בהייטק מחשבים מסלול מחדש, מגדלי המשרדים עשויים לשלם את המחיר

הרקע: גאות בהייטק, גאות במשרדים

מגדל עזריאלי שרונה, שני מגדלי אלון ובניין Toha של אמות וגב ים - כולם נפתחו בשנתיים-שלוש האחרונות והתמלאו במהרה בחברות הייטק. העובדה שמדובר בבניינים יוקרתיים, הקרבה לרכבת ושירותים נוספים קרצו לחברות אלו, שחיפשו שטחים רחבים שיאפשרו להן לצמוח במהירות ולהבטיח משרדים אטרקטיביים לעובדים שלהן - שמעדיפים לעבוד בתל אביב.

הבניינים הללו, הסמוכים זה לזה במע"ר התל אביבי, מסמלים במידה רבה את פריחתו של ענף המשרדים בשנים האחרונות, אך גם את החגיגה של תעשיית ההייטק, ואולי יותר מהכול - את הקשר בין שני הענפים.

מספיק נתון אחד כדי להבין זאת - מספר העובדים בתעשיית ההייטק עמד ב-2019 על 321 אלף - גידול של קרוב ל-20% בתוך שלוש שנים ושל קרוב ל-50% מ-2012, כך לפי רשות החדשנות. מספרם גם צומח בקצב מהיר יותר, לפחות בשנה שעברה, אז נרשמה עלייה של 8.5% במספר עובדי ההייטק, לעומת עלייה של 2.5% בכלל העובדים במגזר העסקי.

 התעסוקה בהייטק הייתה בעלייה מתמדת

רוב המשרות - 79% ממשרות השכיר - מרוכזות במרכז הארץ, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס).

ועוד נתון: ב-2019 לבדה הושקע בסטארט-אפים ישראליים סכום של 8.5 מיליארד דולר - כמעט פי ארבעה מאשר ב-2013. סכום ההשקעה הכולל בארבע השנים האחרונות הגיע לכ-25 מיליארד דולר, כך לפי נתונים שלחברת המחקר IVC ומשרד עורכי הדין זיסמן, אהרוני, גייר ושות' (ZAG).

בהתאם, סטארט-אפים צמחו מהר גם במספר העובדים שלהם. התפיסה היא שיש הזדמנות שלא כדאי לפספס ושאם יש כסף להשקיע באנשי פיתוח ומכירות - אז אין סיבה לחכות. תופעה נוספת שהתרחשה כתוצאה מההון הרב בתעשייה היא שחברות לא ממהרות לבצע אקזיט, דבר שמאפשר להן לצמוח כחברה עצמאית, שמעסיקה יותר עובדים (ולא מסתפקת למשל רק באנשי פיתוח בישראל).

במקביל נרשמה עלייה גם בנתוני שוק המשרדים בתל אביב - שיעור התפוסה עלה בתוך שלוש שנים מ-89% ל-95% ברבעון הרביעי של 2019, והמחיר למ"ר צמח מ-91 ל-103 שקל, כך לפי נתוני חברת CBRE.

הגאות בהייטק בשנים האחרונות הובילה גם לשינויים בענף המשרדים. בתעשייה מספרים כי היחס עובד-מ"ר גדול יותר מאשר בעבר, בעיקר בשלב שבו חברות נכנסות למשרדים, מכיוון שהן רוצות להשאיר מספיק מקום לצמיחה.

"50 עובדים יכולים להתחיל במשרד בשטח של 1,000 מ"ר - 20 מ"ר לכל עובד", אומר לנו גורם בתחום המשרדים, שעובד עם חברות הייטק רבות. "בגוגל יש יחס של 1 ל-12 מ"ר ובסטארט-אפים יש בדרך כלל 1 ל-10 מ"ר. חברות רצו מקום לצמוח. מה שאפיין את התקופה הזאת - בעיקר את השנה האחרונה - זה שחדי הקרן התחילו לקחת אלפי מטרים".

המגפה: החברות מחשבות מסלול מחדש

אולם בשבועות האחרונים, לאור משבר הקורונה והפגיעה הכלכלית שהוא יוצר, התחיל סנטימנט שלילי בכלכלה הישראלית והעולמית, וכך גם בתעשיית ההייטק. רבות מחברות ההייטק נמצאות בתחושת משבר והן מחשבות מסלול מחדש. משיחות שקיימנו עולה כי הן מתכננות את התוכנית העסקית שלהן לחודשים הקרובים במטרה להבין איך הן שורדות את שנת 2020, שהפכה להיות שנה אבודה מבחינתן.

