מידרוג: הקורונה והסחר מקוון יורידו את מחירי השכירות ואת הדירוג של חלק מחברות הנדל"ן המסחרי

הנדל"ן המסחרי צפוי לרדת במחירי השכירות שלו בעתיד הקרוב עקב משבר הקורונה, וקיימת היתכנות שהירידה לא תהיה זמנית אלא קבועה, עקב בעיות כלכליות אליהן ייקלעו עסקים רבים והתחזקות המגמה של סחר מקוון. כל זה יקרין על חלק מחברות הנדל"ן המסחרי בצורה של ירידת הדירוג של חלק מחברות הנדל"ן - כך מעריך רן גולדשטיין, סמנכ"ל במידרוג וראש תחום נדל"ן בחברת מידרוג, בדוח שהוציא לרגל המצב.

להערכת מידרוג, סגירת החנויות, שעלולה להימשך שבועות וייתכן שיותר, תחליש משמעותית את האיתנות הכלכלית של חלק ניכר מהשוכרים, וחלקם עתידים להיקלע למצוקה של ממש. "אנו צופים כי מרבית בעלי הנכסים וירתמו לעזרת השוכרים ויציעו הקלות בשכר דירה, דחיית שכר דירה והטבות נוספות. ייתכן אף כי חלק מהדיירים ינקטו צעדים משפטיים כדי להימנע מתשלום שכר דירה כאשר הנכס סגור מפעילות", כותב גולדשטיין בדוח.

התרחישים שמשרטט גולדשטיין בדוח מורכבים משני נדבכים עיקריים: הנדבך הראשון הוא משך עצירת הפעילות והיקפה; הנדבך השני, אשר מושפע באופן ישיר מעוצמת הנדבך הראשון, הוא רמת התמיכה הממשלתית בפעילות הכלכלית ומהירות הצמיחה ביום שאחרי.

על-פי התרחיש הקל ביותר שמתואר בדוח, ההתאוששות בפעילות העסקית תגיע כבר במהלך הרבעון השני של השנה (כלומר שלושת החודשים הקרובים); תרחישים מחמירים יותר מצביעים על משבר ארוך יותר, שעלול לגרום לכניסה למיתון של מספר מדינות במהלך השנה. חלק גדול מזה תלוי בסיוע הממשלתי.

להערכת גולדשטיין, המשבר תפס את חברות הנדל"ן הפועלות בתחום המסחר במצב טוב יחסית: הן מצויות ברמת מינוף נמוכה יחסית למשבר הפיננסי של 2008-9, והן נזילות, כך שהן יכולות לצלוח את המשבר לכל הפחות תקופה קצרה ובחלקן אף בינונית. "יתרה מכך, חלק מהחברות אף גבו את חודשי השכירות לתקופת הרבעון הראשון, כך שהפגיעה בהכנסותיהן תחל רק מהרבעון השני. אולם כבר כעת ניתן להעריך בבירור כי התוצאות העסקיות של שנת 2020 יהיו חלשות מהצפוי. רמת הפגיעה עדין אינה ברורה ותלויה במשך הימשכות עצירת הפעילות הכלכלית באזורי פעילות החברות ורמת התמיכה של המדינה בעסקים, כאמור", נכתב בדוח.

ואולם בעוד שבפני החברות הללו לא עומדת ככל הנראה בעיה קיומית, עדיין המשבר יפגע בהן בצורה של ירידה בהכנסות משכירות בעתיד, סבור גולדשטיין. לדבריו, גם אם התרחיש הקל יותר ימומש, והמשבר יסתיים בתוך זמן קצר, בשלב הראשון החברות ייאלצו להפחית דמי שכירות לשוכריהן, על-מנת לעזור לעסקים לחזור לפעילות שגרתית. "תיתכן אף עלייה בשטחים הפנויים גם כתוצאה מפגיעה באיתנותם הפיננסית של השוכרים", הוא מציין.

מצד שני המשק עלול להיקלע למיתון, והציבור עלול להגיב למשבר בירידה ברמת הצריכה, אשר תושפע בין היתר מעלייה ברמת האבטלה והפגיעה בהכנסה הפנויה שחלק ניכר מהמועסקים יחוו בתקופה זו. גם עובדה זו תלחץ לכיוון של הורדה בדמי השכירות.

גורם אחר הוא הסחר המקוון. גם ערב המשבר נרשמו חיכוכים בין שוכרים לבין חברות נדל"ן מניב, וזאת עקב העלייה העקבית ברכישות מקוונות באמצעות אתרי אינטרנט, וסביר שבימים אלה התופעה אף מואצת, "דבר שכאמור עלול אף להשפיע לשלילה בטווח הארוך על הפדיונות בחנויות ואף על הצורך בשטחי מסחר", נאמר בדוח.

לאור זאת מסכם גולשטיין כי "ככל שהמשבר יימשך לתוך עומקו של הרבעון השני 2020 ואילך, גדלה הסבירות שההשפעה על הסביבה הכלכלית של ענף זה תהא משמעותית ביותר, ובהתאם היא עלולה להוביל ללחץ על הדירוג של חלק מהחברות. לא מן הנמנע כי עלול להיווצר לחץ מטה על הדירוג אף קודם לכן, וזאת ככל שהערכתנו תקופת המשבר תהא ארוכה מהאמור או הערכותינו כי השפעות המשבר על הפעילות העסקית והפיננסית של החברות עלולות להשפיע לשלילה, באופן מהותי, בטווח תחזית הדירוג".