דעה - השכרה באמצעות החוק לעידוד השקעות הון: הזדמנות במשבר

מגפת הקורונה מסתמנת לא רק כמגפה עולמית, כי גם כמגפה כלכלית פיננסית, שנותנת את אותותיה בכל תחומי הכלכלה, לרבות הנדל"ן. הואיל וכל איום הוא גם הזדמנות, מוצע בזאת ליזמי נדל"ן לבחון בעת הזאת מסלול חלופי של השכרת דירות מגורים לטווח ארוך, אשר יאפשר להם שילוב של זרם הכנסות עם הטבות משמעותיות בנטל המס, בהתאם להוראות החוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959.

בהתאם להוראות החוק לעידוד השקעות הון, בעלים של בניין להשכרה יהא פטור מתשלום מע"מ במועד מכירת דירות המגורים בבניין להשכרה, יוכל ליהנות משיעורי מס נמוכים בגין השכרת הדירות ומכירתן ויוכל ליהנות משיעורי פחת מואץ.

החוק קובע כי בניין להשכרה אשר יהא זכאי ליהנות מהטבות החוק, הוא בניין (או כמה בניינים שנבנו במקביל), ואשר לפחות מחצית משטחם מיועד להשכרה למגורים לתקופה שלא תפחת מחמש שנים מתוך שבע השנים שלאחר תום הבנייה או מיום אישור הבניין כבניין מאושר להשכרה.

בנוסף, ותחת תנאים מסוימים, גם חלק מבניין ייחשב כבניין להשכרה - כאשר בחלק המאושר של בניין להשכרה יש לפחות שש דירות מגורים, ובעל הזכויות בחלק המאושר אינו בעל זכויות בחלקים הלא מאושרים בבניין והוא אינו קרוב לבעל הזכויות כאמור.

חשוב להדגיש כי כדי לקבל את האישור של בניין מאושר להשכרה, יש להגיש את בקשת האישור למרכז ההשקעות שבמשרד הכלכלה עד קבלת טופס 4. כך שלמעשה גם פרויקטים בבנייה זכאים ליהנות מהטבות החוק. בהתאם להוראות החוק, בעל בניין מאושר להשכרה יהא זכאי להטבות מס מפליגות הכוללות את ההטבות הבאות:

הכנסה חייבת שמקורה במכירה או בהכנסות מהשכרה של בניין חדש להשכרה, תהא כפופה לשיעור מס של 11% ביחס לחברה ולשיעור מס של 20% ביחס ליחיד.

החוק מתיר פחת מואץ בשיעור של 20% ביחס לדירה ב"בניין חדש להשכרה" שהושכרה בכל שנת המס.

פטור ממע"מ - השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנה פטורה ממע"מ. בנוסף, גם מכירת חלק מהבניין המאושר אשר היה מושכר במשך חמש שנים לפחות ונהנה מהטבות המס האמורות לעיל, תהיה פטורה ממע"מ. בהקשר זה, חשוב לציין כי לאור הפטור שניתן במכירת דירת מגורים, לא ניתן יהא לקזז תשלומי מע"מ ששולמו בעת רכישת דירת המגורים, כנגד עלויות בנייה או הוצאות שהוצאו בקשר עם הדירות.

עם זאת, אם מדובר בפרויקט שאושר כבניין מאושר להשכרה על ידי מרכז ההשקעות במהלך הבנייה, ניתן לפנות לרשויות מע"מ בדרישה לקבלת החזר המס שנדרש בקיזוז.

אין חולק כי החוק טומן בחובו הזדמנות עסקית מעניינת ליזמים, החווים בעת המאתגרת הזאת ירידה בהיקף הפעילות ובמחירי הדירות שהם מוכרים. הזדמנות זו מאפשרת להם לייצר מנגנון הכנסות חלופי ולהמשיך לנהל את פעילותם העסקית לצד סוכריות מס נדיבות, אשר יאפשרו להקטין את ההפסדים האחרים בגין ההאטה הכלכלית המסתמנת בתחום מכירת דירות מגורים ולדחות את מועד החיוב במס בגין מכירת דירות המגורים להשכרה למועד עתידי וביחס למחיר שוק, אשר אנו תקווה כי יהא חף מהשפעותיה של מגפת הקורונה. 

הכותבת היא מנהלת מחלקת מסים במשרד נשיץ ברנדס אמיר