בצל הקורונה: האם בעל עסק ששוכר נכס יכול לבקש ביטול חוזה ללא פיצויים?

השאלה מה עושים עם חוזי השכירות של עסקים שעומדים כעת ריקים ממשיכה להעסיק את העסקים במשק, ושלל חוות הדעת משפטיות מתפרסמות מדי יום. היום (ו') מפרסמת גם עמותת "אני שולמן" את עמדתה בנושא, כאשר לפיה אין בכלל התלבטות וחוזה שכירות שלא ניתן לקיים אותו לאור הנחיות משרד הבריאות - בטל, ללא פיצויים.

בנייר עמדה שערך היועמ"ש של עמותת "אני שולמן", עו"ד גיל אפרתי, הוא קובע כי כל בעלי העסקים, לרבות משרדים, חנויות ואחרים, אשר שכרו נכס ומשבר הקורונה מונע מהם כניסת לקוחות לעסק או הגעה למקום העבודה, יכולים לבקש את ביטול החוזה באופן מידי והשבת המצב לקדמותו. וזאת, מבלי להידרש לפיצויים, כך לפי חוק החוזים, תרופות.

"לאור ההנחיות שניתנו לאחרונה על ידי ממשלת ישראל בעקבות התפשטות נגיף הקורונה, שמחייבות סגירה של עסקים, כאשר שוכר של חנות מפר חוזה שכירות קיים סיכוי גבוה שתתקבל טענת 'כוח עליון', ובעל הנכס לא יוכל לתבוע ממנו תשלום או פיצוי. עם זאת, במקרה של הפרת חוזה השכירות מצדו של השוכר, לבעל הנכס יש זכות לבטל את החוזה", כותב אפרתי.

לגישת אפרתי, "מצב כלכלי משברי כפי שאנו חווים עתה המתבטא בעצירת העסקאות כליל במשק, אינו יכול לעלות כדי נסיבות מסכלות עבור רופא שיניים או עורך דין שהכנסתו נפגעה אנושות בהיעדר לקוחות, כיוון שנשוא החוזה (המשרד עצמו) לא נפגע באופן שאינו מאפשר את קיום החוזה.

"מאידך, סגירת קניונים, מסעדות ואולמות אירועים בצו כחלק מהמאבק להתפשטות מגיפת הקורונה בישראל, הופכת את קיום החוזה, הכנסת לקוחות לחנויות הקניון או למסעדה לבלתי אפשרית, ובכך מסכלת את החוזה בין בעלי הקניון לשוכרים".

לדברי עו"ד אפרתי, כאשר מתקיימים יחדיו כל תנאיו המצטברים של סעיף 18 לחוק התרופות - פטור החייב מקיום החוזה. סעיף 18(א) לחוק התרופות כולל אפוא שלושה תנאים מצטברים, שכאשר הם מתקיימים פטור צד לחוזה מהחובה לקיימו: העדר ידיעה או צפייה של המפר בדבר הנסיבות המסכלות; אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות הללו; והתרחשות נסיבות המסכלות את קיום החוזה.

"לא ניתן לאכוף ביצוע של חוזה מסוכל, ולכן בידי הצד שנפגע נותרת תרופת הביטול, והוא חייב לעשות בה שימוש שאחרת כמוהו כמי שממשיך לקיים את החוזה על אף הנסיבות", כותב אפרתי.

עם זאת, מזכיר אפרתי, כי "הפרה היא הפרה" (הפרת חוזה) וכי "חלוקת הסיכון במקרה של כוח עליון שונה ממקרה של הפרה רגילה, אבל המפר עדיין נוטל סיכונים משפטיים מסוימים".

לדברי עו"ד איל רז, שותף במשרד גורניצקי ושות', "בתי המשפט בישראל הכירו בכך שבנסיבות המתאימות גם אירועים המתרחשים מחוץ לישראל יכולים להצדיק הגנה של סיכול חוזה אם הם מונעים מהצד הישראלי לחוזה לקיים את חיוביו. כך, למשל, תביעה של נוסעים כנגד חברת תעופה אשר לא הייתה יכולה להמריא לניו יורק במועד בעקבות אירועי 11/9 נדחתה, כיוון שאירועים אלה הוכרו כמצדיקים טענה של סיכול חוזה.

"פעולות וצווים של רשויות השלטון יכולים גם הם לקיים את תנאי סעיף 18 בנסיבות המתאימות. במקרה אחד קבע בית משפט כי סגר כללי ומתמשך על יהודה ושומרון עשוי להצדיק טענת סיכול חוזה. עוד נקבע כי צו מניעה ממושך שהוציא בית משפט בישראל ומנע הפעלתו של עסק במקום מסוים הביא לסיכולו של חוזה השכירות בשל חוסר היכולת להפעיל את העסק".

עוד מוסיף רז, כי "יסוד נוסף שיש להביא בחשבון הוא שסעיף 18 אינו מרפא את הפרת החוזה או מתלה את קיום החיוב החוזי אלא מעניק הגנה מפני סעד של אכיפה או פיצויים. החוזה עדיין נחשב כמופר על ידי הצד המבקש ליהנות מהגנת סעיף 18 והצד השני יכול לבחור לבטל את החוזה בשל הפרה זו. סעיף 18 מוסיף וקובע כי בית המשפט רשאי להורות על השבה ולחייב את המפר בתשלום הוצאות סבירות של הנפגע וכן לפצותו על התחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, וזאת גם אם החוזה לא בוטל".

אירועים חסרי תקדים

לדברי עו"ד רז, "ככלל סעיף 18 מהווה אמצעי הגנתי בלבד. הצד הנפגע מאירועי כוח עליון העונים על תנאי הסעיף יכול להסתמך עליו לשם קבלת הגנה מאכיפה או פיצוי אך הוא עדיין נחשב כצד המפר ולכן אינו יכול להשתמש בסעיף על מנת לבטל את החוזה. זכות זו שמורה לצד השני לחוזה".

בנוסף, אומר עו"ד רז, כי "הסדר נוסף שניתן לנסות להיזקק לו בנסיבות של כוח עליון הוא סעיף 39 לחוקר החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 שקובע כי יש לקיים חוזים בתום לב ובדרך מקובלת. אחד משופטי בית המשפט העליון הביע דעתו כי בנסיבות של כוח עליון, הצד שאינו נפגע מהן אינו יכול לצפות בתום לב שהצד הנפגע יקיים את החיוב החוזי כפי שהוא. עמדה זו, אם תאומץ על ידי בתי המשפט בישראל, עשויה להביא לגישה גמישה יותר כלפי אירועי כוח עליון, שתאפשר לבתי המשפט להתאים את החוזים לנסיבות המשתנות שנכפו על הצדדים על ידי הנסיבות.

"לאור המורכבויות הרבות ואי הוודאות של המצב הנוכחי, והעובדה שמדובר באירועים חסרי תקדים במהותם ובהיקפם, מומלץ לצדדים לחוזים שכפופים לדין הישראלי לבחון באופן פרטני את מצבם ולשקול את הצעדים הנדרשים או המועילים לשם הגנה על זכויותיהם בימים מאתגרים אלה".