בעל הבית ישתגע? הקורונה האיצה מהפכות בעולם הנדל"ן המסחרי

עוד לפני משבר הקורונה, תחום הנדל"ן המסחרי בעולם עבר שינויים עמוקים והיסטוריים. הגלובליזציה וההתייעלות, ביחד עם עליית הרשתות החברתיות והדיגיטל באופן כללי, התניעו תהליכים מבניים אשר החלו לשנות את שוק הנדל"ן המסחרי, ואשר סביר שישנו את מבנה הערים בכלל בעתיד. משבר הקורונה האיץ את התהליכים הללו בשנים רבות, ובתקופות של שינויים מהירים, מי שלא יתאים את עצמו, יישאר מאחור; במקרה זה, יפשוט את הרגל.

דרך טובה להתבונן על התמורות בשוק הנדל"ן היא להסתכל על מבנה סקטור הנדל"ן (Riet) בשוק המניות. אם נתבונן על שוק המניות האמריקאי לפני עשור, משקל הנדל"ן הקמעונאי מהמדד עמד על כ-30%, והיום הוא עומד על 8.5% בלבד. משקל נדל"ן המשרדים עמד על כ-20% והיום על כ-8.5% בלבד. משקל הנדל"ן למגורים עמד לפני עשור על כ-20% והיום הוא ירד לאזור ה-15% מהסקטור.

 תשואות מדד S&P 500 לצד תת-הענפים

מצד שני, משקל הנדל"ן לתעשייה, תשתיות תקשורת, אחסון, שירותי בריאות (בתי חולים, בתי אבות) עלה באופן משמעותי.

העדות הטובה ביותר לפגיעותו של סקטור הנדל"ן כתוצאה מהתמורות המבניות היא ההתנהגות של מניות הנדל"ן (RIET) במשבר זה. בדרך-כלל סקטור הנדל"ן נחשב כסקטור דפנסיבי, שנוטה להניב תשואות יתר על השוק בתקופות של האטה או מיתון, וזאת בשל העובדה שזה סקטור שנוטה ליהנות מתזרים מזומים יציב ומחלוקת דיבידנדים גבוהה. עם זאת, במשבר הנוכחי, סקטור הנדל"ן הוא אחד מהסקטורים העיקריים שנפגעו בשוק המניות.

תמורות אלו במבנה שוק הנדל"ן משקפות היטב את רוח הזמן. נראה כי משבר הקורונה לוקח את שלושת התהליכים שהתרחשו בכל מקרה, ומאיץ אותם.

מכת המוות של הנדל"ן הקמעונאי?

הנדל"ן לקמעונאות גסס עוד לפני המשבר, ונראה כי הקורונה יהיה מכת המוות שלו. העשור האחרון היה הרסני לתחום הנדל"ן הקמעונאי בארה"ב (ובעולם בכלל). הרבה מאוד מותגים היסטוריים בארה"ב פשטו את הרגל, והרשתות הגדולות נקטו מדיניות של הקטנת שטחי מסחר, על רקע המעבר ההולך וגובר למכירות באונליין.

מבט על השנתיים האחרונות מלמד עד כמה הסקטור מתכווץ - ב-2019 נסגרו כמעט 9,300 קמעונאים, בעוד שנפתחו רק כ-4,500. ב-2018 נסגרו 6,900 קמעונאים, בעוד שנפתחו רק 4,300. כלומר, מבט על הגידול, נטו, של מספר הקמעונאים, מראה לנו שהסקטור מתכווץ.

 משרדים בארה"ב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

זאת ועוד, במהלך העשור אחרון, תוספת העובדים במגזר הקמעונאי בארה"ב עמדה על כמחצית מתוספת המשרות הכללית. כמובן, לא כל הקמעונאים נולדו שווים - הפגיעה העיקרית היא בחנויות שהאונליין מחליף אותן בקלות, כגון חנויות בגדים, ספרים ומוצרים שונים לבית. מצד שני, הפגיעה פחות משמעותית בחנויות לממכר מזון, תרופות, חדרי כושר ועוד.

המעבר לאונליין מוכר לנו בתור "אפקט אמזון", ונראה כי משבר הקורונה הזריק לאפקט זה סטרואידים. מבט על כל אסטרטגיות היציאה של המדינות שונות ממשבר הקורונה מלמד אותנו כי המוטיב המוביל של ריחוק חברתי ושמירה על הגיינה עוד צפוי ללוות אותנו זמן רב: לא חודשים, ככל הנראה שנים.

תחת המגבלות החדשות, היכולת של חנויות פיזיות לתפקד ולייצר רמת פדיון שתהיה כלכלית לעצם קיומה של החנות צפוי לרדת בחדות. רק ממבט על מה שקורה בישראל במהלך השבועיים האחרונים, עם פתיחת החנויות ברחוב, אפשר לראות עד כמה מציאות זו אינה בת-קיימא - התגודדות של אנשים רבים ברחוב בעודם ממתינים להיכנס לחנות שלא יכולה לאכלס אנשים רבים במקביל בהוראות החדשות, צפויה ליצור תסכול בקרב הלקוחות, אשר בסופו של דבר פשוט יימנעו מלהגיע אל החנויות הפיזיות, כל עוד זה לא הכרחי. מה יקרה בלחות של קיץ עם 30 מעלות בחוץ? מה יקרה בחורף?

