האג"ח של חברות הנדל"ן הזרות בת"א חזרו לרמת השפל: "הלחץ על מי שהסתמכו על מימושים ומחזורי חוב ילך ויגבר"

מדד תל בונד גלובל, שמרכז את איגרות החוב של חברות הנדל"ן והאשראי הזרות שהונפקו בת"א, איבד מתחילת השנה כ-13% מערכו. ירידה זו החזירה את תל בונד גלובל לרמות השפל של דצמבר 2018, כאשר איגרות החוב של החברות הזרות ספגו מכה חדה בעקבות העלאות הריבית בארה"ב והחשש בשוק מפני השפעותיהן על סקטור הנדל"ן בארה"ב.

הירידות החדות במחירי איגרות החוב הללו הזניקו כלפי מעלה את התשואות השנתיות לפדיון, לפיהן הן נסחרות. כעת נסחרות אג"ח של לפחות 24 חברות זרות - בהיקף כולל של מיליארדי שקלים רבים - בתשואות דו-ספרתיות, המלמדות כי עבור חברות אלו, שוק מחזורי החוב בישראל סגור לחלוטין, והן יידרשו להסתמך על מקורות עצמיים או על מקורות חיצוניים בארה"ב, לצורך פירעון חובות האג"ח.

בסקירה שפרסם היום נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, הוא מציין כי "למרות שאירועי הקורונה החלו רק לפני מספר שבועות, ההשלכות מתחילות לתת את אותותיהן בחברות הנדל"ן האמריקאיות.

"בשבוע אחרון הספקנו לראות הערת עסק חי ברילייטד, בקשה לדחיית תשלומים מקופרליין, מספר הורדות דירוג ואזהרות רווח מרובות. האירועים האחרונים, גורמים לכך שגם מימוש נכסים ומימון מחדש הפכו לקשים יותר לביצוע. המשמעות היא שבהנחה שהשלכות הקורונה אינן צפויות לעבור בטווח הקרוב, הלחץ על החברות שהסתמכו על מימושים ומחזורי חוב ילך ויגבר".

 שדרות האג"ח האמריקאיות

מחיקות ענק לדה זר.אס.איי בניו יורק

האג"ח מסדרה ג' של חברת הנדל"ן דה זר.אס.איי צנחו בכ-20% מתחילת 2020 למחיר של 69 אגורות, המשקף להן תשואה שנתית לפדיון של 18%. הסדרה, בהיקף של 1.67 מיליארד שקל ערך נקוב, מתוכננת להיפרע בתשלומים חצי שנתיים שווים עד נובמבר 2027 ומשקפת משך חיים ממוצע של 2.84 שנים.

דה זר.אס.איי, שבשליטת ג'ואל וינר, פועלת בשוק הדיור המפוקח להשכרה בעיר ניו יורק ומתמחה ברכישת בניינים של דירות מפוקחות, השבחת הבניינים, ולאחר מכן המרת הבניינים לדירות הניתנות למכירה בשוק החופשי (דירות קונדו) ומכירתן בעסקאות בודדות. בחודש יוני אשתקד נכנסו לתוקף שינויים בחוקי השכירות המפוקחת במדינת ניו יורק, שהגבילו את העלאות שכר הדירה בדירות המפוקחות והקשיחו את התנאים להמרתן לדירות קונדו הניתנות למכירה בשוק החופשי.

בדוחות לסיכום 2019 מעריכה דה דר.אס.איי כי כל עוד תהיה החקיקה הנוכחית בתוקף, הרי שבשנים הקרובות יפחת באופן משמעותי קצב המרת בתי הדירות המפוקחים לדירות קונדו ואף יופסק לחלוטין. עם זאת, מדגישה החברה כי ברשותה מלאי של 1,800 דירות קונדו בבניינים שעברו תהליך הסבה ובבניינים שהחלו בתהליך הסבה טרם שינויי החקיקה, ולכן דירות אלו אינן חוסות תחת מגבלות החקיקה החדשות. עוד מדגישה דה זר.אס.איי כי "התרומה של מכירת יחידות קונדו (לאחר הסבה מבית דירות לנכס קונדו) לרווח החברה ולתזרים המזומנים שלה עשויה להיות משמעותית. 

בשנת 2019 הסתכמו הכנסות החברה ממכירת דירות ב-45.3 מיליון דולר ושיקפו ירידה של 24% לעומת 2018. מנגד, נרשמה ב-2019 עלייה קלה של 2% בהכנסות מהשכרת דירות מפוקחות ל-145.5 מיליון דולר וזאת בין השאר בעקבות השכרה מחדש של דירות פנויות עקב כניסת התקנות החדשות לתוקף. בשורה התחתונה הציגה דה זר.אס.איי ב-2019 הפסד עתק של 116 מיליון דולר, בעקבות ירידה בשווי הנדל"ן שברשותה והתחזקות השקל מול הדולר.

לדברי החברה, הפחתות שווי שנרשמו בבנייני הדירות המפוקחות בעקבות תיקוני החקיקה הן הסיבה העיקרית להפסד מירידת ערך נדל"ן להשקעה ומימוש נדל"ן להשקעה בהיקף של 111 מיליון דולר, שנרשם ב-2019. בנוסף, נרשם כאמור גם הפסד שנתי מהפרשי שער של 44.6 מיליון דולר.

