"מה שלא קנו החודש, ישלימו בחודש הבא": יזם הנדל"ן האופטימי יקי בריגה בראיון

הראיון עם היזם והקבלן יקי בריגה, הבעלים של חברת בריגה, הבונה באזור השרון, התקיים בתחילתו של משבר הקורונה, כשבוע לפני הסגר.

התייחסותו של בריגה למשבר האפשרי בנדל"ן בעקבות הקורונה, נשמעה, איך לומר, מעט מנותקת מהמציאות. אולי משום שבריגה בונה הרבה לאנשים שידם משגת: במגדלים האחרונים מבית היוצר של החברה, בריגה טאוורס, בשכונת עיר ימים על חוף הים של נתניה, מכרה בריגה פנטהאוזים בשטח של 700 מ"ר, תמורת 30 ו-40 מיליון שקל. דיירי הבניין משלמים דמי אחזקה של כ-2,000 שקל בחודש, ומקבלים בין היתר חדר כושר, מאמן אישי צמוד, מדריך טניס וספא. לא ממש החיים האמיתיים של רוב העם.

גם שלושת הבניינים הקודמים שבנתה החברה בעיר ימים - בי טאוור, ושני בניינים הנושאים את השם "ים", לא בדיוק מיועדים לדלת העם. אולי זו הסיבה לכך שבריגה לא מרגיש שהקורונה הזיזה משהו בקרב הלקוחות שלו. "אין לי ספק", הוא אומר, "שביום שאחרי, אנחנו נשב פה ונדבר על הפרויקט הבא.

"ההיסטוריה מלמדת אותנו שכל משבר שהמדינה הייתה בו - כלכלי או ביטחוני - יצר עלייה במחירים. זה קורה גם במקומות אחרים, אך בישראל יותר, ויש לכך הסבר: ישראל היא מקום תחום, סביבנו יש ים ומדינות אויב, ומסביב האנטישמיות חוזרת ואנשים עולים לארץ.

"ישראל הופכת להיות מקום בטוח, ארה"ב זו אולי מדינה דמוקרטית, אבל לא סוציאלית. וכאן את יכולה לראות לא מעט אנשים שאילולא הייתה פה מדינה שיכולה לדאוג להם, היו מוצאים עצמם ברחוב. אנשים רואים בישראל מקום חזק ומצליח, ולכן גם הצורך בנדל"ן ילך ויגדל, יש יותר ביקוש. הנה, רק היום חתמנו ארבעה חוזים".

ולא היו ביטולי חוזים? בכל זאת, אנשים שאין להם הכנסה בימים האלה, אולי עושים מחשבה שנייה לגבי הדירה החדשה שהם התחייבו לה.

"לא, אנשים מבינים שהם צריכים אפיק בטוח ולא בורסה ולא השקעות. יש לי זוג משקיעים צעירים שהלכו לקנות דירה בגרמניה, ועכשיו הם באים לישראל כי הם מבינים שישראל היא מקום אחראי ובטוח, אנו אחת המדינות המוצלחות בעולם".

בסדר, אבל אי אפשר להסתכל על כל המשבר הזה כאילו כלום.

"אין ספק שזה יחולל שינוי, אבל ההיסטוריה מלמדת אותנו שכשהאנושות נדחקה לפינה היא ידעה לצאת מזה חזקה. מי שהיום יבטלו לו שתי פגישות, מחר יהיו לו שש. יבטלו חוזה היום, יהיו שלושה מחר".

אבל יש אנשים שאין להם, פשוט אין להם. פיטרו אותם, או הוציאו לחל"ת, או שהעסק מושבת.

"אנשים ימשיכו לאכול, לטייל לקנות בגדים. מה שלא קנו החודש, ישלימו בחודש הבא. אין ספק שזה יחזור. מי שאוהב ורוצה לנוח נח לפני ונח אחרי. מי שאוהב לפעול, שימי אותו בנגב, יתחיל לבנות מלון".

