פחות דיירים סרבנים ומוסד בוררות: כך תיראה המהפכה של ההתחדשות העירונית

"בתוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040, שהוכנה בידי המועצה הלאומית לכלכלה ואומצה בידי ממשלת ישראל, נקבע כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים, תעמוד מדינת ישראל בפני קושי ממשי תכנוני של אזילת הקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ", נכתב בפתח דוח עב-כרס שפורסם היום לעיון הציבור, ושכותרתו "הסרת חסמים בהתחדשות עירונית".

לחצו כאן לדוח המלא

היעדים המספריים מדברים על מאות אלפי דירות שייבנו ב-20 השנים הקרובות במסגרת פרויקטים כאלה. מנגד החשש של כל מי שפועל בתחום בדגש על גורמים ממשלתיים ויזמים, הוא שהאופן שבו התחום פועל כיום לא יאפשר בניית מסה שכזו, בשל שלל חסמים מובנים. צוות בהובלת משרד המשפטים פעל בשנה האחרונה כדי לקדם צעדים שונים, שתכליתם אחת - האצת הבנייה במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית. הדוח, שחלקים ממנו פורסמו ב"גלובס" בתחילת השבוע, מצביע על החסמים, כולל שורת הצעות שלפי מחבריו עשויות להעניק פתרון הולם למצב הקיים.

"יצרת" דירת גן? אין לך זכויות יתר

סעיף מרכזי שכלול בו, מצביע על המצב הקיים בו נדרשת הסכמת 80% מבעלי הדירות במתחם, בכדי לקדם פרויקט. בהקשר זה מוצע להוריד את הרוב הנדרש לשני שלישים. חסם אחר בו נתקלים יזמים רבים שמסתערים על מתחמי פינוי-בינוי ומתחילים להחתים דיירים הוא נושא ההתמודדות עם עבירות הבנייה הרבות שקיימות בשטח. לעתים מדובר בדיירים שהשתלטו על שטח מהחצר המשותפת, ויצרו לעצמן מעין "דירת גן". או דיירים מהקומה העליונה שסידרו לעצמם במשך השנים מעין דירת גג.

במצב כיום מנסים יזמים רבים, לעתים באופן דיסקרטי, להגיע להסדרים כספיים עם אותם דיירים שה שונים מאלה שמוצעים ליתר הדיירים. הכל בכדי לקבל את הסכמתם של אותם דיירים, ובכך להגיע ליעד הנכסף של אחוז ההסכמה הנדרש.

לפי הדוח, מוצע לקבוע הסדר מיוחד לגבי בעל דירה המסרב לעסקה שעבר עבירת בנייה בדירה נשוא העסקה. מוצע לקבוע כי בעל דירה מסרב שביצע עבירת בנייה לא יימנה כבעל דירה באותו הבניין (לא יחשב כבעל דירה בחישוב "100%" מכלל בעלי הדירות). כלל זה יחול במקום בו הסכימו למעלה ממחצית מבעלי הדירות באותו בית משותף לביצוע העסקה. במצב דברים זה, הדייר שביצע עבירות בנייה יקבל תמורות בעבור הבנייה החוקית שביצע בלבד. לעניין זה יראו אותו כמי שמסרב סירוב בלתי סביר לעסקה.

והנה עוד חידוש, שנדון, ושטרם הוחלט לגביו ושנוגע ל"סרבנים". "במקרים בהם המדינה מקדמת תוכנית להתחדשות עירונית, וישנו אינטרס ציבורי משמעותי בהתחדשות עירונית, מוצע לבחון אפשרות שהמדינה תוכל גם היא להגיש את התביעה נגד בעל הדירה המסרב", נכתב.

הדוח אף מציע התייחסות שונה לדיירים שלא מתגוררים בנכס. לדוגמה משקיעים שמשכירים דירות במתחם המיועד לפינוי-בינוי, או יורשים שמכירים דירות, ועוד.

"בנוגע לבעלי דירות שאינם מתגוררים בדירות, הוצע לקבוע כלל המבחין בין מצב שבו בעלי הדירות שאינם מתגוררים בהן מסכימים לעסקה, שאז הסכמתם תבוא במניין ההסכמות לצורך הרוב. לבין מצב שבו אותם בעלי דירות מסרבים לעסקה, שאז לא תהיה התחשבות בסירובם. לנוכח העובדה שאין אינדיקציה חד-משמעית באשר לשאלה אם בעלי דירות אלה מסייעים במרבית המקרים לקידום הפרויקט או מהווים מכשול לקידומו, ובשל הקשיים שהצעה זו עשויה לעורר, הוחלט בשלב זה לא לקבוע הסדר ייחודי.

