המשרדים של העתיד? פתאום הם נראים כמו המשרדים של אתמול

רק לפני כמה חדשים, עולם הנדל"ן הימר בגדול על המשרדים שבהם זרים חולקים חלל מוגבל. חברת שירותי הנדל"ן CBRE צפתה שחללי העבודה המשותפים יהוו 13% מכלל המשרדים עד 2030, עלייה מ-2% בשנה שעברה. תחזיות אחרות היו אפילו גבוהות יותר. יזמיות הקימו חברות חללי עבודה משל עצמן. רוב ספייר, מנכ"ל חברת הנדל"ן Tishman Speyer, שהקימה רשת משלה, אמר שחללי עבודה משותפים "עשויים להיות השיבוש הגדול ביותר בנדל"ן מאז המצאת המעלית".

בשנה שעברה הייתה WeWork השוכר הפרטי הגדול ביותר במנהטן ובלונדון. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2019, עד לניסיון ההנפקה הכושל של החברה, חברות מסוגה היוו 10% מכל החוזים שנחתמו בארה"ב, לפי חברת Savills.

 החובות של חברות חללי העבודה

כיום רבים תוהים אם חללי העבודה המשותפים הם מודל ששייך לעבר. כשהמגפה מחייבת יותר אנשים לעבוד מהבית ושוכרים רבים אינם צפויים לחדש את החוזים שלהם, חברות כמו WeWork ואחרות נאלצו לפטר עובדים ולבנות מחדש חוזים כדי לצוף.

חלק מהבעיה בענף הזה הוא המודל העסקי. רוב חברות חללי העבודה המשותפים שוכרות מבעלי הנכס שטחים לטווח ארוך, ומשכירות אותם לטווח קצר בעסקאות גמישות. זה מעמיד אותן בלחץ משום שההוצאות נותרות קבועות, אבל ההכנסות עלולות להשתנות בחדות מחודש לחודש.

WeWork, שהפסידה כסף עוד לפני משבר הקורונה, הפסיקה לשלם שכירות בחלק מהמקומות שלה ומנהלת משא ומתן מחודש כדי להקטין את ההוצאות הקבועות.
המגפה מעלה שאלות רחבות יותר לגבי זכות הקיום ארוכת הטווח של חללי העבודה המשותפים. אחרי שהסגר יסתיים, האם הביקוש לחללי עבודה משותפים יחזור להיות חזק?

חברות חללי עבודה משותפים בדרך כלל שוכרות חללים לפי מ"ר, אבל משכירות אותם לפי שולחן, כלומר הן מרוויחות מכך שהן דוחסות יותר לקוחות בכל קומה. אם כללי הריחוק יישארו בתוקף אחרי שעובדים ישובו למקום העבודה, המודל העסקי שלהן יהפוך מאתגר עוד יותר.

סכנה גדולה יותר היא ההאטה הכלכלית שמסכנת את בסיס הלקוחות בעתיד הקרוב. חברות גדולות רבות לא יחדשו את החברות משום שהן יפטרו עובדים ויקצצו בהוצאות, ועוד חברות קטנות נמצאות בסכנה של פשיטת רגל וסגירה.

להתאים את המשרד לכללי הריחוק

חברות חללי העבודה המשותפים מנסות עתה לצמצם הוצאות. WeWork הודיעה בשבוע שעבר כי היא בוחנת כיצד שרטוט המשרדים שלה יוכל להתאים לריחוק בין עובדים בעתיד.

"המצב הנוכחי של הכלכלה הולך להכאיב מאוד לעסקים קטנים", אומר אמול סרבה, מנהל חברת החללים המשותפים Knotel. החברה מתכננת לסגור 20% מהלוקיישנים שלה, ובעיקר כאלה שיש בהם חללים שמתאימים לחברות קטנות.

שלמה זילבר, מנהל חברת חללי העבודה המשותפים Bond Collective, היושבת בניו יורק, אומר שהוא היה בהלם מהמהירות שבה השתנה העולם של חללי העבודה המשותפים מאז החלה המגפה להתפשט בארה"ב. הוא רוצה להמשיך לשלם משכורת לצוות שלו, אבל לשם כך הוא צריך לקבל הנחה מבעלי הנכסים שהוא שוכר. "אנחנו רוצים שבעלי הבית יעזרו לנו", הוא אומר.

Knotel פיטרה 30% מעובדיה, והוציאה לחופשה עוד 20% מאז החל הסגר. חברת Industrious פיטרה או הוציאה לחופשה רבע מהעובדים.

המניות של IWG PLC, אחת מחברות חללי העבודה המשותפים הציבוריות היחידות, ירדו ב-48% מאז 24 בפברואר, בהשוואה לירידה של 15% במדד S&P 500 באותה תקופה.
כשמתחילים לחשוב על חזרה לעבודה, לפתות דיירים עם בירה בחינם ושולחנות כדורגל זה כבר לא רלוונטי. מה שיהיה רלוונטי הוא שמירה על הבטיחות. ב־WeWork מנקים יותר משטחים, מציבים עמדות סניטציה ומציבים שלטים בדבר הקיבולת המרבית בחדרי הישיבות.

סרבה, מנכ"ל Knotel, אומר שהוא מקדיש תשומת לב גדולה יותר לזרימת האוויר בבניינים ורוצה לעדכן את האפליקציה של הלקוחות, כך שתאפשר להם לעקוב אחר תנועות העובדים בבניין כדי למנוע הדבקה.

ריאן סימונטי, מנכ"ל חברת החללים המשותפים Convene, שגם היא פיטרה לאחרונה עובדים, אומר כי "נצטרך לשכנע את האנשים שהם יכולים לחזור למשרד".

"בטווח הארוך התעשייה תרוויח"

מנכ"לים שונים בענף אומרים שבטווח הארוך, התעשייה דווקא תרוויח מהמשבר הנוכחי, משום שיותר חברות ישתחררו מחוזים ארוכים יעדיפו לוחות זמנים גמישים יותר שיאפשרו לעובדים לעבוד מהבית חלק מהזמן.

"באופן היסטורי, זמנים של משבר או הלם נוטים להאיץ את האימוץ של תעשיות אאוטסורסינג", אומר מנכ"ל חברת Industrious, ג'יימי הודרי. אולי החברות שהתקשו ייצאו מהתחום, אבל אלה שישרדו יתחזקו ויתפסו יותר מנתח השוק.

יותר חברות של חללי עבודה משותפים עוברות מחוזי שכירות למודל של חלוקת הכנסות עם בעלי הנכס, מה שיכול להפוך את הענף ליותר חסין במשברים הבאים.