כשהמשרד מושבת, מי צריך לשאת בעלויות

עד לא מזמן הבנייה לתעסוקה הייתה תחום נדל"ני נחשק ומניב. מיטב חברות הנדל"ן נלחמו כדי להקים עוד ועוד פרויקטים לתעסוקה כמעט בכל מקום - בשולי הערים וכמובן במרכזן. גם הרשויות המקומיות, אפילו הפריפריאליות, נאבקו ביניהן על הקמת מבני תעסוקה תוך משיכת חברות מובילות, ללא קשר ליכולת המימוש ולצרכים בשטח. מגפת הקורונה יצרה שינוי מהיר בתפיסה של התחום. לפתע התברר, לכל השחקנים, ובטח ובטח לשוכרים, שהתלות ההדדית יכולה להיות כאב ראש לא קטן.

הצד של המשכיר: גם למתחשבים יש גבולות ברורים

עו"ד אור בן צבי קליין הוא סמנכ"ל קבוצת נת"מ שירותי נדל"ן. החברה משווקת פרויקטים של ריט1, אמות, לוינשטיין ורבים אחרים. בן צבי קליין מספר שבהשוואה לחודש מרץ 2019, ניתן לראות צניחה של 60% ברמת הארצית בביקושים לאכלוס משרדים. בהשוואה לחודש פברואר 2020, ניתן להבחין בירידה של 30% בביקושים למשרדים ברמה הארצית. "כמעט שאין ביקושים לשכירויות חדשות והעסקאות שכן מתבצעות, הן כאלה שהתחילו טרם משבר הקורונה, אצל לקוחות שכבר היו בתהליך וצריכים לפנות את המשרדים שלהם".

ר' היא מנהלת שיווק של אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל. לחברה יש מתחמי תעסוקה ומסחר גדולים בתל אביב, בהרצליה פיתוח, באור יהודה ובמקומות נוספים: "בין החברות ששוכרות משרדים ניתן להבחין בין כאלה שהפעילות שלהן נסגרה לחלוטין, כמו חברות תיירות, לבין כאלה שהפעילות שלהן הצטמצמה. יש גם כאלה שהפעילות שלהם נשארה כרגיל - העובדים עברו לעבוד מהבית. מכולם שמענו בקשות להקלות, הנחות, הטבות, ואי תשלום דמי ניהול. השוכרים היום מתחננים על חייהם. לרובם אין אפשרות חוזית להפסיק את החוזה או לא לשלם. מי שנמצא כבול להסכם מחויב לשלם מבחינה חוזית. יש לנו האמצעים המשפטיים להגן על עצמנו אם דייר יפסיק לשלם את שכר הדירה.

עמדה לא מתפשרת היא מציגה גם לגבי גביית דמי הניהול. "צריך לדעת שהורדת דמי הניהול לא רלוונטית - אנחנו ממשיכים לתחזק את הבניין. גם לנו יש משכנתאות והתחייבויות. גם אנחנו נפגעים מהמצב. 95% מהשוכרים שלנו משלמים רבעוני.

אלי ברק, איש הייטק לשעבר וכיום הבעלים של מתחם העבודה "ירו"ק" (יזמות, רובוטיקה וקהילה), הממוקם במדרשת רופין, מציג תמונה קצת שונה של יחסי משכיר ושוכרים: "פתחנו את המתחם לפני שלוש שנים והוא מהווה מרכז ליזמים. מרחבי העבודה המשותפים הם רק חלק ממה שאנחנו מציעים. ברגיל עובדים פה 200 איש ב-55 חדרים, עם כל המתקנים הרגילים. זו קהילה של חדשנות ויזמות ובכל מיני גילאים.

"זו שותפות לטווח ארוך. לכולם קשה. המקום פתוח ועובד, אם כי בקצב נמוך, כי יש אנשים שלא מגיעים לפי הכללים של משרד הבריאות. אנחנו מחייבים את הדיירים שלנו על חודש אפריל רק בחצי המחיר. זו הייתה יוזמה שלנו כי אני חושב שצריך להתחשב בדיירים. לא הייתי יכול להוריד יותר כי יש לי ספקים שגם בהם אני צריך להתחשב וגם אני עצמי שוכר את המבנה. צריך להסתכל על כל האקוסיסטם ולנסות לצלוח את זה עם הראש למעלה".

