הקורונה ושוק הנדל"ן: אילו פרויקטים חשופים למשבר ומה יקרה למחירי הדירות

בענף הנדל"ן עוקבים בדאגה אחרי ההתפתחויות של משבר הקורונה. כמי שחוו משברים רבים, ראשי התאחדות הקבלנים, נפגשו כבר בשבוע שעבר עם ח"כ ניר ברקת בניסיון להעביר מסר חד: סגר על יהודה ושומרון משמעותו השבתה מיידית של חלק ניכר מאלפי אתרי הבנייה שפזורים בכל רחבי הארץ. אלא שגם להם ברור שההחלטה תתקבל לפי קצב התפשטות הנגיף, שכבר כעת הביאה לסגירה של בית לחם. וזו רק סוגיה אחת של המשבר הבריאותי על הענף שנוגע לכולנו. "גלובס" יצא למצוא תשובות.

סגר יוביל להשבתת הענף

 ראול סרוגו / צילום: כדיה לוי

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ובעלי חברת "סרוגו חברה לבנייה": "מה שמעסיק אותי בימים אלה אותי זה למנוע מצב של סגר בשטחים. סגר כזה משמעותו ש-70 אלף עובדים פלסטינים לא יוכלו לבוא לעבוד בישראל, מה שאומר השבתה כמעט מוחלטת של שני שליש מכלל הפרויקטים בארץ. יש לזה משמעות מרחיקת לכת, אפילו יותר ממה שקורה בתחום התעופה וענף התיירות. הנזק שיגרם לענף הבנייה, הוא אדיר.

"מסירתן של כמאה אלף דירות תדחה באופן ניכר, של חודשים ויותר, בלי שום אפשרות שרוכשי הדירות יקבלו פיצוי כלשהו, כי זה כח עליון. אני מצפה שמשרד האוצר יפעל ויאפשר להכניס כמה עשרות אלפי עובדים מיהודה ושומרון לישראל, ולתת להם אישורי לינה. נכון להיום יש 15 אלף עם אישורי לינה, ואפשר להגדיל את זה בעוד כמה עשרות אלפים. כבר עכשיו יש לנו קרוב ל-500 עובדים מסין שיצאו לחופשה בינואר, ולא חזרו וגם זה מתחיל להיות מורגש. התבשרנו שיש עכשיו סגר בבית לחם, משם מגיעים כ-8,000 עובדים פלסטינים.

"מבחינת חומרי הגלם, אנחנו עדיין חיים על מלאי שנמצא פה בישראל, אבל כבר מתחילים להרגיש את המחסור בחומרים וציוד שהיה אמורים להגיע ממדינות שנמצאות עמוק במשבר כמו סין ואיטליה. יש פרויקטים שהתחילו עם חיפוי של שיש שמגיע מסין, ואי אפשר להחליף אותו עם שיש מטורקיה. גם חלק גדול מהציוד הקשור בהרכבת מעליות, וחומרי גלם למטבחים, מגיע מסין".

לבחון את סטטוס הפרויקט

יגאל גוברין, יו"ר איגוד המהנדסים ומבעלי חברת ניהול הפרויקטים "וקסמן, גוברין, גבע": "השאלה הגדולה היא כמה זמן האירוע יימשך. ככל שהמשבר יימשך זמן רב יותר הבעיות ילכו ויגדלו. צריך להסתכל באיזה שלב נמצא כל פרויקט. פרויקטים שנמצאים בשלבים מוקדמים, פחות פגיעים בשלב זה, אך אם אתה נמצא בשלבים מתקדמים התמונה שונה.

"אם הפרויקט מתקדם מאוד ונמצא לקראת טופס 4, והיית כבר צריך להרכיב מעליות שחלק גדול מהן מגיע מסין, והן תקועות, אז קרוב לוודאי שתיתקע גם עם מסירת הפרויקט. כבר עכשיו אנחנו מרגישים בעיות הנובעות מעיכוב בשרשרת האספקה של חומרי בנייה, כשהחלופות לסין הן בעייתיות. איטליה היא לא חלופה וגם בטורקיה מרגישים את הבעיה. יש גם התחלה של ניצול לא הגון של המצב במובן של העלאת מחירים של חומרי בנייה. יש ספקים שמנצלים את ההזדמנות".

