פרשנות: העליון ביטל את פוטנציאל השווי - ויצר פוטנציאל לצרות

כאב ראש גדול, שלא קשור לקורונה, עתיד לעבור בזמן הקרוב על עולם השמאות והמשפט הנדל"ני, בעקבות פסק הדין החשוב של בית המשפט העליון בדבר עקרונות תשלום הפיצויים למי שהנכס שלו נפגע כתוצאה מתוכנית פוגעת. עד כה ניתן לייחס את מיעוט התגובות בנושא לסגר, ואולם בקרוב מאוד הבעיות שנובעות מאותו פסק דין יחלחלו למטה, אל מי שאמורים ליישם אותו, ואז כנראה יגבר הרעש.

"האם וכיצד יש להתחשב בציפייה בלתי ממומשת לשינוי ייעוד של מקרקעין, במסגרת בחינת תביעה לפיצויים בגין פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה?... נקדים ונאמר כי השאלה נסבה על מקרים שבהם הפגיעה הנטענת נבעה מהפער בין שווי המקרקעין ששיקף את הציפייה האמורה לבין שוויים לפי התוכנית החדשה", כך הגדירה השופטת דפנה ברק-ארז את נושא הדיון.

מתוך חמישה שופטים שדנו בעניין, פסקו ארבעה מהם כי אין להתחשב באותה ציפייה לא ממומשת, וכי למעט במקרים נדירים ביותר (שספק אם יימצאו), יש לשלול את האפשרות מבעלי מקרקעין לתבוע פיצויים על חלומות, הימורים וספקולציות שקרסו בשעה שוועדות התכנון והבנייה אישרו עליהם תוכניות פוגעות, שהפילו את ערכם.

פסק הדין התייחס לקרקעות חקלאיות, ששם מרכיב הציפייה הוא בוטה לעתים, ואולם אין נכס במקרקעין שאינו כולל בתוכו רכיב של ציפיות או ספקולציות. למעשה, חלק משמעותי מעליות המחירים שנרשמו מאז 2008 נובע מהציפייה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. נכון שרכיב הציפייה משתנה מנכס לנכס, ובתחום הקרקעות החקלאיות יש מקומות שבהם יותר מ-50% משווי הקרקע הוא פרי יצירת ההימור, אבל הן לא לבד.

אמחיש את הדברים: לפני כחודש דווח לרשות המסים על רכישת 20 מ"ר בקרקע חקלאית שנמצאת בשטח השיפוט של חדרה, צפונית לפארק התעשיות עמק חפר, ב-144 אלף שקל. בתוכנית המתאר העירונית הקרקע מסומנת כקרקע חקלאית, ויתרה מזו, לפני 3 שנים נרכשו באותה חלקה 200 מ"ר ב-360 אלף שקל, כלומר מחיר הקרקע זינק פי ארבעה. מדוע מישהו היה מוכן לשלם מחיר כה גבוה? האם המחיר הראשוני ששולם גילם באמת שווי שוק? אני לא יודע - אבל ברור שלמערכת הציפיות היה חלק משמעותי בסיפור הזה.

ואולם מערכת ספקולציות אינה נמצאת רק בשטחים חקלאיים, והיא נחלת כל שוק הנדל"ן, כפי שציינתי קודם, ואפשר להצביע גם על תופעות קונקרטיות במרכזי הערים. הוברר בעבר כי מרגע שמתחילים לדבר על פרויקטים של התחדשות עירונית או תמ"א 38 - מחירי הדירות מתחילים לעלות. ברחוב חביבה רייק בחיפה, למשל, דובר לפני כ-13 שנים על פרויקט עיבוי בינוי שעתיד להתקיים בחלק ממבני הרחוב. עדיין לא הייתה שום תוכנית קונקרטית לפרויקט, אבל השוק הגיב, ומחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים יותר מאשר מחירי דירות שנמכרו במבנים סמוכים שלא נכללו בפרויקט העתידי.

סיפור דומה היה בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב דפנה בתל-אביב, שהתוכנית שלו הופקדה ב-2013 ואושרה כשנתיים מאוחר יותר, ואולם מחירי הדירות החלו לעלות 5 שנים קודם לכן, כשהרשויות שמו את הפרויקט על המפה. מדובר בשתי המחשות שאינן יוצאות דופן במהותן.

השופט שהיה בדעת מיעוט בהרכב, עופר גרוסקופף, התריע כי "במילים אחרות, ועדות התכנון המקומיות מבקשות כי הפיצוי שישולם על-ידן לבעלי המקרקעין שנפגעו עקב התוכנית, ישולם לא לפי המחיר שהיה משולם בשוק בעסקה רצונית בעבור המקרקעין הללו, עובר לפגיעה התכנונית, אלא לפי מחיר נמוך יותר, המשקף ערך פיקטיבי, המניח (באופן המנוגד למציאות) כי אין למקרקעין ערך כלכלי בגין פוטנציאל תכנוני המבוסס על ציפייה כללית, כאילו מאז ומעולם לא הייתה אפשרות שהמקרקעין ישמשו לייעוד שאינו חקלאי". דבריו של השופט גרוסקופף, כמו גם כל פסק הדין, תקפים גם לגבי סוגי נכסים שאינם חקלאיים.

התוצאה היא שנפתחה הדרך להפגיז את השמאים המכריעים, ועדות הערר ובתי המשפט בתילי-תילים של מסמכים ונוסחאות ונימוקים משפטיים ושמאיים לכל הכיוונים, לגבי מהות הפוטנציאל והדרך לחישובו בכל מקרה ומקרה של תביעת פיצויים, ואולי גם של חישוב היטלי השבחה. ואם נראה היה כי העליון פתר בעיית פוטנציאל אחת, הפוטנציאל לצרות שהוא יצר - גדולה שבעתיים.