הצד של השוכרים: "אני משלם על תשעה חדרים ריקים"

ג' היא רואת חשבון, והבעלים של משרד המונה תשעה עובדים. היא שוכרת ארבעה משרדים בחלל עבודה הנמצא באחד ממתחמי העבודה של חברת ריג'ס בתל אביב ומשלמת כ-40 אלף שקלים בחודש. "לפני שנתיים החלטנו לעבור לחלל עבודה משותף. בקומה שלנו יושבים הייטקיסטים, עורך דין, משרד אדריכלים ועוד. לכל אחד יש את המשרד שלו ואנחנו חולקים מטבחים, חדרי ישיבות ושירותי מזכירות משותפים".

אבל כעת, על אף הצמצום הדרסטי בנוכחות עובדי החברה שלה במתחם, יזמית חללי העבודה המשותפים אינה מוכנה לדברי ג' לבוא לקראתה, בשום כיוון: "מרבית העובדים שלי הם הורים לילדים, בני הזוג של חלקם פוטרו מעבודתם או הושארו בחלקי משרה, ומהר מאוד הבנתי שלהביא אותם למשרד יהיה בעייתי כי הם צריכים להיות זמינים גם לילדים. היה לי ברור שהם רוצים לעבוד ולא חשבתי אפילו לרגע להוציא אותם לחל"ת. הייתי מוכנה להפסיק להוציא לעצמי משכורת, ובלבד שהם ימשיכו לעבוד ולא יידרשו להגיע לביטוח הלאומי.

"המצב מורכב - שליש מהלקוחות שלנו הודיעו על הקפאת העבודה, לקוחות ביקשו שאוריד את גובה הריטיינר שלי, או להפחית את התעריף לשעת ייעוץ שאני גובה. אני לעומת זאת גיליתי שנושא שכר הדירה כבד מאוד ושאני נתקלת בחומה אטומה. הבהרתי למנהל הקהילה מטעם ריג'ס שאני לא משתמשת בשירותי החניון והתשובה הייתה שבהתראה של חודשיים יוכלו לבטל לי את השימוש בחניון. אמרתי שאין צורך לנקות לנו את החדרים, שאני לא משתמשת בשרותי המזכירות ושאני לא משתמשת במטבח, וביקשתי שילכו לקראתי וייתנו לי הנחה. שום דבר".

מחברת ריג'ס לא נמסרה תגובה.

תמונה שונה מעט מציג ל', בעלים של משרד פרסום בהרצליה פיתוח. לל' יש משרד בשטח 200 מ' שבו עובד צוות של 15 עובדים. לדבריו, הוא משלם על הנכס דמי שכירות של 25 אלף שקל לחודש, כולל חניות. "כבר שלושה שבועות שלמעשה רק אני עובד במשרד. יש לנו יותר מעשרה חדרים ריקים. כשפנינו לבעל המקום הוא משך אותנו איזה שלושה שבועות ורק אתמול הוא חזר אלינו ואמר שאת מרץ נשלם מלא ובאפריל הוא יוריד לנו 50%. החלטתי שברגע שייגמר לי החוזה אני מתכוון לעבור למתחם עבודה משותף ולהתחיל לאמץ את העבודה הגמישה, כדי שאם קורה משהו אני אוכל להתרחב או להצטמצם. זה הזוי שאני משלם על תשעה חדרים ריקים ועל מטבח ועמדת קבלה שוממת. חלק מהלקוחות עזבו, חלק צמצמו וכמובן שהסכמנו להכול כי כולנו באותו המצב. לשלם סתם על בלוקים, זה קטסטרופה".

הצד המשפטי: "נסו לשמור על מערכת יחסים תקינה"

עו"ד אמיתי ארליך, שותף במשרד עורכי הדין GEE ומתמחה בנדל"ן, מייצג יזמים ואנשים פרטיים וגם קבלנים וחברות בנייה גדולות. ארליך מספר שהדברים קורים מהר מאוד ושכעורך דין אין לו תגובה אחת אחידה לכל הפניות, אלא כל מקרה לגופו: "יש מקרה של בעלים של משרדים שדיווח על לקוחות שלא משלמים, וקשה לדעת מה לייעץ לו כי לא ברור לנו עדיין אם בתי המשפט יכירו באירוע הזה כמז'ורי.

"יש לי לקוח אחר שיש לו שוכר שהוא פופולרי מאוד אבל נקלע לקשיים. יעצתי ללקוח שלי להפחית דמי שכירות כדי לא לייצר לעצמו שם רע - לא רציתי שיצא לו שם של אחד שמתעמר בשוכרים שלו.