אורך הנשימה של החברות השונות

 אהוד דנוך / צילום: שלומי יוסף

אהוד דנוך, מנכ"ל סולל ובונה מקבוצת שיכון ובינוי: "אין ספק שמדובר באירוע. אם אתה מנתח את מה שקורה עכשיו אתה מבין שחברות שיש להן שותפים זרים, או עובדים זרים חשופות יותר לפגיעה. אנחנו רואים שאין יוצא ואין בא ממקומות שונים בעולם וברור שבטווח הארוך תהיה לכך השפעה.

"יותר מזה, הסינים לא נמצאים עד ה-10 למרץ במפעלים שלהם, וזה אומר שאין ייצור. ולכן ברור שיהיו עיכובים במסירת חומרי גלם וציוד, בארץ ובעולם. בשיכון ובינוי אנחנו מתעסקים גם בבנייה וגם בתשתיות, ויש לנו את המרכז הלוגיסטי שלנו ותאגיד של עובדים זרים שלנו, ולכן אני חושב שאנחנו מרגישים די בנוח ודי בטוחים שנעמוד ביעדים ובמשימות שלנו. חברות שלא ערוכות, עם מלאי של חומרי הגלם, ולא ערוכות מול מפעלים או אפילו ייצור עצמי של חומרי גלם, יצטרכו להתמודד עם נזקים".

ישראל ערוכה למשברים

דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת "פז כלכלה והנדסה": "אנחנו מדינה למודת משברים, ומשבר מהסוג הזה קורה גם כשיש מצב חירום ביטחוני. לכן המחשבה שמדובר במשהו שיישאר איתנו כמה חודשים, משאירה את מדינת ישראל במקום יותר טוב ממדינות אחרות, כי אנחנו יודעים כיצד לעבור מהמורות כאלה. מבחינתי הקורונה, לא יכולה לגרום למצב קשה בענף הנדל"ן. המשבר של 2008 גרם לזעזוע נקודתי שכלל סגירת בנקים, חוסר יכולת לגייס כספים, וצורך לפתרון תזרימי שחייב חברות למכור קרקעות. אלא שאחרי זה השוק התאושש, התאים את עצמו, וחזר לשגרה אחרת. אני מאמינה שגם במצב הזה נדע להסתגל.

"ברמת המאקרו, הקורונה מייצר צורך, כלל עולמי, להורדת ריבית, שזה מה שקרה ב-2008. יכול להיות שתהיה הסטת ביקושים לכיוון של הנדל"ן, שהוא נחשב תמיד יותר בטוח לטווח היותר ארוך. אנחנו יכולים למצוא את עצמנו בסחרור של גידול בביקושים. בנוסף, מדינת ישראל נמצאת במצב של צורך בדירות. אנחנו נצטרך לתת מענה לביקושים האלה. ולכן, נראה שנחווה קושי בטווח הקצר, כי אני לא רואה משפחה שקונה דירה במצב אי הוודאות הנוכחי".

כל הסימנים מלמדים שהמיתון כבר כאן

 יאיר דוכין / צילום: כדיה לוי

ד"ר יאיר דוכין, מרצה בחוג לכלכלה באוניברסיטה העברית: "אין לנו ידע על התנהלות המגפה, ואני לא זוכר בעשורים האחרונים אירוע גלובאלי שדומה לזה, ושפגע בכלכלה בצורה כל כך קשה וכל כך מהירה. לכן אנחנו צריכים לנהל את התרחישים שלנו לפי מה שנמצא בין שני תסריטי קיצון.

"האחד, שבקרוב ימצאו פתרון לקורונה, ואז השוק יחזור לעצמו בתוך רבעון אחד או שניים. השני, שהמגפה מחמירה ולא נמצא לה פתרון. זה כבר מכניס אותנו למצב שבו אנשים יושבים ודוחים רכישת דירות, עד להתבהרות המצב. במצב כזה אנו צפויים להתרוקנות משרדי המכירות ומשרדי התיווך.

