים טכנולוגיה בקירות?
"בהייטק יותר מדי דברים תלויים במזל"
אברהמי הוא לא יזם הייטק טיפוסי. אמנם הוא שרת בממר"ם ויש לו תואר במשפטים, אבל מצד שני הוא בוגר להקה צבאית שניגן במשך שנים גיטרה ופסנתר ואף היה חבר בלהקה שהייתה חתומה בהליקון ושעברי לידר היה המפיק שלה. "עבדתי עם כל האמנים", הוא מספר. בגיל 23 הוא החל את דרכו בהייטק והקים כמה חברות יחד עם אייל הרצוג, אחד ממייסדי בנקור, זירת מסחר במטבעות קריפטו. השניים הקימו ביחד את אתר שיתוף הווידיאו מטהקפה. "הקמנו חברה של משחקי הימורים, ומטהקפה הוקמה כספינאוף של אותה חברת ההימורים כי נתקענו עם מתכנתים שלא היה להם מה לעשות. היתה תקופה שממש היינו ראש בראש עם יוטיוב, עד שהם נתנו לנו בראש", מספר אברהמי בראיון ל"גלובס".
ב-2006 הוא עזב את מטהקפה, משם עבר לחברת IXI מובייל. "החברה ניסתה לפתח ‘סמארטפון’ לילדים בשם Ogo. כל התפיסה שלנו הייתה שאת הנוער לא מעניינות שיחות טלפון. הם מחפשים רק הודעות טקסט, ולכן טענו שצריך לבנות לבני נוער כלי ייעודי לתקשר בינם לבין עצמם, שלא בשיחות, כמו למשל עם תוכנת המסרים שהיתה פופולרית אז, ICQ". החברה הונפקה בנאסד"ק, ולדברי אברהמי, למרות שהלך לה דווקא "טוב מאוד", באמצע 2008 היא קרסה.
באותה תקופה התחיל להימאס לאברהמי מעולם ההייטק. "הרגשנו שאי אפשר לבנות עליו יותר מדי, כי יותר מדי דברים תלויים במזל. אתה יכול לעשות הכול נכון, אבל איזשהו פקיד יתחלף באחת ממפעילות הסלולר ואם מי שמגיע במקומו לא רוצה להמשיך את העסקה, כל החברה קורסת".
הוא מספר כי המעבר לנדל"ן קרה במקרה, במקביל, לשני היזמים. "שנינו, עמית ואני, החלטנו שבזה נשקיע עכשיו את החיים שלנו - בלבנות את הפנסיה. אני התחלתי לקנות קרקעות בישראל, במקביל לכך שעמית התחיל לקנות בתים בארה"ב. זה היה במחירים שהיו נמוכים ב-70%-80% מהמחיר שלהם בתקופת השיא.
"בהמשך, כשהתחלנו לדבר על הנושא, אמרתי שזה מעניין ואני רוצה להשקיע, וגם התחלתי להביא חברים. מפה לשם צמחה חברה, קראתי לעוד הרבה אנשים להצטרף, אבל אף אחד לא רצה לבוא. אנשים פחדו, כי התחושה באותה תקופה הייתה שארה"ב נגמרה", הוא מספר.
רוצים לשנות את מודל העלויות
"אנו קונים את הקרקע בכובענו כיזמים", מסביר אברהמי בראיון חשיפה ראשון של החברה. "אנחנו מבקשים מהגורמים הרלוונטים בחברה לתכנן קרקע לבניין ולאחר מכן מבקשים אישורי בנייה. לאחר שאישורי הבנייה מועברים למפעל, שמייצר את הקירות. לאחר מכן, צוות שלנו לוקח אותם מהמפעל ומרכיב אותם בשטח. על הלוגיסטיקה הזו אחראית הטכנולוגיה, שנועדה להבטיח שהפעילות תהיה בסדר היעיל ביותר שיסנכרן בין הייצור, ההובלה והצרכים בשטח", אומר אברהמי.
"הפרויקט המשמעותי הראשון שלנו נמצא כעת בבנייה - שש יחידות דיור בבתים דו-משפחתיים, לאחר שמספר פרויקטים של יחידות דיור קטנות יותר כבר הושלמו. בסוף יהיו פרויקטים שנמכור וכאלה שנשכיר", אומר אברהמי. לדבריו, המטרה היא להגיע לפרויקטים שכוללים בניינים בני עד 6-7 קומות ש-VEEV לא רק תקים, אלא גם תנהל במודל מגורים-כשרות, או Living-as-a-Service.
"על כל המבצע הזה מפקחת מחלקה של מנהלי מוצר, ממש כמו בהייטק. יש מנהלת מוצר שאחראית לתחום האמבטיות. לא הולכים לנגב קרמיקה לקנות אותה, אלא היא מתוכננת כמוצר, כחלק מהדבר הזה שנקרא בית".
אברהמי אוהב במיוחד את הדוגמה של החלון. "כמי שבונים את הקיר, אנחנו יכולים לעשות חלון מובנה, כמו בתעשיית הרכב. הוא יהיה אטום טוב יותר, חשמלי וחכם, ויכלול לא רק את רשת היתושים, התריס או הווילון, אלא גם את התאורה, בתוך החלון. לקחנו שני ביולוגים ממכון ויצמן שלוקחים את המחקרים בתחום ובודקים כיצד ניתן לעצב תאורה בבית כך שתהיה טובה לבריאות הנפשית והשינה". השניים הם חלק ממחלקת החדשנות של VEEV אותה מנהל ג’יי קליין, שבה פועלים לצד גם פיזיקאים, מהנדסת חומרים, מהנדס חשמל ומדענית דאטה.