בשבוע שעבר שוחחתי עם בריגה שוב, מתוך מחשבה שאולי שינה את דעתו בעקבות החרפת צעדי הבידוד והקיפאון בפעילות הכלכלית. אולי השתנה משהו בפרויקטים היותר עממיים שלו, בכפר יונה למשל, שם הוא מוכר דירות ב-1.7 מיליון שקל. "לא רק שלא שיניתי את דעתי", אמר, "אפילו התחזקתי בדעתי", הוא אומר, להפתעתי.

בוא תסביר.

"ראינו מה קורה בסין ומה קורה בעולם ומה קורה בישראל. מספר הנדבקים עולה, אבל אנו רואים שבישראל יש מספר מתים נמוך יחסית. העולם מסתכל עלינו ורואה מה עושים כאן, במיוחד ישראלים שעזבו את הארץ.
"בין הלקוחות שלנו גם תושבי חו"ל, ויש רבים שמבקשים להקדים תשלומים. אנשים לא רוצים להשאיר כספים לא במניות ולא בשום בורסה בעולם, הם רוצים להחזיק מוצר מוחשי".

אבל אתה לא בונה רק יוקרה, מה עם הדירות הסטנדרטיות, שגרות בהן משפחות ממוצעות? גם שם לא היו ביטולים?

"לא רק שאין בקשות לביטולים, אנשים מבינים שיכול להיות שהמחירים עלולים לטפס".

בכל זאת, אנשים שעכשיו אין להם הכנסה, חוששים להתחייב לדירה. הם חושבים על עכשיו, לא על העתיד.

"כרגע אין ביטולים. יש לנו חוזים חתומים מאתמול-שלשום".

"יש אנשים שמעדיפים את נתניה על תל אביב"

בריגה הוקמה בשנות השמונים על ידי אבי המשפחה, ציון בריגה ז"ל, שלמרות מחלת ניוון השרירים שלו, שריתקה אותו לכיסא גלגלים, הרחיב את החברה ופיתח אותה. כיום מתפעלים אותה ארבעת ילדיו: יקי, המנכ"ל, רונן, מנכ"ל חברת הביצוע, ליאת וטלי, העובדות בסחר ובכספים.

אבי המשפחה נפטר מאז, וכל בני המשפחה, עם האם, מתגוררים כיום במתחם גדול במושב אביחיל, לשם עברו לאחר שהתגוררו קודם לכן בבניין אחד במרכז נתניה.

"בשנת 1986", משחזר בריגה, "החברה בנתה 30 יחידות דיור בקדימה, ליוצאי השייטת, ומשם עברה לכפר יונה. על השכונה של החבר'ה מהשייטת מדברים עד היום. אלה חבר'ה מאוד איכותיים, לא בהכרח עם יכולת כלכלית מדהימה, והצענו להם עסקה, שהייתה מאוד גמישה. אספנו אנשים כאלה בפריסה ממש גדולה, אבל זה יצר שכונה מאוד איכותית".

החל משנת 2000 הם התמקדו, כך מגדיר בריגה, "בפרויקטים של קונספט". כך למשל, מגדל ים, בעיר ימים, ש"מדבר בשפה של ים".

מה זה אומר?

"יש במעלית קומת ים, מהמגדל מגיעים ישר לטיילת בלי שצריך לחצות כביש אפילו".

תגיד, עם כל הכבוד, מי שיש לו 30 מיליון שקל לשים על דירה, למה שיילך לגור בנתניה? עם סכום כזה, הוא יכול לגור בתל אביב, אפילו בסטנדרט גבוה.

"תתני לי דירה כפולה, אני לא אעבור לתל אביב. יש בנתניה 250 אלף תושבים שאף אחד מהם לא ירצה לעבור, לא לחיפה ולא לתל אביב. זה לגמרי סובייקטיבי. אני לא הייתי רוצה לגדל את הילדים שלי בתל אביב. החוף בעיר ימים, אין עוד חוף כזה.