את 2019 סיימה דה זר.אס.איי עם מזומנים חופשיים בשווי של 34.4 מיליון דולר. במהלך 2020 כולה נדרשת החברה לפרוע תשלומי קרן וריבית למחזיקי האג"ח בהיקף של כ-80 מיליון דולר לפי שער חליפין נוכחי, מתוך סך התחייבויותיה העתידיות (קרן וריבית) למחזיקים, שעומדות על כ-2.2 מיליארד שקל. 

לדברי החברה, היא מחזיקי בנכסי נדל"ן לא משועבדים בשווי של 241.5 מיליון דולר ושיעור המינוף שלה חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו) עמד בסוף 2019 על 59.5%. עוד מציינת דה זר.אס.איי כי היא בעלת נגישות גבוהה מאוד למקורות מימון בזכות חוסנה הפיננסי, יציבות פעילות הליבה שלה, והקשרים הענפים שיצרה עם הבנקים המממנים את פעילותה בניו יורק. 

אקסטל מאמינה בדירות למכירה

חברה נוספת שמדאיגה את המשקיעים היא יזמית הבנייה למגורים אקסטל, שמתמחה בהקמת מגדלי דירות יוקרה ואולטרה-יוקרה במנהטן. לאקסטל, שבשליטת גארי ברנט, סדרת אג"ח אחת (סדרה ב') בהיקף של 600 מיליון שקל, שאמורה להיפרע בחלקים שווים בסוף 2020 ובסוף 2021.

באחרונה החל ברנט לבחון את האפשרות להנפקה של סדרת אג"ח חדשה (סדרה ג') לאקסטל, אולם הבהיר כי היא אינה נדרשת לצורך פירעון הסדרה הקיימת. היום נסחרה אג"ח ב', בעלת מח"מ קצר של 1.1 שנים, במחיר של 79 אגורות המשקף תשואה שנתית לפדיון של כ-32%.

אתמול פרסמה החברה דוח תזרים חזוי לשנתיים הקרובות, ולפיו היא החלה את 2020 עם 101 מיליון דולר בקופה. להערכת החברה, היא תוכל להשיג במהלך השנה עוד 146 מיליון דולר ממכירת דירות וממימון של מלאי דירות הממתינות למכירה.

עוד מעריכה החברה כי הוצאותיה התפעוליות יסתכמו השנה ב-19 מיליון דולר וכי היא תידרש לסכום של 79 מיליון דולר למימון השקעותיה בנדל"ן. כך שגם לאחר תשלום של 94 מיליון דולר בסוף דצמבר, יישארו ברשותה 55 מיליון דולר בתחילת 2021. בשנה הבאה צופה החברה האצה במכירת מלאי הדירות שברשותה, באופן שיאפשר בנקל את פירעון יתרת החוב למחזיקים בסך של 90 מיליון דולר.

ג'י.אף.איי נפגעת בפעילות המלונאות

חברה שלישית שהאג"ח שלה (סדרות א' ו-ב') נסחרות בתשואות גבוהות של עד 36% היא ג'י.אף.איי שבשליטת אלן גרוס. החברה, שעוסקת בארה"ב בתחום הנדל"ן המניב למגורים ובתחום המלונאות, פרעה שלשום והיום סכום של כ-130 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שלה. כך שלאחר תשלומים אלו יעמדו סך ההתחייבויות העתידיות של החברה למחזיקי האג"ח על כ-380 מיליון שקל.

ג'י.אף.איי סיימה את 2019 בהפסד של 35.2 מיליון דולר, עקב ירידה של 9% ברווח מהשכרת נכסים והפעלתם ל-49.2 מיליון דולר. להפסד תרמה גם עלייה של 36% בהוצאות המימון (נטו) ל-49 מיליון דולר וזאת בעיקר עקב הפסד מהפרשי שער של 6.8 מיליון דולר שנרשם ב-2019 עקב התחזקות השקל מול הדולר.

החברה חשופה לתחום המלונאות ובעיקר בניו יורק, שנפגע קשה בעקבות התפשטות וירוס הקורונה בעולם. לדברי החברה, השפעת נגיף הקורונה על עסקיה אינו ודאי ואינו ניתן לחיזוי מהימן, אולם היא נוקטת בצעדים לצמצום הפגיעה, כדוגמת קיצוץ משמעותי בעלויות וסגירה של מלונות מסוימים.

במקביל, מנהלת החברה דיונים מול לווים לשם קבלת דחיות בתשלומי קרן וריבית והסכמות על ניצול עודפי מזומנים ורזרבות לתשלומים שוטפים. עם זאת, החברה מדגישה כי לפי תוכניות הנהלתה, היא "אינה נסמכת על תרומה כלשהי מפעילות בתי המלון, לשם שירות תשלומי קרן וריבית איגרות החוב בעתיד הנראה לעין. לפיכך, תחום המגורים בו החברה פועלת, אשר במסגרתו לחברה נכסים יציבים בשווקים מובילים, יאפשר את שירות החוב הנ"ל".