רפורמה בפינוי-בינוי? לא כל-כך מהר: תגובת השוק להצעה להסיר חסמים

בשבוע שעבר פורסם לעיון הציבור נייר עמדה מקיף המסכם את עבודת "צוות הסרת חסמים בהתחדשות עירונית". נזכיר כי בתוכנית האסטרטגית לדיור נקבעו יעדים אגרסיביים להתחדשות עירונית - לעלות מ-20% מכלל התחלות הבנייה בשנה שעברה (כולל תמ"א 38 לפי נתוני הלמ"ס) ל-46%. בינתיים פרויקטים של פינוי-בינוי תופסים תאוצה, אבל יש חסמים רבים שמונעים מהם להתקדם מהר יותר.

לפי הדוח, שנעשה ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית, היוזמה לקידומו הייתה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד ארז קמיניץ, שאף אישר את ההמלצות שכלולות בו. מי שעמדה בראש צוות הכנת הדוח היא ראש אשכול נדל"ן במחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, עו"ד כרמית יוליס. את עבודת הצוות ריכזה עו"ד אסתי בס ורהפטיג, וכעת מרכז את עבודת הצוות עו"ד רוסלאן עותמן, שניהם ממחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים.

 כרמית יוליס, משרד המשפטים / צילום: תמונה פרטית

נייר העמדה נפתח להערות הציבור ל-14 ימים, עד 14.5. הכותרת העיקרית שיצאה ממנו היא ההצעה להוריד את שיעור ההסכמה בפרויקטים של פינוי מ-80% כיום ל-66%, אולם מתחבאות בו עוד המלצות לא מעטות שיש בהן עניין רב לציבור. בענף ההתחדשות העירונית כבר בוחנים איך ישפיעו ההמלצות האלו - אם יאושרו - על השוק.

"פרויקטים יזוזו - אבל הסחטנות תישאר"

ההמלצה בדוח היא להקטין את מספר החתימות הדרוש לשם הגשת תביעה נגד דייר סרבן מ-80% כיום ל-66%. בענף סבורים כי זה צעד שעשוי לקדם פרויקטים, איך אינו מושלם.

ארנון פרידמן מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום: "ההצעה להפחתת הרוב הדרוש להגשת תביעה נגד דיירים סרבנים היא מבורכת. ככל שהאחוז הנדרש נמוך יותר, כך ניתן לפעול לקידום פרויקטים, ולמנוע מצבים של מיעוט חוסם.

 ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום / צילום: איל יצהר, גלובס

"למשל, ישנם פרויקטים שבהם מיעוט של הדיירים שמתנגד לנציגות הדיירים שנבחרה על ידי הרוב, מנסה להתנגד להתקשרות שהושגה עם יזם מסוים ולעתים מבקשת לכפות התקשרות עם יזם אחר. לפי המצב הנוכחי אם לאותה התארגנות מצטרפים 21% מהבעלים, היא יכולה לכפות דעתה על הרוב ולטרפד את הפרויקט".

נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ: "ברור שצעד כזה עשוי להניע פרויקטים שהיו תקועים, ולאפשר הוצאת פרויקטים חדשים לפועל במהירות רבה יותר. הדבר יאפשר גם תחילת הליכי רישוי בשלב מוקדם יותר.

"עם זאת - סחטנות הייתה ותישאר. דיירים שידעו שהם המשלימים ל-80% חתימות - הפעילו במקרים מסוימים מנגנוני סחיטה מעצם היותם מכריעים בפרויקט, ומעתה, כנראה שאלו יהיו הדיירים המשלימים ל-66%. 66% חתימות הן לא רוב חזק מאוד המבסס היטב את מיקומו של היזם בפרויקט".

אדריכלית אפרת כהן-בר, סמנכ"לית עמותת במקום - מתכננים למען זכויות תכנון, רואה את הדברים אחרת לגמרי: "שוב נדחקים צורכי התושבים הצידה ומקודשת המטרה - חידוש מרקמים עירוניים והגדלת מלאי הדירות באזורי ביקוש - תוך פגיעה לא מידתית דווקא בשותפים מרכזיים אלה.