"תרחיש שכזה יביא בסופו של דבר זה גם לירידות מחירים, כי היזמים הרי רוצים למכור דירות. ואולם אני לא רואה את הירידות האלה מגיעות בזמן הקרוב ממש. זה בטח שלא דומה לשוק ההון שמגיב במהירות רבה. את ההשפעות נראה בעוד רבעון אחד או שניים, משום שכרגיל, שוק הדירות מאוד איטי בתגובות שלו. המצב הזה, ללא קשר לנסיבות המיוחדות שלו, כבר מוכר לנו יותר כמיתון, וכשענף הבנייה נקלע למיתון, צפויה האטה גדולה בקצב הבנייה".

זו בסך-הכול מכה קלה בכנף

 פרופ' דני צ'מנסקי / צילום: תמר מצפי

פרופ' דני צ'מנסקי, שותף בחברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, ראש תחום התמחות בנדל"ן ושמאות מקרקעין, מכללת רופין: "ההשפעה של הקורונה על ענף הנדל"ן והדיור תהיה לא יותר מאשר מכה קטנה בכנף, ובעוד לא יוצר מחצי שנה, נשכח ממנה והחיים יחזרו למסלולם. את זה אני אומר לפי מודלים שבדקו התפשטויות של מגיפות כגון הסארס. בעבר הרחוק, מגיפות כאלה התפשטו במשך חודשים, משום שבתקופת קולומבוס אנשים התניידו באניות. היום הם מתניידים במטוסים, ועל כן ההדבקה נעשית במהירות. לכן הבידוד והפסקת הטיסות ממקום למקום הם צעדים הכרחיים לעצירת המגיפה, כשהמדדים לאומדן קצב התפשטות המחלה הם מספר הנדבקים ביום, ומספר הנפטרים היומי.

"אנחנו כבר רואים שבסין הקצב הזה פוחת, בחלק גדול מהמדינות מקפידים על בידוד והפסקת קווי תעופה, כמונו למשל, ומדינות שטרם עשו את זה עד כה - יעשו את זה בקרוב. כרגע המגיפה טרם הגיעה לשיאה, אבל הצעדים שנוקטים כנגד התפשטותה יגרמו לכך, שההשפעה שלה תהיה קצרת טווח. דיור לעומת זאת, הוא משהו שקשור בפרמטרים ארוכי טווח של מאוד, של ביקושים והיצעים. אז לטווח הרחוק יהיה סגר על השטחים, וחומרי גלם מסין לא יגיעו, מה שיעכב את העבודות ויעלה את עלויות הבנייה, אבל כשמדובר בדירות, זה באמת לא הרבה". 

צפי לירידות קלות במחירי הדירות

 ליליה נחמן מנכ"לית רשת תיווך הנדל"ן אנגלו-סכסון / צילום: ענבל מרמרי

ליליה נחמן, מנכ"לית רשת התיווך אנגלו סכסון: "נכון לרגע זה כמעט שלא מרגישים האטה בתנועת הקונים והמוכרים, אבל אני מעריכה שאם המצב הנוכחי יישאר גם בתקופה הקרובה - כלומר יותר ויותר אנשים ייכנסו לבידוד, והחשש מהמחלה יימשך - נתחיל לחוש במצב שכמה מהמוכרים והקונים יהיו מוגבלים במגעים שלהם.

"מצד שני, סקירה שערכתי בין הזכיינים מעלה, שכוחם של הרוכשים עולה בימים האלה. מוכרי הדירות נמצאים בלחץ למכור את הדירות במחירים שהם רוצים, ומחשש שבעתיד עלול לפקוד אותנו מיתון הם מוכנים יותר להתפשר על המחירים. במקביל - רוכשי דירות לוחצים יותר, והתוצאה שזכייני הרשת רואים היא התחזקות בכוח הרוכשים. הדינמיקה הזו, שאנו רואים אצלנו ברשת מנוגדת לטענות שמושמעות באחרונה אודות עליית מחירים. אני לא צופה שיהיו עליות מחירים בטווח הקרוב, אם כבר יהיו ירידות קלות".