ניתוח עסקה: כמה שוות דירות שייבנו במקום בית קולנוע ברעננה

העסקה: לאחרונה נחתמה עסקת אופציה (האופציה בתוקף עד 1.2021), לרכישת מתחם קולנוע אורות (קולנוע "מופת") הממוקם ברחוב אליעזר יפה, סמוך לרחוב אחוזה ברעננה, בתמורה לכ-165 מיליון שקל בתוספת מע"מ עבור המתחם. את ניתוח העסקה ביצעו השמאים שמוליק כהן וקרני גטריידה מחברת SK שמאות מקרקעין, המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי על פרויקטי נדל"ן.

בעסקה שתי אבני דרך: תשלום של 3 מיליון שקל בתוספת מע"מ כעת, ותוספת של כ- 162 מיליון שקל בתוספת מע"מ בעת מימוש האופציה. העסקה נחתמה על ידי חברת "רמות בעיר", בשליטת איציק ברוך (הבעלים של קבוצת יובלים) והיזם ישראל לוי. המתחם משתרע על קרקע בשטח של כ- 5.6 ד' וכולל זכויות בתב"ע (תוכנית בנין עיר) מאושרת הכוללת עירוב שימושים - מגורים, מסחר ומשרדים בשטח כולל של כ- 21 אלף מ"ר על קרקעי.

היסטוריית הנכס: קולנוע אורות, שהיה בבעלות ההסתדרות, נבנה בשנות ה-50 ובמשך שנים היה את אולם הקולנוע היחידי ברעננה. הקולנוע היה אחד ממוקדי הבילוי המשמעותיים בעיר משנות ה-60 ועד אמצע שנות ה-80. אז נסגר, שופץ והפך לאולם "מופת" שהמשיך להקרין סרטים ולהציג הצגות בהיקף מצומצם יותר. בשנות ה-2000 נמכר המתחם ליזמים פרטיים ולפני כשנתיים וחצי נהרסו מרבית המבנים במתחם (למעט מבנה בודד מהמתחם המקורי משנות ה-50 המושכר למס' שוכרים שונים בשכירות חופשית) ובמקומם הוקם חניון ציבורי. לאחרונה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה את הריסת יתרת המבנים במתחם.

התכנון: התב"ע כוללת חלוקת המגרש לשני תאי שטח: תא שטח דרומי בשימוש מגורים, מסחר ומשרדים ותא שטח צפוני בשימוש מגורים, מסחר, מבנים ומוסדות ציבור, ושטחים פתוחים עם זיקת הנאה לציבור.

מניתוח שעשה אדריכל אורי סופר עולה שהתוכנית החלה על המתחם מאפשרת הריסת המתחם והקמת סה"כ כ-21,000 מ"ר על-קרקעיים בעירוב שימושים בחלוקה למגורים (156 יח"ד בשני מבנים בני שש קומות + קומת גג כל אחד, ובחלוקה לכ-50 יח"ד קטנות בשטח של כ-65 מ"ר ויתרת יח"ד בשטח של כ-120 מ"ר) מעל קומת משרדים (כ-600 מ"ר סה"כ המיועדים לבעלי מקצועות חופשיים והייטק) מסחר (כ-2,200 מ"ר ולא פחות מ-40 מ"ר לכל יחידה מסחרית) ומבני ציבור (כ-500 מ"ר לשימוש גן ילדים, בית כנסת וכדומה) מעל חניון תת קרקעי בן שלוש קומות.

עסקאות בסביבה: מניתוח עסקאות רלוונטיות באזור בשנים האחרונות, עולה ששווי השוק הינו כ-25 אלף שקל למ"ר פלדלת בדירות ששטחן כ-60 מ"ר, וכ-22 אלף שקל למ"ר פלדלת ביח"ד של כ-120 מ"ר. מניתוח עסקאות תעסוקה ומסחר עולה שווי כגמור ברמת מעטפת של כ-10,000 שקל לתעסוקה וכ-28 אלף שקל למסחר.

רוב רובן של העסקאות שקיימות ואשר נבחנו הינן עסקאות של נכסים "כגמורים" ולטובת הבאה למכנה משותף ולבחינת כדאיות העסקה הרלוונטית, שמהווה כאמור מתחם קרקע עם זכויות בניה ביעודים שונים, בוצע ניתוח מעמיק לחילוץ "שווי מ"ר מבונה" (מושג המשמש שמאי מקרקעין ואשר מבטא את שווי הזכויות בקרקע ספציפית) לכל ייעוד בנפרד (מגורים/משרדים/מסחר) הנגזר משווי הנכס כגמור, בהפחתת מע"מ, רווח יזמי ראוי ועלויות הקמה כולל הפחתה למטלות ציבוריות כגון מבני ציבור ועלות הקמת חניונים תת קרקעיים.

הרוכשת: "רמות בעיר" נמצאת בבעלות משותפת של קבוצת יובלים של היזם איציק ברוך וישראל לוי נדל"ן ומנוהלת על ידי אליאב מימון. לחברה יכולות וניסיון בהקמת פרויקטים בהיקפים גדולים (בימים אלה מקימה החברה פרויקט בשכונת מורשה הכולל הקמת 588 יח"ד חדשות במקום 168 יח"ד קיימות בנוסף על זכיית המכרז של חברת דואר ישראל לרכישת זכויות במתחם הדואר ברחוב ההגנה בתל אביב בתמורה לכ-155.2 מיליון שקל (לא כולל מע"מ).

ניתוח: מניתוח מעמיק של הסביבה, סקר השוק, התב"ע על עירוב השימושים שבה, מצטיירת תמונה של חטיבת קרקע בהיקף משמעותי הממוקמת במרכז העיר והנגישה לכל חלקיה במרחק הליכה.

סקר שוק מגלה שבמיקום הרלוונטי יש ביקושים גבוהים לצד היצע נמוך במיקום הרלוונטי (לעומת היצע משמעותי לדוגמה בשכונת נווה זמר החדשה, המרוחקת יחסית, בוודאי בהליכה רגלית, ממרכז בעיר). זאת ועוד, רוב רובן של הדירות החדשות ששווקו בשנים האחרונות בסביבת המתחם הן דירות בפרויקטים של תמ"א 38/1, שנוספו מעל לבניינים ישנים שאמנם חוזקו כנגד רעידות אדמה אך ללא החלפת תשתיות וללא תוספת חניות.
השוק מעריך את שווי יחידות הדיור בפרויקטים של תמ"א 38/1 ב-5% פחות בממוצע בהשוואה לדירות בבניינים חדשים - ובכ-7.5% במיקום הנוכחי.

בשורה התחתונה: אם סקר השוק מגלה שמחיר דירת מגורים בפרויקטי תמ"א 38/1 עומד כיום על כ-25 אלף שקל למ"ר ביח"ד קטנות (כ-60 מ"ר פלדלת) ובכ-22 אלף שקל ליח"ד גדולות (כ-120 מ"ר פלדלת) הרי שהשווי המוערך במתחם למ"ר ביח"ד הקטנות מוערך בכ-27 אלף שקל למ"ר ליח"ד הקטנות ב-24 אלף שקל למ"ר ליח"ד הגדולות.

זאת ועוד, מניתוח התב"ע עולה שנספח הבינוי מחייב רק לעניין מספר הקומות, הגבהים וזיקת ההנאה ואינו מחייב ליתר הנושאים כמו לעניין ממ"קים הניתנים בתכנון עדכני להפוך לממ"דים.