פרשנות: דקה לפני משבר הקורונה - מחירי הדירות המשיכו לעלות

שוק הנדל"ן פוגש את הקורונה לא רק במחירי שיא, אלא גם בקצב עליית מחירים מהיר: בשנה האחרונה עליית המחירים הסתכמה ב-3.9%, ואולם מה שמשמעותי אף יותר זה, שבחמשת החודשים האחרונים מחירי הדירות רשמו עלייה של 2.3%.

מדובר בקצב עלייה שנתי של יותר מ-5%, שמחזיר אותנו מספר שנים לאחור. ואם הוא ירוסן בתקופה הקרובה, זה יהיה רק בגלל שנדל"ן לא יכול לנצח כוחות טבע.

הניסיונות האנושיים להוריד את מחירי הדירות בישראל כשלו, והדבר מתבטא במיוחד בתקופה הנוכחית, שבה עסקאות מחיר למשתכן מצויות בשיאן. נראה כי הסיבה לאי ההצלחה של תוכנית הדגל הממשלתית היא הניסיון לעקוף את הנוסחה המוכרת של הנדל"ן הישראלי, לפיה מי שמכתיבה את השוק, ומשמשת כליבת הנדל"ן - זו מדינת תל אביב. מי שרוצה להכות את המחירים בכל המדינה - צריך לפגוע בה, ולא בשום מקום אחר. כך ארע באופן זמני ב-2018 - הקיפאון הפסיכולוגי שיצרה תוכנית מחיר למשתכן בשוק הביא לירידת מחירים בעיר - וגם במדינה; החל מ-2019 כבר לא ניתן לעצור את עליות המחירים. לא בעיר ולא במדינה; אולי רק מגפה תוכל.

על רקע זה, במיוחד בתקופה הנוכחית שבה עסקאות מחיר למשתכן הגיעו לשיא מבחינה כמותית, אנחנו חווים את חוסר התוחלת שבשיווק אלפי יחידות דיור מוזלות בכל מיני נקודות מרוחקות על המפה. כל העסקאות המוזלות שבוצעו בחודשים האחרונים בקרית ים, באר שבע, טירת הכרמל, נתיבות שדרות, קרית גת ודומותיהן, הצליחו לפני שנתיים לעצור את השוק, כשהיו עוד בגדר של אופציות שריתקו אליהן זוגות צעירים וניתקו אותם מהשוק.

בשנה האחרונה האופציות הללו ממומשות וכבר לא מרשימות אף אחד. הביטוי לכך מגיע גם ממדד מחירי הדירות החדשות, שרשם בחמשת החודשים האחרונים עלייה של 3% במחירים.

 מדד מחירי הדירות / צילום: צילום מסך

למרבה האירוניה, בשנה האחרונה גם הפריפריה הדרומית (שעלתה ב-2.4% במחירים) ובעיקר הצפונית (שהובילה את העליות המחוזיות עם 6.2%) רשמו עליות מחיר משמעותיות, וזאת על אף שמחיר למשתכן אמורה הייתה ללחוץ את מחירי הדירות בשוק החופשי למטה, באותם מקומות.

לפחות בינתיים זה לא קרה ויתכן שיש בכך להעיד שגם בפריפריה המוצפת ביחידות דיור מוזלות, השוק החופשי מושפע פחות מדירות שמוצעות במחיר למשתכן, על אף שבמקומות רבים משפרי דיור יכולים לרכוש דירות כאלה ללא הגרלה.

מה יקרה בתקופת הקורונה? אף אחד לא יודע כמובן. אנשי נדל"ן ובנקים למשכנתאות לא מוטרדים במיוחד בנעשה בשוק הדירות, ומעריכים שהוא יוקפא, ואולי אף ירשום ירידות מוגבלות במחירים; השוקים המטרידים באמת הם הנדל"ן המניב, ומיוחד זה המסחרי, והמלונאות. הם החור השחור האמיתי שמפחיד את אנשי הנדל"ן.