"תופעת הסחטנות בפרויקטים של התחדשות עירונית אכן קיימת אך היקפה אינו ברור ולהבנתנו זו תופעה שולית יחסית. רוב המתנגדים לפרויקט לא עושים זאת מתוך טיפשות או רוע. לרבים יש סיבות טובות לסרב.

 אפרת כהן־בר / צילום: ליאור מזרחי

"הפחתת שיעור ההסכמה הנדרש תפטור את היזם, במידה רבה, מהצורך לשמוע ולהתחשב בעמדתם של מעל שליש הדיירים בפרויקט, ותוביל לתכנון גרוע. האפשרות של דייר לסרב לפרויקט היא שמייצרת את המוטיבציה של היזם לנהל דיאלוג, והשיח שנוצר מעלה פעמים רבות היבטים ענייניים וחשובים בתכנון".

"להשאיר אפשרות גם לדיירים לתבוע"

על רקע העובדה שלעתים הדיירים מתקשים מסיבות שונות לממש את האפשרות לתבוע דייר סרבן, הציע הצוות שהמדינה או היזם יוכלו להיות הגורם שמגיש תביעה כזו.
פרידמן: "הדבר אמנם עשוי לחסוך ליזמים עלויות הפעלת עורכי דין, אבל לא נכון יהיה שהמדינה תהפוך ליישות הבלעדית שיכולה להגיש את התביעה נגד הסרבנים וצריך להשאיר את האפשרות גם לדיירים הנפגעים, שחתמו על ההסכם לפינוי-בינוי, להגיש תביעה כנגד הסרבנים כפי המצב הנוכחי. מצב שבו למדינה בלעדיות על תביעת הסרבנים, עלול ליצור תלות של הפרויקט בנכונות המדינה לתבוע ובתהליכים ביורוקרטיים ארוכים".

האדריכל גיל שנהב, מבעלי כנען שנהב אדריכלים ומבעלי החברה לפתוח והתחדשות עירונית, מסכים: "האפשרות שגם המדינה תוכל להיות תובעת היא אופציה מבורכת שצריכה לבוא בנוסף ולא במקום אפשרות התביעה של בעלי דירות. אנשים שיודעים שהם עלולים להיות חשופים לתביעה בסכומים גבוהים, באים לדבר ואז תוך כדי דיאלוג ניתן למצוא עימם את הדרך לקבל את הסכמתם לקיום הפרויקט. צריך לזכור שבמרבית המקרים ההתנגדות נובעת מחששות המושתתים על חוסר מידע וחוסר הבנה".

"להקטין כוחם של עברייני בנייה"

על פי הדוח, "מוצע להתייחס בחוק במפורש לבעלי דירות שביצעו עבירת בנייה או פולשים לשטח משותף, ולהעניק להם משקל נמוך בכל הנוגע לאופן חישוב הרוב הדרוש".

עו"ד רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית: "סוגיית דיירים שניכסו לעצמם במשך השנים חלקים מן הרכוש המשותף, מטרידה אותנו מחדש כמעט בכל פרויקט. גם אם תפיסת השטחים הציבוריים והחזקתם נעשתה ללא תמורה אך ברשות מלאה של השכנים, אין צידוק קנייני לשונות בתמורות בין הדיירים, על אחת כמה וכמה כאשר התפיסה וההחזקה נעשו ללא רשות וללא הסכמת השכנים. מנגד, יש כאן שימוש והחזקה בלעדיים שנפגעים עקב מימוש הפרויקט.

"לפיכך, הסוגיה צריכה להיות מוסדרת בעיקרה בחלק ג' של תקן 21.0, העוסק בבחינת התמורה המוצעת. כך, למשל, ניתן לקבוע בתקן כי התמורה שתינתן לדייר תכלול תוספת (במ"ר / בקומה / בנכסים משניים) פועל יוצא של השקעות שביצע בנכס".

שנהב: "אנחנו בעד הקטנת כוחם של כאלה שביצעו חריגות בנייה מאחר שבחלק גדול מהמקרים, הדירה המורחבת שלא כדין מצמצמת את המוטיבציה של בעליה להצטרף לפרויקט. בחסות ההרחבה הלא חוקית שיתוף הפעולה שלו להסכמה למימוש הפרויקט קטן, וזאת על חשבון שכניו, ששטח הדירה שלהם קטן יותר והם משוועים לשיפור באיכות החיים".