"ללקוח אחר שלנו יש שוכר שנמצא בנכס המון שנים ולא מפסיק לעשות צרות, ועכשיו הוא בא והודיע שהוא לא יכול לשלם. על רקע זה בא בעל הנכס והודיע שהוא מעוניין לפנות אותו. הניתוח המשפטי מאוד פשוט ואומר שכרגע יש חוזה וצריך לקיים אותו, כל עוד בית משפט לא פסק אחרת. את זה אפשר כמובן לקחת להרבה מאוד כיוונים".

עו"ד ישראל עזיאל, ראש תחום נדל"ן במשרד GKH, מתייחס גם הוא לעניין החוזים: "ההתייחסות הרלוונטית בחוק נמצאת בסעיף 18 לחוק החוזים. נאמר שם שבמקרה שבו הנסיבות גורמות לסיכול של חוזה יכול מי שנמנעה ממנו האפשרות ליישם את החוזה כפי שהיא הייתה מלכתחילה לבוא לידי ביטוי, לא ייראה כמי שהפר את החוזה. בטרמינולוגיה היותר מוכרת זה נקרא כוח עליון. כלומר, האם ניתן לבקש את השינוי. ההתאמה של הוראות ההסכם, או פטור ממילוי הוראות ההסכם חלה בכלל ההתקשרויות ורלוונטית לכל התקשרות חוזית".

האם אתה צופה שיהיה עכשיו גל של תביעות בנושא זה?

"יש רצון מצד חלק מהמשכירים לבוא לקראת השוכרים בדרך של הסדרים והקלות, הקפאה של דמי השכירות, אי גבייה, הנחות. אלה דברים שהם בהחלט נעשים. המצב הנכון הוא להגיע להסדרים. באופן הזה שני הצדדים משמרים את מערכת היחסים ביניהם. אנחנו לא יודעים מה ילד יום אחרי שהמשבר הזה יסתיים. יש פה שיקולים שהם מעבר להיבט הכספי גרידא". 

ההיצע: "היה עודף משרדים עוד קודם"

התפרצות הקורונה הביאה למשבר בשוק העבודה בישראל, שמתגלגל במהירות גם למשרדים. ד"ר רינה דגני ממכון גיאוקרטוגרפיה עושה סדר במספרים: "בישראל היום יש סדר גודל של 25-27 מיליון מ"ר של שטחי משרדים ש-70% מהם פרוסים בין גדרה לחדרה. 50% לערך נמצאים במחוז תל אביב. בכל שנה נבנים בממוצע 450 אלף מ"ר שטחי משרדים חדשים, ש-250 אלף מ"ר מהם במחוז תל אביב ובעיקר בעיר תל אביב.
"עד אמצע העשור הקרוב הייתה מתוכננת בנייתם של 2.5 מיליוני מ"ר של שטחי משרדים חדשים. אני משתמשת בלשון עבר כי כרגע קשה מאוד להגיד על פרויקטים שנמצאים במיקומים חדשים שהם יפותחו בוודאות ובאיזה היקף".

אז כל מה שתוכנן להיבנות יידחה עד הודעה חדשה?

"ברור שיהיה ביקוש לפרויקטים שנמצאים על ציר הרכבת הכבדה ובמרחבים מטרופוליניים עם אוכלוסייה משכילה. השאלה הגדולה היא מה יהיה במקומות אחרים. האם אפיק הנדל"ן הזה, שמשך משקיעים רבים שקנו שטחי משרדים 'קטנים' של פחות מ-500 מ"ר ושאפו להניב תשואה יפה - באמת יצליחו לעשות זאת ולמצוא שוכרי קצה?

"רבים גילו את הנוחות בעבודה מהבית, עם ישיבות זום וללא הצורך בפקקים, דלק וכסף על חניה ועוד הוצאות נלוות ביחס לעבודה מחוץ לבית".

  כמעט כל עיר קטנה מתכננת עכשיו אזור תעסוקה משלה.

"שמענו על תוכניות למרכזי תעסוקה במקומות כמו מעלות, עתלית ובנימינה בצפון, ובאר יעקב. להערכתי, המקומות האלה יתקשו מאוד למצוא ביקושים לשימושים מניבים ובעיקר בתחום התעסוקה. החברות יימנעו ממעברים בטווח הקצר. בוודאי שלא ירצו לזוז מחוץ לאזור הנוחות שאפיין אותן עד כה ולאתגר מחדש את אגף משאבי האנוש בהתאמת האזור לגיוס מועסקים".