הדוח אף כולל הצעה שתקטין בכוחם של דיירים מרובי נכסים במתחמים. "באשר לסעיף 4 לחוק (חוק פינוי ובינוי, עידוד מיזמי פינוי ובינוי. ג"ל), אשר כאמור קובע כי מי שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות ייחשב כבעליה של דירה אחת בלבד, מוצע לתקן את הסעיף כך שיביא לתוצאה מידתית יותר, ולקבוע כי מי שהוא בעליהן של יותר מ-30% מהדירות, ייחשב כבעלים של 30% מהדירות בלבד (ולא כפי שיעור הבעלות בפועל, שעולה על 30%)", לשון הדוח.

עושים סדר בהיטלי ההשבחה

בפרק אחר בדוח שמפרט לגבי חסמים בהתנהלות מול הרשויות ישנה המלצה מרכזית הנוגעת לקביעת היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית על 25%. הדוח מציע שבאזורים מסוימים ושאותם מגדירה העירייה ניתן יהיה לקבל היטל השבחה בשיעור של 50%, ובאילו אזורים ברחבי העיר יינתן פטור מלא מתשלום היטל ההשבחה. יזמים שמכירים את התחום יודעים שרפורמה בתחום זה בלבד, יכולה להאיץ פרויקטים רבים, היות והם יקבלו ודאות משמעותית לגבי התשלומים שואתם הם צריכים לשלם כחלק ממיזמים מורכבים אלה.

נושא משמעותי נוסף שעולה בדוח נוגע להתמודדות עם עסקאות להתחדשות עירונית שלא מתקדמות בצורה מיטבית. בהקשר זה מוצע לקבוע לוחות זמנים לפקיעת עסקאות באופן שהן יתבטלו ככל שיזמים לא יעמדו בשלביות מסוימת. ההצעה היא להביא להתקדמות העסקאות בלוחות זמנים מהירים ככל הניתן.

נושא אחר בדוח נוגע להתמודדות מוכרת - שני יזמים ויותר שמחזיקים בחתימות של דיירים שמייפים את כוחם לבצע פרויקט פינוי-בינוי במתחם. המצבים הללו יוצרים לא אחת עיכובים וחוסר יכולת אמיתית לקדם את הפרויקטים. בהקשר זה מוצע לבחון הקמת טריבונל שתהא בידו האפשרות לברר את הסכסוך בין שני היזמים, לתמרץ אותם להגיע להסכמות ביניהם, ולהגיע למצב בו רק יזם אחד ממשיך את העסקה באותו בניין, והחוזים שהדיירים חתמו איתו, ייחתמו מחדש עם היזם השני.

הדוח גם כולל התייחסות להיבטים אתיים של עורכי הדין המייצגים דיירים בפרויקט התחדשות עירונית, אם כי נושא זה עוד נמצא בהתדיינויות מול לשכת עורכי הדין.

המלצה אחרת מבקשת לבטל את מנגנון ההכרזות על מתחמי פינוי-בינוי ולעגן בחקיקה הסדרים אחרים על מנת לקבל את התמריצים שנוגעים למתחמים אלה.

הדוח אף מתייחס לוותמ"לים כמי שצריכים להמשיך בשנים הקרובות, ואף ביתר שאת, לקחת חלק בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, ובכך להאיץ את קידומם. בהקשר זה מוצע להאריך את תוקף החקיקה העוסקת בוועדה למתחמים מועדפים לדיור, על מנת שתוכל להמשיך ולדון בתכנית להתחדשות עירונית. כן מוצע לקבוע מסלול מיוחד לאישור תוכניות איחוד וחלוקה בפרויקטים של התחדשות עירונית, וזאת באמצעות קידום ואישור התוכנית גם בלי אישור טבלאות איחוד וחלוקה כאשר אישור הטבלאות ידחה למועד הוצאת ההיתרים, ויתקבלו לגביהן הסכמות הדיירים.