רמי פיתאל, סמנכ"ל הכספים של קרן ההון סיכון 83North, אומר כי: "כמות הכסף הזמינה להשקעות לא תשתנה בטווח המיידי, אבל בסיטואציה שנוצרה תהיה זו הנחה סבירה שהיקף ההשקעות יירד השנה. ההנחה שחברות לא יעמדו בתוכנית הצמיחה גם היא הנחה סבירה ביותר. מוקדם לחזות את עומק הפגיעה בחברות בהקשרים אלו אך ברור כי חברות יידרשו להדק חגורות ובתור התחלה לחתוך בשומן, ובהמשך גם קיצוץ בכוח אדם".

מלבד קיצוצי שכר, פיטורים או הוצאה לחופשה ללא תשלום, בחברות מנסים לקצץ גם בסעיף ההוצאות על שכר דירה. אחד-אחד, סטארט-אפ אחר סטארט-אפ, הם מרימים טלפון לבעלים של בניין המשרדים שלהם במטרה לבקש הנחה או דחיית תשלומים. חלקם הגדול כבר השיג הסדר כלשהו עם בעל הנכס.

לפי סקר שערכה קרן ההון סיכון ויולה, קרוב לשליש מהסטארט-אפים מנהלים מגעים להפחתת שכר הדירה או להקלה בתנאים. שיעור דומה של סטארט-אפים רוצים לדחות תשלומים. 6% אף הגדילו ואמרו כי הפסיקו לשלם באופן חד צדדי. לפי הסקר, 30% אמרו כי תנאי החוזה לא השתנו גם בתקופה זו. דברים דומים אנחנו שומעים גם משיחות עם משקיעי הון סיכון אחרים, שיושבים בדירקטוריונים של סטארט-אפים ומאשרים את תוכניות העבודה שלהם. לפי סקר ויולה, הנחה על שכר דירה יכולה לנוע בין 8% ל-20%.

אז מה קורה בימים אלו ולאן אנחנו הולכים? הריבית האפסית כאן כדי להישאר, כך שסיבה מרכזית מאחורי זרימת הכסף לתעשייה לא השתנתה. עם זאת, רוב החברות נמצאות בהקפאת גיוסי עובדים וחלקן הודיעו על פיטורים או על הוצאת עובדים לחל"ת. כך, לפי סקר של ויולה שנערך לפני כשבוע וחצי, 80% מהחברות אמרו שהן מתכננותלנקוט צעדים נוספים בנוגע לכוח האדם (פיטורים, חל"ת או קיצוצי שכר) עד סוף אפריל.

החשש בתעשייה הוא כפול: הן ממשבר כלכלי עמוק שיפגע במכירות של החברות והן מקושי לגייס הון נוסף. קרנות ההון סיכון אמנם הצטיידו במזומנים, אך המשקיעים המוגבלים בקרנות ההון סיכון (למשל גופים מוסדיים) נפגעו מאוד מהירידות בשווקים הציבוריים.

נקודה נוספת: מי שיותר מושפע לרעה מהמשבר הם הסטארט-אפים הגדולים יותר, ששוויים מאות מיליוני דולרים ויותר, ומעסיקים מאות עובדים. הסיבה היא שהם כבר מוכרים בהיקפים גדולים ותלויים בהכנסות האלו למימון פעילותם (בניגוד לסטארט-אפים קטנים שמתמקדים בפיתוח ואין להם עדיין מוצר בשוק). אותן חברות הן גם אלו שמאכלסות חלק מהמשרדים בבניינים החדשים בתל אביב.

המשרדים: אזורים פחות מבוקשים צפויים להיפגע

"המשבר הנוכחי יגרום לכך שבשנה הקרובה ייחתמו חוזים במחירים נמוכים יותר, ואילו בעוד שנתיים-שלוש המצב יחזור לקדמותו", העריך גורם בענף, המשרדים. "זה יגרום לחברות נוספות לעבור לתל אביב ויפגע בחברות המשרדים שיש להן נכסים באזורים פחות מבוקשים".