מתחת לחזון הבית החכם נמצא מודל העלויות של VEEV שמאפשר לחברה, לטענת אברהמי, להפוך את יחס העלויות המאפיין את תחום הנדל"ן מ-80% כוח אדם ו-20% חומרים, כך שכוח האדם יהווה רק 20% והשאר יילך על חומרים. חלק גדול מהמשאבים שנחסכים, למשל על עובדים שעושים שפכטל, הולכים להשקעה באיכות המוצר. אברהמי לא מגדיר את המוצר כיוקרה, אבל מייעד אותו לפחות בתחילה לשוק של האזורים האמידים בעמק הסיליקון, שבהם אפשר לדבריו לתמחר את הנכסים בכ-12-15 אלף דולר למטר.
"נתקלנו בדברים לא הגיוניים"
הניסיון שצברו שני המייסדים בתחום הנדל"ן בשיא המשבר הפיננסי סייע להם לפענח היכן נמצאות נקודות התורפה של הענף - בדגש על כאלה שהטכנולוגיה יכולה לפתור. "המשבר בארה"ב בכלל לא היה משבר נדל"ני, אלא פיננסי. המינופים בנדל"ן היו כל כך גבוהים עד שהכל קרס. אנחנו חשבנו, מה שהתברר כנכון, שארה"ב היא הכלכלה הכי גדולה בעולם, אז אם היא תקרוס ומחירי הנדל"ן לא יעלו - כל העולם יקרוס. הניתוח השני שלנו היה שבעולם שבו עלות הבנייה היא פי שניים ממה שעולה לקנות נכס לא יכולה להתקיים כלכלה לאורך זמן. באיזשהו שלב, כך הנחנו, הדבר הזה חייב לחזור לעצמו. ההימור שלנו היה שזה יקרה תוך שנתיים. זה קרה תוך חמש".
וכך זה התחיל. אברהמי וחבריו החלו לרכוש נדל"ן בהיקפים שונים. "זה היה משחק של מזומן. קנינו נכסים שעלו 200 אלף לאחר שמחירם ירד מ-800 אלף דולר. וברגע שהבנקים חזרו להלוות כספים, קנינו גם מתחמי מגורים בעשרות מיליוני דולרים".
כמו שהם ניתחו את ההזדמנות כך הם החלו לפגוש מקרוב בפגמים. "בכל פעם שעשינו משהו, נתקלנו באינסוף דברים שנראו לא הגיוניים", הוא מספר, "מהמודלים העסקיים והערך שאתה מקבל על השירות ועד לצדדים של ‘למה עושים את הדברים ככה’. כמו למשל העובדה שעמלת התיווך נעה בין 5% ל-6%, ויחד עם עלות המשכנתא, הנזק כבר מגיע לכ-10%. זה פשוט לא היה הגיוני".
וזה עוד בצד הפשוט. הם החלו לכפור ביסודות השיטה, אותה מדגים אברהמי באמצעות המאפיינים של פרויקט שיפוץ: "אתה רוצה לשפץ נכס, ולוקח מישהו שינהל לך אותו - מפקח בנייה. המפקח מביא קבלני משנה, וכשאתה מסתכל על הקונסטלציה, אתה מבין שיש ניגוד עניינים אינהרנטי בינך לבין כל שאר האנשים. יש להם אינטרס שהפרויקט יעלה לך כמה שיותר כסף, ושייקח כמה שיותר זמן, כי בינתיים הם יכולים לדחוף לך עוד עבודות אחרות. פשוט מאוד אין להם אינטרס שתהיה מרוצה".
כתוצאה, הוא אומר, "בסוף אתה נכנס עם איקס כסף ויוצא עם תשלום הרבה יותר גבוה ממה שצפית. ולא רק זאת אלא שגם האיכות לא משהו, כי האיכות נגזרת מהחוליה הכי חלשה בשרשרת - הפועל הכי דפוק, שעשה עבודה גרועה. כך שאין לך שום יכולת להעריך כמה זמן זה ייקח, שום יכולת להעריך את האיכות שתצא והמוצר שנשאר לך ביד בסוף נראה כמו ארבעה קירות עם הכנות". בהכנות הוא מתכוון לתשתית להרכבת ריהוט או אבזור, כמו למשל "הכנה למזגן". "למה בכלל יש דבר כזה הכנה למזגן?", שואל אברהמי, "למה דירה לא מגיעה עם מזגן מלכתחילה?".
אז האם בקרוב נוכל לראות בישראל בתים חכמים סופר מודרניים בבנייה מהירה וזולה יחסית? לא כל כך מהר, ולצערו של אברהמי כנראה גם לא בעוד הרבה זמן. "רק לקבל אישורי בנייה למפעל של 5,000 מטר זו משימה על סף הבלתי אפשרית. וזה עוד לפני שדיברנו על למצוא כוח אדם מתאים. בארה"ב, לעומת זאת, זה קל".
אז אולי הפתרון הוא שתביאו את הקירות שלכם באניות?
"גם זה לא יעזור. אתה רואה מתי מכרז יוצא לשוק בישראל, מתי נקנית הקרקע, מתי מתקבלים אישורי בנייה, וכמה זמן עובר עד הבנייה. זה עד כדי כך מסובך, שאני פשוט לא מבין קבלנים. באים אליהם בטענות שהם מרוויחים המון כסף ומעלים את מחירי השוק, אבל הם לוקחים סיכונים לא נורמליים. אני לא מבין איך הם עושים את זה".
כתבות
ני"ע