יישום ההמלצות? לא כל-כך מהר

עד כמה אנו קרובים לביצוע בפועל של הצעדים שמוצעים בדוח? מדובר בלכל הפחות חודשים ספורים. הדוח הנוכחי הוא קובץ הצעות בלבד, כשהציבור מוזמן להגיב עליו ולשלוח התייחסויות לגביו למשרד המשפטים עד למועד 14 במאי. לאחר מכן תתבצע עבודת מטה נוספת, לקראת הפקת דוח סופי. לאחר מכן עבודה זו צפויה להוות את התשתית לתיקוני חקיקה שונים ולנהלים יופצו על ידי יחידות ממשלתיות שונות - בהתאם לאחריותם.

לפי הנכתב בדוח היוזמה לקידומו הייתה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד ארז קמיניץ, שאף אישר את ההמלצות שכלולות בו. מי שעמדה בראש צוות הכנת הדוח היא ראש אשכול נדל"ן במחלקת יעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, עו"ד כרמית יוליס. את עבודת הצוות ריכזה עו"ד אסתי בס ורהפטיג, וכעת מרכז את עבודת הצוות עו"ד רוסלאן עותמן, שניהם ממחלקת יעוץ וחקיקה במשרד המשפטים. כן לקחו חלק בעבודת הצוות יובל טלר, שני מנדל לאופר ורוני מר, ממשרד האוצר, וכן סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, עינת גנון, והיועצת המשפטית של הרשות, איריס פרנקל-כהן.

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', מסר ל"גלובס" כי "אין חולק כי תחום ההתחדשות העירונית הוא כורח המציאות בנדל"ן בישראל וכלי קריטי להתפתחותו ועל כן, בראש ובראשונה יש לברך על כל יוזמה להסרת חסמים", עם זאת הוא מצביע על כמה נקודות בנושא ה"סרבנים" שהדוח לא נוגע בהן. "לא נמצא במסגרת הרפורמה מענה לתופעת "הבניין הסרבן" הן בכל הקשור לרוב הנדרש לקידום תכנית בבית משותף בהתאם לתקנות והן ביחס לזכות להגיש תביעה כנגד בעלי דירות סרבנים. על פי ההסדר הקיים נדרש רוב של בעלי דירות בכל אחד ואחד מהבניינים הכלולים במקבץ, לפיכך, גם אם שיעור הרוב הנדרש להגשת תביעה יופחת ל-66%, הרי שהדרישה להשגת הרוב בל אחד מהבניינים (כל עוד תיוותר על כנה) יכולה לסכל ואף למנוע את הוצאתו לפועל של הפרויקט.

יש לקוות כי כאשר ההצעות המועלות ברפורמה יקודמו במסגרת הצעות חקיקה מפורטות יינתן מענה גם לעניין זה. עוד בעניין סרבנות, נראה כי גם לסוגיית הסרבנות או להכבדה או לעיכובים מצד הרשות המקומית לא ניתן מענה במסגרת הרפורמה וכל עוד בנסיבות העניין נדרשת תמיכה ורוח גבית מצד הרשויות על מנת שניתן יהיה לקדם את הפרויקט (אף במסגרת הוותמ"ל או לצורך הגשת בקשה להכרזה), הרי שבהיעדר הוראות מחייבת או סנקציות כלפי הרשויות המקומית נותרנו עם חסם משמעותי.

נכון, לעתים יש טעם בדרישה מסוימת של רשות מקומית כתנאי לקידום הפרויקט, על כן במסגרת הרפורמה יש לתת מענה לצרכים הסבירים של הרשויות אך לצד זאת יש להסדיר הוראות שיאפשרו קידום פרויקטים, גם מקום שבו הרשויות המקומית אינן משתפות פעולה ואף מתנגדות או מערימות קשיים מסיבות שאינן מוצדקות".

סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, מסרה כי, "תהליכי התחדשות עירונית הם מורכבים מאוד ואנו מנסים למצוא דרכים להקל ולהאיץ את הוצאתם לפועל. מתפקידה של הרשות הממשלתית לסייע בהגדלת היקף המימוש של הפרויקטים ככל הניתן, כדי שיותר ויותר דיירים יוכלו לחיות בדירות בטוחות וממוגנות. אנו נמשיך במלאכת החשיבה, וכן נמשיך להיות קשובים לקולות המגיעים מהשטח ולקיים התייעצויות שוטפות, במטרה לספק מענה ופתרונות לענף".