בטווח הקצר ובטווח הארוך: מה קורה למחירי הדירות אחרי משברים גדולים?

האם אנו נמצאים בפתחו של משבר בענף הנדל"ן? כרגע נראה שיש סיכוי סביר לכך, אבל הרבה טמון בתשובות לשתי שאלות: משך השפעת הקורונה על הכלכלה ועל הנדל"ן, ותגובת הממשלה.

אם אכן יתרחש משבר בענף הנדל"ן הוא יהיה החמישי מאז התחילו לאסוף בארץ נתונים. ארבעת המשברים האחרונים היו שונים זה מזה מבחינת הסיבות, משך הזמן וירידות המחירים שהם גררו אחריהם. מה שמשותף לכולם היה לא רק ירידת מחירים, אלא תקופה ממושכת של ירידות בהיקפי הבנייה, שמקטינה את ההיצע.

 ארבעה משברים מאז קום המדינה

המשבר הראשון: שוק ספקולטיבי בגלל השילומים מגרמניה

המשבר הראשון שמתועד ומנותח פקד את ישראל באמצע שנות השישים. למען הדיוק ההיסטורי, ייתכן שגם בשנות החמישים היה משבר נדל"ן, אולם הוא אינו מתועד במסמכים רשמיים - לא של הלמ"ס ולא של בנק ישראל. אולי משום שבעשור הראשון למדינה, ענף הדיור היה נתון כולו לשליטת הממשלה, ועיקר הפעילות בתחום עסקה בבניית הדירות לעולים החדשים - לא נמדדו מחירי הדירות.

לראשונה רואים התייחסות לסוגיית מחירי הדירות ב-1959. ב-1960 מחירי הדירות עלו באופן נומינלי ב-2.3% יחסית ל-1959, וב-1961 ב-6.7% יחסית ל-1960. קצב העליות גבר ולאחר מכן ועד 1965 נרשמו עליות ריאליות נוספות של כמעט 50% במחירים.

מה קרה? דוחות בנק ישראל השנתיים משנות השישים מספרים על הפקטור המרכזי של מחירי הדירות, של אותן שנים - השילומים מגרמניה, כספים מבחוץ שהגיעו לניצולי השואה, ואיפשרו להם להשקיע בדירות.

"חלק גדול מתקבולי הפיצויים האישיים הופנה לרכישת דירות", נכתב בדוח בנק ישראל ל-1964. באותה תקופה גם נעשה פיחות גדול בלירה, מה שהמריץ את מקבלי הפיצויים להשקיע בדירות, כי חוסר היציבות במטבע "עשה אותן לתחליף טוב לנכסים במטבע חוץ, שכדאיותם ירדה עם הפיחות", הסבירו בבנק המרכזי.

התוצאה של השילומים הייתה יצירת שוק ספקולטיבי והרחבת מעמדם של המשקיעים באותן שנים. ומה בכל זאת הביא למשבר שקרה בין השנים 1965 ל-1967? בבנק ישראל הסבירו, כי הביקושים לדירות בעקבות השילומים היו חד-פעמיים, והם הסתיימו בסופו של דבר. כמו כן, המדינה עשתה באותן שנים אב טיפוס לצעד שנקט כחלון ב-2015, והעלתה את מס השבח על הדירות, "שהיה לו משקל מכריע בשוק המקרקעין", כפי שנכתב בדוח.
כותבי הדוח של בנק ישראל ל-1966 מסבירים חלק מהמשבר דאז, כי "כפי שבתקופת הגאות נבע חלק מן הגידול בביקוש משיקולים ספקולטיביים, הרי שיש מקום לסברה שבשנת 1966 ניתן להסביר חלק מן הירידה בביקוש לדירות בציפיות להמשך הירידה במחירים".

ואולם היו סיבות נוספות, ובראשן המצב הכלכלי, שגלש למיתון כבד. "נראה שהשתררה אי ודאות באשר להתפתחויות שיחולו בעתיד, והציבור דחה חלק מקניותיו והעדיף להשקיע בנכסים בעלי דרגת נזילות גבוהה", נכתב באותו דוח.

"האווירה במדינה הייתה קשה מאוד ואז הבדיחות היו שהאחרון בשדה התעופה בן גוריון (אז עוד לוד), שיכבה את האור", אומר החוקר ד"ר יאיר דוכין מהאוניברסיטה העברית.

המשבר השני: בנייה עודפת בעקבות מלחמת יום הכיפורים

לאחר מלחמת ששת הימים שבו המחירים לזנק, בסדר גודל של 80% ריאלית, עד 1973, אז פקד את השוק המשבר הקשה ביותר בתולדותיו בכל הקשור לדיור.

המשבר הכלכלי שאחרי המלחמה החל את התהליך האינפלציוני שהפך להרסני ממש בשנות השמונים וליווה את המדינה כעשור וחצי. במקביל, המעורבות האינטנסיבית של המדינה בענף הבנייה גררה לא מעט בעיות: "אברהם עופר, שהיה אז שר השיכון, נכנס לבנייה תקציבית מאוד רחבה, זרק לשוק כמות עצומה של דירות והציף את השוק", מספר דוכין.

ואכן בתקופתו של עופר כשר שיכון, בין 1974 ל-1977 נבנו כ-100 אלף דירות לזוגות צעירים, במסגרת בנייה ממשלתית. הדבר דיכא את השוק הפרטי, גרם לירידה בהיקפי הבנייה. עד כדי כך ההצפה הייתה גדולה, שב-1976 ובתחילת 1977 נחלץ משרד השיכון לעזרת חברות משכנות ממשלתיות במתן הלוואות וברכישת מלאי דירות לא מכורות שנותרו בידיהן.