השפעה נוספת, כך הוא מעריך, תהיה חתימה על חוזים קצרים יותר. "היום בדרך כלל חותמים על חוזה לחמש שנים, אין לסטארט-אפים ברירה כי אלו הדרישות בשרונה, אטריום וכו'. עד היום לא הייתה להם בעיה כי הייתה רשימת המתנה ובחוזה הופיע סעיף שניתן להחליף אותם. אבל כעת לא בטוח שהביקוש יהיה אותו דבר, ולכן הם ירצו לחתום על חוזים קצרים יותר", הוא הוסיף.

גורם נוסף באחד הסטארט-אפים, שמכיר את הענף דרך כמה חברות שונות, העריך גם הוא שהגידול השנה יהיה מתון יותר וציין כי חברות קטנות ובינוניות יעדיפו אולי חללי עבודה משותפים בגלל הגמישות שאלה מאפשרים. הוא הוסיף כי באופן כללי עדיף לקחת אקסטרה שטח במשרדים אם יש אפשרות לבצע השכרת משנה לתקופה מסוימת.

מלבד הסטארט-אפים הישראליים, תעשיית ההייטק בארץ כוללת את מרכזי הפיתוח הזרים, שמספרם הוכפל בתוך שבע שנים והגיע לכ-400. חלקם גדולים ומעסיקים אלפי עובדים כל אחד, חלקם קטנים יותר ומעסיקים מאות ולעתים אף עשרות. החברות האלו לא בהכרח יושבות במרכז תל אביב - לאפל יש משרדים בחיפה ובהרצליה, למיקרוסופט בהרצליה וברעננה (והיא בונה בימים אלו בניין משרדים אחד גדול בהרצליה), דל-EMC יושבת בהרצליה ובבאר שבע ועוד.

 משרדי אפל בהרצליה פיתוח / צילום: איל יצהר, גלובס

יש חברות בתחום המשרדים שתלויות יותר בחברות גדולות ומבוססות, כמו גב ים, שמחזיקה בכמה מתחמי משרדים בפריפריה ובין השוכרות שלה אפל ואמזון. בשלב זה עוד לא פורסם כי אחת מהחברות הזרות החלה בביצוע פיטורים, וחלקן אף הצהירו שהן ממשיכות לגייס. גורמים בתעשיית ההייטק, שמכירים את הדינמיקה בענקיות הטכנולוגיה מקרוב, העריכו באחרונה בשיחות עם "גלובס" כי המצב עשוי להשתנות לאחר פרסום התוצאות הכספיות בעוד כמה שבועות, אז ההשלכות של הקורונה יהיו ברורות יותר. למעשה, הסניפים המקומיים של החברות הזרות לא נוהגים להקפיא גיוסים עד שהן מקבלות הוראה מהמטה העולמי, תהליך שלוקח זמן ממושך יותר מאשר בחברות קטנות.
פיתאל: "התגובה של עצירת תשלומי שכר דירה היא תגובה מיידית שקשורה גם להנחיות האוסרות על שימוש במשרדים.

"ההשפעה על שוק המשרדים תגיע להערכתי בעוד כמה חודשים. אם אנו הולכים למשבר ארוך יותר שבו יעבדו יותר עובדים מהבית, אולי גם נראה שינוי בהרגל שלפיו תעשייה שלמה צריכה להגיע למשרד בתשע בבוקר ויחד עם הצורך לחסוך, חברות יצטרכו שטחים קטנים יותר למשרדים. זה יהיה שינוי מבורך שיכול לעזור למשק גם בעניין הכבישים הפקוקים".

אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, שי ליפמן, ומנכ"ל CBRE ישראל, ג'קי מוקמל, מסתכלים בצורה מפוכחת על התקופה הקרובה.

"הנדל"ן של המשרדים מושפע ישירות מכלכלת המדינה. זה היה בתקופות השיא, כשהכלכלה הייתה מדהימה וזה יקרה גם עכשיו, כשהכלכלה תהיה פחות מדהימה", אומר ליפמן. "בשנים האחרונות שוק הנדל"ן של ההייטק התמרכז לכיוון תל אביב ומי שפעלו בו היו בעיקר חברות גדולות - למשל שני המגדלים האחרונים שאוכלסו, אמות אטריום ו-TOHA (תוצרת הארץ), שבהם יש מסה גדולה של חברות הייטק".

