ערב הקורונה, הציבור המשיך להתנפל על הבנקים למשכנתאות

שוק המשכנתאות המשיך לפרוח ממש עד לתחילת הסגר עקב הקורונה. מנתוני בנק ישראל עולה כי בחודש פברואר 2020 נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.1 מיליארד שקל - ההיקף הגדול ביותר שנלקח בחודש פברואר כלשהו בעשור האחרון לפחות, ועלייה של כ-23% לעומת היקף המשכנתאות שנלקחו בחודש פברואר 2019. זו הסיבה שבחישובים מנוכי עונתיות, חודש פברואר השנה שבר את שיאי היקפי משכנתאות, כשחלק משמעותי מהתופעה ניתן לייחס למחיר למשתכן ולמיחזורי משכנתאות.

חלקו של מחיר למשתכן ממשיך להיות גדול בשוק המשכנתאות: אומנם מספר משקי-הבית שלקחו משכנתאות בחודש שעבר הגיע לכ-22% מסך הלווים באותו חודש, ואולם מבחינת היקף ביצועים, הגיע חלקם ל-16% מכלל המשכנתאות שניתנו, מה שאומר שהם לוקחים משכנתאות ברמות נמוכות ממי שלוקחים משכנתאות במסגרת השוק הפרטי. נתון זה מוסבר במחירן הזול יחסית של רוב הדירות שנרכשות במסגרת מחיר למשתכן. בסך-הכול מאז מרץ 2019 שיעור מחיר למשתכן מכלל היקף המשכנתאות שנלקחו מגיע לכ-13%.

עליות המחירים, הירידות בריבית והגידול בהיקפי העסקאות שנרשמו בחודשים האחרונים במסגרת מחיר למשתכן תרמו לגידול בשיעור המשכנתאות במינוף גבוה. בחודשיים הראשונים של השנה עלה שיעור המשכנתאות שהיוו 60% ומעלה משווי הנכסים (יחס המימון, שמכונה גם LTV) אל מעבר ל-38% מכלל המשכנתאות שנלקחו, וזאת שבשלוש השנים הקודמות הן היוו שיעור של 25-30% בלבד. שיעור יחס מימוני כזה לא נראה כ-9 שנים.

לאור הריביות שהמשיכו לרדת בתחילת השנה, גם היקפי מיחזורי המשכנתאות המשיכו לעמוד על רמה גבוהה, ובפברואר הם היוו כחמישית מכלל המשכנתאות שנלקחו.

הסיבות לפריחת שוק המשכנתאות, שהחלה אחרי שפל שהגיע לשיא במחצית 2017, הן לא רק מחיר למשתכן וירידת הריבית, אלא גם אווירת חוסר הוודאות שנוצרה החל מסוף 2018, אז הודיע בנימין נתניהו על פירוק ממשלתו ועל הליכה לבחירות. מאז ועד היום טרם הוקמה ממשלת קבע, ומחירי הדירות שבו לעלות בקצב שנתית של כ-4%.

מובן שעתה, עם פרוץ הקורונה, חוקי המשחק השתנו בחדות. משקי-הבית "נכנסו לבונקר", יש ירידה חדה ברכישת דירות, והבנקים כורעים תחת הנטל של טיפול בבקשות להקפאת משכנתאות קיימות למספר חודשים. ההערכות מדברות כל כ-4,000 פניות להקפאת משכנתאות ביום שמתקבלות בבנקים השונים.

גם הריביות על משכנתאות רשמו עליות חדות, דבר שמקטין את המוטיבציה של רבים, במיוחד ממחזרי משכנתה, לקחת משכנתה חדשה בימים אלה.