האם דירת נופש נחשבת דירה נוספת לענייני מיסוי נדל"ן

סוגיית מעמדה של דירת נופש בהיבט המיסוי בהשוואה לדירת מגורים עולה מדי פעם בפעם בפסיקה.

■ המצב החוקי: דירת נופש אינה דירת מגורים לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ואינה מהווה דירת מגורים מזכה לעניין מס שבח.

כיוון שכך, מי שמוכר דירת נופש יחויב במס שבח מקרקעין מלא. הצד השני של המטבע הוא שמי שבבעלותו דירת נופש אינו נחשב כבעל דירה נוספת לעניין מס שבח ולעניין מס רכישה - ויש בכך לעתים דווקא יתרון.

למשל, אם אדם נפטר והוריש שתי דירות, דירת מגורים ודירת נופש, וכעת היורשים מעוניינים למכור את דירת המגורים בפטור ולהשתמש בפטור שהיה למוריש בלי להשתמש בפטורים האישיים שלהם, הרי אם דירת הנופש תוכר כדירת מגורים - לא ניתן יהיה להשתמש בפטור לפי סעיף 49(ב)(5) מכיוון שהסעיף חל רק במקרה שבו למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד.

אם דירת הנופש תוכר כדירת נופש - ניתן יהיה למכור את דירת המגורים בפטור תוך שימוש בסעיף זה.

■ פסקי הדין: הדיון בעניין הגיע בכמה מקרים לבית המשפט.

בפסק דין פקר (אשר עסק בדירה בפרויקט חוף הצוק בתל אביב) נדונה השאלה האם דירת נופש דינה כדירת מגורים הזכאית להקלה במס רכישה או שמא דינה כדירת נופש שאינה זכאית להקלה האמורה.

נקבע כי אין להתייחס אל דירה המושכרת כדירת נופש לתקופות קצרות לציבור הרחב (מלון דירות), כי היא משמשת למגורים, שהרי האדם השוהה בדירה אינו "גר" בה כפי שמבין האדם הסביר את המונח "מגורים".

אולם, דירה שיש בה שימוש מעורב הן למגורים והן לנופש, מן הראוי שתוגדר לצורך מס הרכישה כדירת מגורים או כדירת נופש, בהתאם לרוב השימוש בה, לפי העיקרון של "הטפל הולך אחר העיקר". כלומר, אם הדירה משמשת בפועל על פי רוב למטרה של מגורים - יש לסווגה כדירת מגורים, אך אם הדירה משמשת בפועל על פי רוב למטרה של נופש - יש לסווגה כדירת נופש.

ואיך נדע? בית המשפט העליון דן בסוגיה וקבע שדירת נופש אינה מאפשרת מגורי קבע עקב ייעודה מבחינה תכנונית, ולכן לא קיים בה פוטנציאל למגורי קבע. גם אם שלילת הפוטנציאל למגורי קבע נשלל "רק" באופן חוקי ולא פיזי, אין בכך כדי לגרוע או לשנות את העובדה הפשוטה שלא ניתן לגור בדירת נופש מגורים.

■ החריגים: יש מקרים שבהם דירת נופש כן תוכר כדירת מגורים. למשל, פרויקטים ותיקים של דירות נופש אשר הרשות המקומית ורשות התכנון השלימו עם העובדה כי דירות הנופש משמשות למגורים ולא למטרת נופש ואף חייבו את הדירות בארנונה בהתאם לדירת מגורים יראו בהן כדירות מגורים.

אופציה נוספת שאינה נחשבת כחריג היא האפשרות של הנישום לפנות למנהל רשות המסים ולנסות לשכנעו כי הותר בה באופן חוקי השימוש למגורים. 

הכותב מומחה בתחום מיסוי מקרקעין ממשרד ברון ושות'