"כל שנה מתחדשים אצל אמות, עזריאלי, גב ים ואחרים, כ-20% מהחוזים", אומר ליפמן, והוא מעריך, כי לא נראה דרמות גדולות, לפחות על פני השטח, בתחום המשרדים הגדולים: "זו לא תקופה שבה אנשים עוזבים את המשרדים שלהם, ובטח לא נראה אותם עוברים למשרדים חדשים ולהתרחבות. מצד שני חוזה שיתחדש, סביר שלא ילווה בעליות מחירים. אני מניח שכולם יישארו איפה שהם נמצאים היום, ולשלם יותר על החוזה הם בטוח לא יהיו מוכנים, אלא אם החוזה הוא מלפני עשר שנים לדוגמה".

וגם על קריסת מחירים, כמו לפני 20 שנה לא באמת מדברים. "אני לא רואה ירידות דרמטיות בנכסים הקיימים", אומר ליפמן. מוקמל מעריך שאולי נראה ירידות זמניות של 10%-20% בנכסים שהחברות הגדולות שוכרות.

 בניין ToHa בתל אביב. WeWork היא השוכרת העיקרית בבניין המשרדים / צילום: אמיר מאירי

מבט לעתיד: "קבוצות הרכישה הן הבעיה העיקרית"

הסיפורים הגדולים יותר, מעריכים השניים, יתרחשו במקומות אחרים לגמרי: השטחים שעתידים להיכנס בקרוב לשוק והשטחים שהשוכרים נטשו לטובת שטחים טובים יותר: "יש המון נכסים חדשים שאמורים להתאכלס בקרוב - למשל מתחם חסן עראפה, שאמור להתאכלס בשנה וחצי הקרובה, בניין שמקימה עזריאלי בציר בגין (על חורבות בניין קופת חולים כללית), ועוד. אני רואה קושי ממשי לאכלס את השטחים שהחברות שיעברו לשם עתידות לעזוב", אומר ליפמן.

"זה הזמן שבו צריך להקפיא את כל התוכניות. יש כיום שני גופים ענקיים שמחפשים מקומות לעבור אליהם - בנק הפועלים וחברת צ'ק פוינט, שכל אחד מהם מחפש כ־100 אלף מ"ר. אני מניח ששני הגופים עכשיו מקפיאים את הנושא. אפשר לדון בזה עוד שנה - יש עכשיו נושאים יותר דחופים".

מוקמל: "2020 היא שנה גמורה לגמרי ו-2021 גם תהיה שנה של ליקוק הפצעים מ-2020 ולקראת סוף 2021 נראה את תחילת התאוצה בשוק הנדל"ן. הפגיעה הגדולה שתגיע, תפקוד בעיקר את השטחים הקטנים. חברות כמו גב ים, אמות, מליסרון, ייפגעו כתוצאה מהפחתות שכר דירה, אבל הן יכולות לשרוד. הן נזילות ויש להן הרבה כוח הישרדות. אני לא רואה אצל החברות הגדולות פגיעה, אני רואה האטה. אנחנו לא רואים חברות בינלאומיות שפינו שטחים או יחזירו שטחים לשוק. מצד שני כל השטחים שהקימו קבוצות הרכישה שיוצאים היום לאוויר העולם - מי יתחייב עכשיו לדמי שכירות ארוכי טווח, עם כל ההפחדות שיש עכשיו? שם אני רואה את הבעיה הכי גדולה".

ליפמן: "אנחנו מדברים היום על אבטלה שאולי תתייצב על 10%. זה שיעור אבטלה גבוה מאוד ומצב המשק מתערער. וזה לא רק אנחנו - זה כל העולם. עד עכשיו הוא נתן לנו רוח גבית, ועכשיו הוא ייתן רוח נגדית - מי יודע מה יהיה שם? מה יקרה בארה"ב? ומה יקרה אם איטליה וספרד יקרסו כלכלית? זה ישפיע על הכול".

ולגבי פרויקטים חדשים, סבור ליפמן, הם יוקפאו. "מי שהשכיר כבר 30%-40% מהנכס, חייב יהיה לסיים אותו, אבל מי שיכול לחכות, אני מאמין שהוא יחכה. ואני מאמין שכך יהיה עם מגדל TOHA השני, ומגדל לנדמרק בשרונה של מליסרון ואפי נכסים, אני מניח שיגידו שלא חייבים לבנות הכול עכשיו".