"מעבר לזה, הצפיפות כאן היא 20 יחידות לדונם, כשבתל אביב זה 100 יחידות לדונם. חוץ מזה, גם אם היית רוצה לא היית יכולה לקבל כזה פנטהאוז בתל אביב, כי בתל אביב הפנטהאוז הבא נמצא במרחק 20 מטר וכאן יש לך 100 מטר בין אחד לשני. בתל אביב את משלמת שני שלישים מהמחיר של הדירה על הקרקע, כך שלא נשאר ממילא הרבה להשקיע בפרודוקטים".

מי הקהל שמעדיף את נתניה על תל אביב?

"80% ישראלים, גם צרפתים. אנשים מבוגרים יותר שמחפשים שלווה ליד הים. מכרנו 200 יחידות בשנה אחת. אלה אנשים שיש להם יכולת כלכלית יש בר במגדל, יש מגרשי טניס".
קצת כמו לגור בבית מלון.

"יש גם דירות ב-4 מיליון שקל. אני לא אוהב את הטייטל של קבלן דירות יוקרה. אותו צוות שמתכנן את הדירה בעיר ימים ב-40 מיליון שקל, מתכנן את הדירה לזוגות הצעירים בכפר יונה. גם שם יש חדר כושר בבניין וג'ימבורי, ושתי חניות לדירה. אבל לא מטבחי בולטהאופ (כמו בדירות היוקרה) אלא מטבחי רגבה, והדלתות הן פנדור".

"עובדים עם הון עצמי, בלי משקיעים"

לצד הבנייה למגורים, לפני שנים אחדות נכנסה בריגה גם למלונאות ומסחר. בין היתר הקימה החברה את מלון מגדל דוד בנתניה, הכולל 80 חדרי מלון ו-52 דירות, את מלון איילנד על החוף, ואת המרכז המסחרי פיאנו, המיועד לתושבי עיר ימים ולתושבי רמת פולג הסמוכה.

מה גרם לך להיכנס לזה?

"החברה לא יכולה להרשות לעצמה להמשיך רק במגורים. במסחר ומלונאות אין התשומות שנדרשות כמו במגורים, מבחינת יחס אישי שצריך לתת לכל דייר".

אתה מתכנן עוד עסקאות כאלה?

"אנחנו לא שוללים. גם משרדים. יש לנו היכולת, העובדים, המערכת קיימת. כל עסקה נבחן לגופה. אנחנו חברה פרטית שעובדת עם ההון העצמי שלה. אנו לא מגייסים כספים מהציבור לא משתמשים במשקיעים, אין לנו שותפים, ולכן ההחלטות יכולות להתקבל בכל רגע.

"האתגר הכי קשה זה לעבוד לאורך תקופה ארוכה בייזום ובביצוע במקביל. צריך לדאוג שתהיה סינרגיה בין הייזום לביצוע. אלה שתי חברות נפרדות שמתמודדות עם אתגרים שונים. חברת הייזום עשויה להיתקל באתגר כתוצאה מכך שאין ועדות ואין תב"עות, וחברת הביצוע עם אתגרים אחרים. לכן, אצלנו, רוב העובדים ישראלים.
"זה מקצוע טוב שאני מאחל לכל אחד היום להתעניין ללמוד. יש אצלי בחור שהתחיל לעבוד לפני כמה שנים. סיים לימודי הנדסאי, עשה קורס של מנהלי עבודה והיום הוא מנהל פרויקט".

 מחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו לעלות?

"אין אלטרנטיבה. אנחנו רואים מה קורה בבורסה. לעומת זאת, כל מי שקנה בית בישראל רק הרוויח. אנו מאוד מקווים שעם הזמן נצליח ונלמד להתייעל ולמתן את העלייה במחירים, אבל אני לא חושב".