ברקע, כאמור, הייתה אינפלציה שבמונחים של היום נחשבת להרסנית. כך, למשל, בין אוקטובר 1975 לאוקטובר 1976 עלו מחירי הדירות ב-8%, שיעור שניתן היה לכנות כמכובד, אלמלא מדד המחירים לצרכן עלה באותה שנה ב-36%, והמשמעות היא, כמובן, ירידת מחיר ריאלית, חדה. בסך הכול באותו משבר ירדו מחירי הדירות בכ-37% ריאלית.

המשבר השלישי: ההיפר-אינפלציה של שנות ה-80

המהפך הפוליטי ועליית הליכוד לשלטון הביאו לשינוי במצב ומחירי הדירות חזרו לעלות בין 1978 ל-1984, ואולם ההשפעות ההרסניות של ההיפר אינפלציה ושל מלחמת לבנון עשו את שלהן. כך למשל, מחירי הדירות ב-1984 עלו ב-378%, לעומת קודמתה, אולם העלייה הריאלית הייתה של 0.9%. ב-1985 העלייה הנומינלית הגיעה ל-286% ואולם בפועל המחירים ירדו בכ-5%. המשק בכללותו רשם קיפאון. הריביות עלו מאוד, בניסיון להדביר את האינפלציה, אולם עד לתוכנית הייצוב הממשלתית ב-1985 - המצב רק הוחמר והפעילות בענף הלכה ודעכה.

"באותה תקופה קשה היה להתייחס למחירים, בגלל ההיפר-אינפלציה, ואני בדקתי את התחלות הבנייה, והמצב הלך והורע. ב-1989, ערב העלייה הגדולה, היו פחות מ-20 אלף התחלות בנייה. 19.8 אלף, ליתר דיוק", אומר דוכין. עם שוך הערפל הוברר שמחירי הדירות ירדו ריאלית באותן שנים בכ-22%.

עד 1997 שוב התהפך הגלגל, והמחירים שבו לעלות. המנוע העיקרי לזה כמובן העלייה המסיבית מבריה"מ לשעבר. "ב-1990 התחלות הבנייה כבר זינקו ליותר מ-40 אלף ובשנה שלאחר מכן ליותר מ-80 אלף דירות והמשק השתנה לגמרי", אומר דוכין.

כדי לעמוד בהספקי הבנייה הנדרשים, אריאל שרון כשר שיכון דאז, בנה מדיניות תמרוץ שכללה רשת ביטחון לקבלנים, שידעו כי אם לא יצליחו למכור דירות - הממשלה תרכוש אותן מהם, ותמריצים לזירוז לקבלנים הותנו בלוחות זמנים מואצים, והובטח להם כי אם יעמדו בהם - יזכו במענקים ממשלתיים.

המשבר הרביעי: סימנים להגברת האי שוויון במדינה

מסוף 1996 ועד 2007 החל משבר הנדל"ן הארוך ביותר בתולדות המדינה, שהיו לו כמה היבטים: ראשית, מחירי הדירות ירדו; שנית, תשומות הבנייה שעלו, והרווחיות הירודה של הקבלנים גרמו לירידה גדולה בהתחלות הבנייה.

שלישית, בין 2001 לתחילת 2004 פקד את המשק מיתון כלכלי כבד ביותר, בעקבות פקיעת בועת הדוט קום, מבצע חומת מגן ואירועי האינתיפאדה השנייה וכמובן אירועי 11 בספטמבר. הדבר גרם לנפילה גדולה בתוצר הלאומי הגולמי, מה שגרר את שוק הנדל"ן עוד יותר למטה.

רביעית: בדוח השנתי ל-2005 גילו אנשי בנק ישראל ממצא טורדני, שרק בעשור שלאחר מכן נאלצו בממשלה להתייחס אליו: אמנם מחירי הדירות ירדו, ואולם בעוד שהנכסים הזולים רשמו ירידות מחירים, נכסי היוקרה התייקרו. בבנק המרכזי סברו כי התופעה יכולה לנבוע בין היתר בגלל התרחבות הפערים הכלכליים במדינה.

דוכין, לעומת זאת, מזכיר שמסוף 1996 נוצרו עודפי מלאי אדירים של דירות, כתוצאה מהבנייה האינטנסיבית במחצית הראשונה של אותו עשור, הרבה מעבר לצריכה השוטפת. "לקח לעודפי המלאי הזה עשר שנים להיספג בשוק", מספר דוכין. התוצאה - ירידה ריאלית של למעלה מ-20% במחירים.

שוב התחלות הבנייה ירדו מאוד, הפעם לסביבות 30 אלף בשנה בתחילת העשור הראשון של שנות האלפיים, והמחירים החלו לעלות, לאחר שמלאי העודפים הסתיים.

המשבר החמישי? האם וירוס הקורונה יביא עליות או ירידות

כיום, לאחר כ-13 שנים של עליות מחירים, תקף את השוק משהו מסוג שונה לגמרי - וירוס הקורונה.
הקורונה היא גורם חיצוני שלא קשור במשק, בדיוק כפי שהשילומים מגרמניה השפיעו על עליות המחירים לפני 60 שנה, וכפי שהעולים השפיעו גם כן על העליות לפני 30 שנה, ומלחמת יום כיפור השפיעה על הירידות באמצע שנות השבעים.

האם מגפת הקורונה תהיה למשבר הגדול החמישי של שוק הנדל"ן בישראל? האם לפנינו עצירה של כמה שנים בהיצע הבנייה, או פגיעה קלה בלבד? בינתיים הוחרג ענף הנדל"ן מעצירת העבודה במשק, והאתרים פעילים, אבל האם כך יהיה לאורך זמן? ומה בדבר ההשפעה של המחסור בחומרי גלם? וגם אם לא מדובר במשבר ארוך טווח, מי ייפגע בינתיים?