ואילו למוקמל יש דווקא חזון אופטימי. "אני מאמין שאחרי הקורונה תהיה תקופה של ליקוק הפצעים, יעשו רה-ארגון. זה ייקח זמן, אבל אחר כך יבוא בום גדול, בצורה של עיבוי והקמת שכבות גדולות של מחקר ופיתוח בתחום המלחמה בקורונה ובמגפות. זה יהיה הלהיט של חברות הבינה המלאכותית, של חברות הביוטק ושל חברות התרופות. יתחילו לייצר דברים למגננה נגד מגפה. תראה את התעשייה הנלווית: מסיכות, מכונות הנשמה. חברות, גם חברות ההייטק, יתחילו להזרים הרבה כסף לפיתוח אמצעים כאלה.

"אני מאמין שהקורונה תחזק אותנו, תשנה דברים, במיוחד בתחומי החללים המשותפים, הקמעונאות, וגם ההשקעה הכלכלית במלחמה במגפות, ושלקראת סוף 2021 נתחיל לראות את פירותיה הראשונים". 

זיכרונות מבועת הדוט.קום: התפוצצות הבועה הותירה את המשרדים ריקים לשנים

בסוף שנות התשעים של המאה הקודמת החלה פריחה גדולה של חברות הייטק מקומיות, ובעקבותיה גם החלו לקום מגדלי המשרדים המודרניים הראשונים - ובראשם מגדלי עזריאלי. ב-2001 קרסו כל החלומות, גם של הסכמי השלום שדובר עליהם אז וגם של הפריחה הכלכלית. ובעקבות זאת נרשם אחד מהמשברים החריפים בתחום המשרדים.

פקיעת בועת הדוט קום, השבר הגדול בהסכמי אוסלו ופריצת האינתיפאדה השנייה, גרמה לקריסה בשוק המשרדים, וחברות ששכרו אלפי מ"ר במגדלים, נותרו עם קומות שלמות ריקות. כתוצאה מזה, החלו חברות להשכיר אלפי מ"ר לשוכרי משנה, במחירים נמוכים במיוחד. אחד מהמקרים המפורסמים מאותה עת היה זה של חברת "טריון", ששכרה בשנת 2000 שבע קומות באחד ממגדלי עזריאלי, ואולם בהמשך נאלצה להשכיר חלק גדול מהן לשוכרי משנה בחצי מחיר, כדי לקצץ בהפסדיה, עקב אי יכולתה לאכלס את השטחים.

מגדלים שנבנו באותה תקופה לאורך ציר מנחם בגין, כמו מגדל סונול ומגדל רובינשטיין, עמדו ריקים במשך כשנתיים, עד שאוכלסו. מחירי השכירות ב-2001-2003 קרסו בכמחצית. לשוק נדרשו כשלוש שנים להתחיל להתאושש. מגדל המוזיאון בתל אביב, שנפתח ב-2005, מסמל את תחילת ההתאוששות שאחרי המשבר.

אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, שי ליפמן, ומנכ"ל CBRE ישראל, ג'קי מוקמל, סבורים שהמציאות של היום שונה לגמרי מזו שלפני 20 שנה. "אלה משברים שונים לגמרי", אומר ליפמן. "החברות מאותה תקופה היו בעיקר 'חברות חלום', סטארט-אפים. החברות שמעורבות בנדל"ן של המשרדים היום הן בעיקר חברות אמיתיות, עם הכנסות".

 ג'קי מוקמל / צילום: תמר מצפי

"המשבר ב-2000 היה משבר כלכלי-עסקי. המשבר שלנו היום זה משבר מדיני-קהילתי של כלל העולם", אומר מוקמל. "הוא לא נובע מקריסת חברות הייטק כמו אז, וגם לא מקריסת בנקים, כפי שהיה ב-2008. זה גם לא קשור לחברות הגדולות. אתה לא רואה שמיקרוסופט או אינטל או חברות גדולות אחרות בוכות שאין להן כסף. הן מתחזקות את עצמן, וגם לא מוציאות הרבה אנשים לחל"ת. הן ממשיכות לתחזק את המשאב האנושי שלהן".