ארנון פרידמן: "כל עוד הרשויות המקומיות לא אוכפות את עבירות הבנייה, על אף שלרוב הן מודעות להן, דייר סרבן עלול לזכות בתביעה נגדו, בטענה שהוא נהנה במצב הנוכחי מפירות העבירה ויישום פרויקט הפינוי-בינוי יפגע בו וזהו מצב אבסורדי".

אדריכלית אפרת כהן-בר: "בשום אופן אין אנו תומכים בגזל הרכוש המשותף על ידי חלק מהשכנים. אבל דיירים רבים טיפחו את החצר המשותפת במקום שתהיה מוזנחת, אחרים סגרו מרפסת כדי להרחיב במעט את דירתם הקטנה. חלק מהפעולות האלה נעשו לפני שנים והשכנים לא בהכרח נפגעו מכך. האם העוון הזה גדול כל-כך ומצדיק השתקה מוחלטת של קולו בדיון על הריסת ביתו? החקיקה החדשה תפטור את היזם אפילו מעריכת בירור פשוט שכזה".

"עדיף להשאיר זאת למשא ומתן"

הצוות מציע לתקן את החוק כך שבחישוב הרוב המיוחס, החישוב ייעשה על בסיס מספר הדירות, וללא קשר לחלק ברכוש המשותף שהוצמד לדירה.

עו"ד ישי איצקוביץ', מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות': "מעבר לפשטות שתביא ההצעה הזו הרי במסגרתה למעשה מבקשים ליצור פרמטר שוויוני בין בעלי הדירות ולמנוע מבעלי דירות שטחן גדול יותר בהשוואה לבעלי דירות אחרות (לא רק לעניין דירות גג), למנוע את קידום הפרויקט. על פי ניסיוננו, יש בהצעה כדי לפתור חסם שקיים בפרקטיקה כך שמבחינה זו מדובר בתיקון משמעותי".

פרידמן: "ברור שדיירים שנהנים במצב הקיים מהצמדה רשומה ושימוש בלעדי בגג הבניין הקיים, או מהצמדה בטאבו של חלק מחצר הבניין הקיים (דירת גן), או ממחסן, מצפים לקבלת תמורות שונות מאשר דיירים אחרים. עדיף שנושאים אלה ייקבעו במו"מ בין היזם לנציגות הדיירים. מה שכן צריך להבטיח זה שבנציגות יהיה ייצוג הולם לדיירים שבבעלותם נכסים שונים".

"לתת פתרונות גם לשוכרי דירות"

הצוות דן באפשרות להגביל את כוחם של בעלי דירות שאינם גרים בדירות, אולם החליט שלא לקדם אותה בינתיים בשל "קשיים שהיא עשויה לעורר".

עו"ד (עו"ס) מתן רבינוביץ', ממרכז הגר באוניברסיטת תל אביב: "אנחנו דווקא תומכים בהצעה להגדלת כוחם של מי שמתגוררים במתחם אל מול בעלי דירות שאינם מתגוררים בו ונהנים מההשבחה הכלכלית של הפרויקט אך מבלי לסבול את הקשיים הנלווים.
"לעמדתנו, הפחתה כזו צריכה לבוא לצד פתרונות לשוכרי דירות, שהם שקופים לחלוטין ולא רק שלא ייהנו מתהליך ההתחדשות אלא צפוים להיפגע ממנו על ידי דחיקתם מהמתחם". 

  עו"ד ועו"ס מתן רבינוביץ' / צילום: תמונה פרטית

שינויים נדרשים שלא נכנסו לדוח:

לא לאפשר לבניין אחד לעכב פרויקט:

ארנון פרידמן: "החוק אומר שבנוסף ל-80% הסכמה מכל המתחם המיועד לפינוי-בינוי, צריך שבכל בית משותף יהיה רוב של 66% (2/3). נניח שישנו פרויקט הכולל 10 בתים משותפים ישנים ובתשעה מהם חתמו דיירים בהיקף הרוב הדרוש, אבל בבית משותף אחד, שכולל שישה-שמונה דיירים, יש שלושה-ארבעה דיירים (המהווים מעל 33% מהבית המשותף) שלא מוכנים לחתום על הסכם הפינוי-בינוי. אותו בניין הופך למובלעת בפרויקט ולפי החוק הנוכחי - אי-אפשר לתבוע בו את הסרבנים.