למה אתה מקווה שהעלייה במחיר הנדל"ן תתמתן? אתם מרוויחים מזה שמחירי הנדל"ן עולים.

"בכל מקרה, 35%-55% זה בכלל עלות הקרקע".

מה שאתה אומר, זה שמתח הרווחים שלכם יישאר זהה, בין אם המחירים יעלו ובין אם יירדו.

"אפילו יקטן, כי הכמות תגדל ובתמורה לזה אני צריך לעשות יותר עבודה".

מה צריך לקרות כדי שהמחירים יירדו?

"צריך שהתוכניות של הפוליטיקאים יהיו קצת יותר ארוכות טווח. יזמים הם משאב מאוד משמעותי, הם כמעט האנשים היחידים שמסתכלים כמה שנים קדימה. אין יזם שלא יושב בבית ועושה חשבון ל-2030. אם לא נדאג לו היום, בצורה מאוד אחראית ושקולה, וניתן לדברים לעבוד, מחירי הדירות יעלו משמעותית כי לא יהיה היצע".

"4,000 ממתינים על 350 דירות"

בצד כל הפעילות הזו, לבריגה יש גם פרויקט אחד של מחיר למשתכן, כמובן, בנתניה, ובאופן מפתיע, על חוף  הים.

מחיר למשתכן? במיקום כזה, על החוף?

"חלק מהפרויקטים של מחיר למשתכן הם במקומות סופר איכותיים וסופר יוקרתיים. יש לנו 4,000 ממתינים על 350 דירות, במחיר של 16.5 אלף שקל למ"ר. רצינו להיות חלק מזה".

אתה מרוויח בפרויקט כזה?

"כן". 

מה אתה חושב בכלל על מחיר למשתכן?

"כרעיון כללי הוא היה טוב. הוא היה יכול להיות הרבה יותר טוב ולהצליח אם היו משתפים את התאחדות הקבלנים והקבלנים עצמם בהחלטות ובדרך היו מקבלים כמה טיפים.

"הבעיה היא שיש פחד בארץ, אולי מוצדק, מכל מיני ניגודי אינטרסים, וחושבים רק על 'הסדר הטוב', ו'גילוי נאות'. צריך להיות יותר פשוטים ויותר אמיתיים. בלי לחשוב, 'אוי ואבוי, איך יזם נפגש עם שר או עם ראש עיר'. לא בכל פגישה מישהו עזר למישהו או נתן משהו למישהו. לפעמים יש פגישות תמימות.

"היום פוחדים מכל דבר. כל מי שמדבר היום מחזיק מצד ימין עורך דין ומצד שמאל איש תקשורת. עדיף שפחות נפחד שקבלנים ייפגשו ולא תהיה הפרדה כזו בינם לבין קובעי מדיניות.

"דואגים לדבר על מה לא טוב, אבל יש גם הרבה טוב. אז נכון שכל מי שתשאלי אותו יפצח בשורה של מה היה לא טוב במחיר למשתכן, אבל יש הרבה דברים טובים בזה, והמדינה ניסתה לעשות צעד".

ומה אתה חושב על ביטול תמ"א 38?

"חשבו שהתמ"א והפינוי בינוי זה בשורה, ותלו תקווה גדולה שדרך הרישוי המקוון יצמצמו את לוח הזמנים ויהיה יותר היצע ואז זה יוריד את המחירים. לצערנו, המערכות לא הצליחו לייצר מסלול ירוק, לא בתמ"א ולא בפינוי בינוי ולצערי גם לא במחיר למשתכן.

"חוץ מזה, אי אפשר מבחינת תשתית להעמיד על אותו רחוב פי 2 או 3 דירות. בנתניה, כדי שזה יהיה כלכלי, המקדם צריך להיות לפחות 3.8 דירות חדשות על כל אחת ישנה. זו פשוט תוכנית שלא הלכה - כל מה שלא מצליח כלכלית, לא קורה".