עיריית גבעתיים חטפה מוועדת הערר המחוזית: "התנהלות שערורייתית"

"התנהגות שערורייתית", "התנהלות חריגה של ממש מהתנהלות המצופה מרשות מינהלית" ו"פגיעה באמון הציבור". במילים אלה כינתה ועדת הערר המחוזית תל אביב את התנהגותה של עיריית גבעתיים. זאת לאחר שהוועדה המקומית העירונית לתכנון ולבנייה, ניסתה לגבות היטל השבחה בדרך שסותרת - במודע לטענת הוועדה - הלכה שנקבעה בבית המשפט העליון.

על פניו מדובר בסיפור לא דרמטי. ב-2012 רכשו בני זוג מגרש ברחוב הידיד בעיר, שעליו היה מבנה צמוד קרקע ישן. השניים הגישו לאחר מכן תוכנית להריסת המבנה ולהקמת מבנה בן שתי יחידות דיור בשלוש קומות, בהתאם לתוכנית שאושרה לפני כ-17 שנה.

בשנת 2015 דרשה העירייה, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מבני הזוג לשלם לה היטל השבחה בגובה 46 אלף שקל. אלא שבעלי הנכס ביקשו לקבל חוות דעת נוספת, ופנו לשמאי מטעמם שקבע כי היטל ההשבחה גבוה בהרבה מהנדרש. השמאית המכריעה, דורית פריאל, שמונתה על ידי הצדדים קבעה ב-2016, כי עליהם לשלם 2,400 שקל בלבד. הוועדה המקומית הגישה ערר לוועדה המחוזית נגד קביעתה של פריאל, ורק כעת - כעבור ארבע שנים הוחלט לדחות את עמדת העירייה.

המוכרים לא שילמו היטל השבחה

הפער בין תביעת הוועדה לבין החלטת השמאית נבע מהלכה משפטית שמכונה "הלכת אליק רון". ההלכה קובעת כי כשאדם רוכש נכס מושבח, (קרי שבעלי הנכס הקודמים שילמו טרם המכירה היטל השבחה לרשות המקומית כנגדו. א"מ), הוועדה המקומית מורשית לגבות חלק נוסף מהיטל ההשבחה בעת הוצאת היתר בנייה. ובמילים אחרות: היטל השבחה דו-שלבי.

במקרה של רחוב הידיד החליטה השמאית המכריעה, כי בגין תוכנית המקור, המוכר היה צריך לשלם 90% מההשבחה, ואילו על החלטת הוועדה המקומית, להוציא היתר בנייה לתוכנית שביקשו בני הזוג, יש לגבות מהם רק 10% מההשבחה. וזאת משום ששיקול-הדעת של הוועדה הוסיף מעט מאוד להשבחה של התוכנית. לכאורה הדברים היו סגורים וברורים על סמך ההלכה המשפטית, ואולם הוועדה המקומית הגישה כאמור ערר על החלטת השמאית המכריעה.

בערר טענה הוועדה המקומית, כי היא לא חייבה את מוכרי הנכס בהיטל ההשבחה בגין התוכנית המשביחה, וזאת משום שבאותה עת בגבעתיים נהוג היה לגבות היטל השבחה רק בעת הוצאת היתרי בנייה ולא בעת מכירת הנכסים. בין היתר טענה הוועדה המקומית, כי השמאית המכריעה טעתה, כי הכריעה בסוגיה משפטית שאינה בסמכותה וכי פירשה את הלכת אליק רון בצורה שגויה.

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה תל אביב, בראשות גילת אייל, דחתה מכל וכל את עמדתה של הוועדה המקומית, תוך שהיא משתמשת במילים חריפות כדי להביע את מורת רוחה מהתנהלות הוועדה המקומית. "מהערר שלפנינו עולה, כי ההכרעה בהלכת אליק רון היא למורת רוחה של הוועדה המקומית, אשר אינה פועלת על פיה. כבר כאן נאמר - הגם שדומה כי הדברים כמעט מיותרים - שכאשר הוועדה המקומית מסרבת להשלים עם הלכה שיצאה מלפני בית המשפט העליון, אין בכך כדי לבסס עילת התערבות בשומה מכרעת, המיישמת באופן מדויק הלכה זו", נכתב כבר בפתיחת ההכרעה בתיק.

