מרוסיה באכזבה: מחזיקי האג"ח של מירלנד על סף תספורת נוספת של מאות מיליוני שקלים

על רקע מצבה הפיננסי המאתגר של חברת הנדל"ן מירלנד , הפועלת ברוסיה, והפסדי עתק שהיא צופה ברבעון הרביעי של 2019, צפויים מחזיקי האג"ח של החברה להתכנס בשבוע הבא לדון בהצעה שהתקבלה לרכישתה, הכוללת "תספורת" משמעותית של עשרות אחוזים (כ-200 מיליון שקל) לחובה כלפיהם, בהיקף נוכחי של כ-280 מיליון שקל.

זאת, כארבע שנים לאחר שחברת מירלנד השלימה הסדר חוב מול מחזיקי האג"ח שלה, שכלל תספורת אגרסיבית של כ-80% על חוב החברה, שעמד על כ-1 מיליארד שקל. 

הרוכשת הפוטנציאלית, לפי העדכון שפרסמה מירלנד בעניין, היא משפחת סמושקין, ה"פעילה ובעלת ניסיון עסקי מגוון במשק הרוסי, בנדל"ן ובענפים נוספים". במסגרת הצעת הרכישה העומדת על הפרק, משפחת סמושקין מציעה למחזיקי האג"ח תמורה במזומן של 22.5 מיליון דולר (קרוב ל-80 מיליון שקל), וכן 20% ממניות מירלנד. 

עוד במסגרת הרכישה, שלאחריה יימחקו האג"ח מהמסחר בבורסה, משפחת סמושקין מתכננת להזרים סכום דומה (22.5 מיליון דולר) למירלנד ממקורות חיצוניים ולקבל לידיה את יתרת המניות בחברה (80%). הצעתה של משפחת סמושקין מותנית בקבלת אישור לא מחייב של מחזיקי האג"ח בתוך שבועיים (עד 24 במרץ), שלאחריה יבוצעו בדיקות נאותות למירלנד כדי להשלים את הרכישה.

המניה קרסה יותר מ-90% בשנה האחרונה

מירלנד, שפעילותה מתרכזת בתחומיי הייזום, פיתוח, בנייה, ניהול ומכירת נדל"ן ברוסיה, נסחרת בבורסה בשווי זניח של כמה מיליוני שקלים בודדים, אחרי קריסה של יותר מ-90% שרשמה מנייתה בשנה האחרונה.

נוסף על כך, לחברה סדרת אג"ח (ז')  בהיקף של כ-280 מיליון שקל, הנסחרת כיום בתשואה של יותר מ-60%, אחרי צניחה דו-יומית של 14% שרשמה בתחילת השבוע, שהשלימה לה צלילה של יותר מ-40% מתחילת 2020. מועד הפדיון הסופי של הסדרה הוא בסוף 2023, והתשלום המשמעותי הבא בגינה הוא בסוף 2021, בהיקף של קרוב ל-100 מיליון שקל.

מירלנד דיווחה השבוע כי "במסגרת עריכת טיוטת הדוחות הכספיים השנתיים המבוקרים של החברה ליום 31 בדצמבר 2019, והערכות השווי של נכסי החברה, שהתחשבו לראשונה ונתנו ביטוי לתביעות שהוגשו נגד חברות מאוחדות של החברה בטענה לשימוש שלא כדין או להפרה לכאורה בתהליך בנייתם של מספר נכסי נדל"ן מניב (משרדים) בפרויקטים המוחזקים באמצעות החברות המאוחדות כאמור, במוסקבה, מסתמן, כי שוויים ההוגן של הנדל"ן להשקעה והנדל"ן להשקעה בהקמה של החברה יפחת ברבעון הרביעי בסך של 40-30 מיליון דולר". לאור זאת, צפוי ההפסד ברבעון לעמוד על 30-35 מיליון דולר.

לאור האמור לעיל, מירלנד צופה כי ההפסד המצטבר השנתי יסתכם ב-35-25 מיליון דולר (אחרי שאת 2018 סיכמה בהפסד של 57 מיליון דולר), וכי ההון העצמי שלה יפחת בסכום של 35-25 מיליון דולר. נוסף על כך, בסמוך למועד הדיווח, לדברי החברה, חל פיחות חד של כ-20% בשער הרובל הרוסי ביחס לדולר. "להמשך פיחות כאמור עלולה להיות השפעה שלילית על הסביבה העסקית של החברה, הונה העצמי, תוצאות פעילותה ותזרימי המזומנים שלה", דיווחה מירלנד.

הערת "עסק חי" בדוחות החברה

מירלנד היתה בעבר זרוע הפעילות ברוסיה של קבוצת כלכלית ירושלים, תחת שליטתו של אליעזר פישמן, ובדצמבר 2016 נהפכה לחברה ללא גרעין שליטה, כחלק מהסדר החוב שביצעה. מלבד התספורת האגרסיבית שכלל אותו הסדר, כחלק ממנו הקצתה החברה כ-80% ממניותיה למחזיקי האג"ח. עם הגופים המוסדיים הבולטים המחזיקים במניותיה כיום (שכאמור, נסחרות בשווי זניח) נמנים הפניקס, מנורה ואנליסט, וכן חברת מבנה (בעברה כלכלית ירושלים). מנכ"ל מירלנד הוא רומן רוזנטל, והיו"ר הוא שוקי אורן.

הצעתה של משפחת סמושקין מגיעה על רקע מצב פיננסי מאתגר שבו נמצאת מירלנד, שלא הצליחה להציג התאוששות משמעותית במצבה מאז הסדר החוב. את דוחותיה הכספיים מלווה הערת "עסק חי", ורואי החשבון שלה הפנו בתוצאות האחרונות שפרסמה החברה את תשומת לב המשקיעים, "בדבר השפעת כלכלת רוסיה והתנודתיות בשערי החליפין על תזרים המזומנים החזוי של החברה והערכת החברה את יכולתה לשרת את התחייבויותיה בהגיע מועד פירעונן".

עוד בדוחות האחרונים סיווגו רואי החשבון של החברה סכום של כ-63 מיליון דולר מיתרת האג"ח שלה כהתחייבויות לזמן קצר, וזאת בשל הרעה מהותית שחלה בעסקיה, שמעלה את החששות ליכולתה לעמוד בהתחייבויותיה ומאפשרת למחזיקים "עילה לדרוש פירעון מיידי של כלל איגרות החוב". 

מלבד הדיון בהצעתה של משפחת סמושקין, מחזיקי האג"ח של מירלנד יקבלו באסיפה המתוכננת לשבוע הבא גם "עדכון על ידי נציגי החברה בדבר מצב עסקיה של החברה, לרבות התביעות שהוגשו ברוסיה נגד החברה וחברות קשורות". 

את הרוכשים הפוטנציאליים בעסקה מייצג עו"ד אלון בנימיני ממשרד עורכי הדין ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות'.