"על כן אני מציע שהבחינה של הרוב הדרוש לא תיערך ע"פ אחוז החתימות בבניינים הקיימים, אלא לפי אחוז החתימות בבניינים החדשים (כפי שהוקצו לדיירים בטבלת ההקצאות בתוכנית החדשה). בהנחה שבתוכנית החדשה יוקצו הזכויות במגרשים החדשים לבעלי זכויות מכמה בניינים קיימים שיעור הסרבנים מבין בעלי הזכויות במגרשים החדשים יהיה נמוך יותר וניתן יהיה להגיש נגדם תביעה.

להגדיל את ההגנות לדיירים הפגיעים

עו"ד (עו"ס) מתן רבינוביץ' ממרכז הגר לדיור חברתי באוניברסיטת תל אביב: "להבנתנו, החסם של סחטנות מצד מיעוט דיירים טופל בתיקון הקודם של חוק 'הדייר הסרבן' שעבר לפני כשנה וחצי ולכן לא ברורה הלהיטות, שאינה מגובה בנתונים, לבצע צעד כה דרסטי.
"יחד עם זאת, גם אם נקבל את הגישה שהמדינה רואה לנכון להפחית את ההגנה הקניינית של בעלי דירות כדי לקדם את התכליות הציבוריות החשובות שגלומות בהתחדשות עירונית, הרי שכל נסיגה מהזכויות של דיירים שמתגוררים בפרויקט צריכה להיות מלווה בעיבוי מעטפת ההגנה על הדיירים הפגיעים.

"למשל, על אף הזכויות שכבר ניתנו להם, אזרחים ותיקים עדיין פגיעים מאוד בתהליך ואינם זוכים לליווי סוציאלי שנדרש לצורך התמודדות עם השינוים. זה נכון בעיקר לכאלו בעלי הכנסה נמוכה, עריריים ועם מוגבלויות פיזיות וקוגניטיביות, שנמצאים גם כן בשיעורים גדולים במתחמים אלו.

"לכן, יש להפחית את גיל הזכאות להטבות עבור אזרחים ותיקים לגיל 70 וכן להוביל תוכנית ליווי סוציאלית מקיפה לפגיעים שביניהם".

ערכאה ייעודית או רפורמה בסדרי הדין:

עו"ד ישי איצקוביץ', מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות': "באשר לסוגיית הדייר הסרבן, יש מקום לשקול רפורמה בסדרי הדין ולנתב את ההליכים למפקח על הבתים המשותפים או לערכאה ייעודית. בנוסף, יש לבחון תמריץ שלילי לקיום הליך סרק על יד בעלי דירות סחטנים. כיום בעלי הדירות מסתכנים בפסיקה לצו הוצאות, ולרוב גם על כך היזם מוותר. קיום הליכי סרק יש בהם כדי לעכב את הפרויקט באופן משמעותי מסיבה שאינה מוצדקת ובכך לפגוע, בראש ובראשונה ביתרת בעלי הדירות".

התייחסות להגבלת התמורה ל-12 מ"ר

 סמי מצלאוי / צילום: שלומי יוסף

סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים מצלאוי חברה לבניין: "הדוח לא התייחס לכוונה של הרשות להתחדשות עירונית להגביל את תוספת הבנייה בפינוי-בינוי ל-12 מ"ר לדירה במקום 25 מ"ר כיום, לדעתי היא חסרת כל היגיון כלכלי ויישומי ובימים אלו אנחנו עדים לבעיות בשטח מול הדיירים. תוספת של 12 מ"ר היא לא מספקת. דירה בישראל שתיבנה בין השנים 2020 ל־2040 לא יכולה להיות פחות מ-75 מ"ר ואם יגבילו את התוספת יגרמו בפועל לביטול של המון פרויקטים של התחדשות. דיירים לא יסכימו והפרויקטים לא ייצאו לדרך". 

 גיל שנהב / צילום: גיא גלעד

 רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית / צילום: שי פרנקו