על הטענה שהשמיעה הוועדה המקומית, כי הלכת אליק רון לא רלבנטית למקרה שלפנינו וכי היא חלה רק כאשר מוכר הנכס חויב בגין פעולת המכר שביצע (הוטל היטל השבחה), כתבה ועדת הערר, כי היא "נעדרת כל יסוד סביר". גם הטענה של הוועדה המקומית, שמדובר בסוגיה משפטית, ועל כן השמאית המכריעה לא הייתה צריכה לטפל במקרה כלל, נדחתה על הסף בוועדת הערר. זו פסקה כי הטענה הזו לא הועלתה כלל בדיונים אל מול השמאית המכריעה.

"ערר סרק, רווי בסתירות פנימיות"

ולבסוף, ועדת הערר ביקרה את הוועדה המקומית גבעתיים על התנהלות סדרתית בעניין זה, וכתבה, כי "למרבה הצער, אין זו הפעם הראשונה שבה מציגה הוועדה המקומית טענות סותרות באשר לגביית היטל השבחה בגין זכויות מותנות".

ועדת הערר הביאה כדוגמה התנהלות דומה לטענתה בעבר מצד הוועדה המקומית גבעתיים בנוגע לפרויקט אחר. לדברי הוועדה גם לגביו השמיעה העירייה טיעונים סותרים, בנוגע להיטל השבחה. מקרה זה הגיע לבית המשפט העליון, שדחה את טענות העירייה.

הוועדה סיכמה את דבריה בצורה חריפה ביותר וכתבה כי "סבורים אנו כי התנהגותה השערורייתית של הוועדה המקומית, אילצה את המשיבים להיגרר להליכים מיותרים ולהוצאת הוצאות מיותרות... כך באשר להליך בפני השמאית המכריעה - אשר לא היה בו צורך, לו הייתה הוועדה המקומית פועלת בהתאם לפסק הדין של אליק רון. לו הייתה שומתה מבארת את עמדתה המשפטית ולו הייתה מעלה את טענתה, שלפיה מדובר במחלוקת משפטית מיד עם תחילת ההליך בפני השמאית המכריעה, שאז היה נחסך תשלום שכרה של השמאית המכריעה. כך גם באשר לערר זה שהינו ערר סרק, רווי בסתירות פנימיות ובסתירות לעמדות קודמות שהציגה הוועדה המקומית. התנהלות זו בוודאי חורגת חריגה של ממש מהתנהלות המצופה מרשות מינהלית והיא בוודאי לא נדרשת גם אם הרשות מבקשת לשנות הלכה שיצאה מלפני בית המשפט העליון".
לאור ההתנהלות של הוועדה המקומית, ועדת הערר פסקה הוצאות של 50 אלף שקל בתוספת מע"מ לוועדה המקומית.

מעיריית גבעתיים נמסר: "אנו סבורים כי פעלנו כדין. בימ"ש העליון בכבודו, במסגרת פסק הדין בעניין "אקרו" מ-2018, הסתייג מהלכת אליק רון, תוך שקבע כי "ההסדר בעייתי בעיני. הוא אינו מעוגן בטקסט של החוק והוא גם יוצר אי וודאות. נראה, על כן, כי הביקורת שהושמעה בהחלטת ועדת הערר, נובעת מכך שהוועדה המקומית "העזה" לעמוד על טובת האזרחים. מדובר בטיעון ציבורי עקרוני, שאכן עוסק בפרשנות הלכות קיימות, והוועדה המקומית צפתה אפשרות לביקורת, אך החליטה למלא את תפקידה הציבורי. כשמעלים עמדות ציבוריות ונאבקים עליהן, צריך להיות מוכנים לספוג ביקורת. אנו לא נבהלים מביקורת משפטית עניינית".