מעבר לכך, התודעה החדשה לגבי הווירוס והסיכון שהוא מייצר לפלח האוכלוסייה המבוגר צפוי להרתיע לא מעט אנשים מהסתובבויות מיותרות ברחוב ובקניון. כלומר, מתחמי החנויות והקניונים, שכבר בעשור האחרון חוו ירידה בהיקף הקונים עקב המעבר לאונליין, צפויים לקבל עכשיו מכת מוות. במציאות החדשה, כל חנות או רשת חפצת חיים תהיה חייבת לפעול בדחיפות לשינוי האסטרטגיה העסקית שלה, בראש ובראשונה פיתוח היכולת למכור באונליין, ומהר.

 קניון בארה"ב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

ומה לגבי המסעדות? איך הן יתפקדו בימי "שגרת קורונה"? אם בעבר מסעדן היה יכול לארח 100 איש בערב במסעדה, בימי קורונה, לצורך הדוגמה, הוא יכול לארח רק כ-30. המשמעות היא פגיעה בפדיון המסעדה באופן שיאלץ מסעדן חפץ חיים להעלות מחירים. מאחר ולא כל המסעדנים יוכלו לעשות זאת (תחום תחרותי) , יהיו לא מעט מסעדות ובתי אוכל שלא יוכלו לשרוד במציאות החדשה. כלומר, גם מהכיוון הזה, הנדל"ן המסחרי צפוי להיפגע.

ומה קורה במשרד ובבית?

נדל"ן למשרדים צפוי להיפגע גם הוא ממשבר הקורונה. הנדל"ן למגורים ייפגע בטווח הקצר, אך ישגשג בטווח הארוך.

מובן שמשבר הקורונה גם מאיץ בשנות דור תהליכים שמדברים עליהם כבר שנים רבות, של מעבר לעבודה חלקית מהבית. ככל שמבנה שוק העבודה מוטה יותר לענפי השירותים והעבודות המשרדיות, כך היכולת לעבוד מרחוק עולה. תהליך זה היה איטי מאוד בשנים האחרונות, מאחר שהוא דורש שינוי התנהגותי וארגוני עמוק, שדורש אימוץ נורמות חברתיות ועסקיות חדשות. לכן, עד משבר הקורונה רובנו המוחלט המשיך לעבוד מהמשרד.

משבר הקורונה צפוי ללמד לא מעט עסקים כי אפשר לעשות יותר, עם פחות - הן מבחינת כמות העובדים והן מבחינת שטחי העבודה. סקרי הלמ"ס המיוחדים לזמן הקורונה במגזר העסקי מלמדים אותנו שתחומים כמו ההייטק, הפיננסים והשירותים המקצועיים והטכניים מצליחים לשמור על רמת פריון גבוהה עם העבודה מהבית. וזה עוד כשאין גנים ובתי ספר.

 נדל"ן למגורים / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

ככל שהוראות הריחוק החברתי וההגיינה יימשכו במקומות העבודה, שגרת החירום של עבודה מהבית תהפוך להיות שגרה בכלל. ככל שיעבור הזמן, החברות יהפכו זאת לעובדה מוגמרת - תוך קיצוץ בשטח המשרדים ושינוי מבנה המשרד עצמו, עם פחות משרדים פרטיים והרבה יותר משרדים שיתופיים.

מובן שמגמה זו גם תבוא לידי ביטוי בנדל"ן למגורים, רק מהכיוון השני - ככל שאנשים יעבדו יותר מהבית, תהיה דרישה לבתים גדולים יותר, כדי לאפשר חדרי עבודה לבני הזוג. אומנם בטווח הקצר, עקב המשבר, תהיה פגיעה גם בנדל"ן למגורים, עקב המיתון במשק המקומי ובמשק הגלובלי, אך בסופו של דבר איננו מצפים למשבר בנדל"ן למגורים, במיוחד לא בישראל, שבה יש ביקוש גבוה למגורים (דמוגרפיה), המשולב בבעיית היצע.

אנו מניחים כי בשנים הבאות, סטנדרט הבנייה רק ימשיך לכיוון של דירות גדולות יותר.

המשך הגידול בתשתיות תקשורת ואחסנה

המעבר לקניות באונליין והמעבר לעבודה מהבית יכול להתאפשר רק אם התשתיות פועלות כמו שצריך. לכן, די ברור שבמהלך השנים הבאות ההשקעה בתשתיות התקשורת רק צפויה להמשיך ולגדול, כדי לאפשר את הגידול הצפוי בתעבורת האינטרנט בשנים הבאות. לשם כך יידרשו יותר שטחים לשרתים ותשתיות תקשורת שונות. בנוסף, נדל"ן לאחסנה ימשיך באופן טבעי לגדול ככל שהמעבר לאונליין יימשך. לכן, באופן ברור, סגמנטים אלו בשוק הנדל"ן צפויים רק להמשיך ולפרוח.

ומה עם "נדל"ן האונליין"?

פעילות האונליין בעולם אינה חדשה, אם כי להרבה מאוד מתושבי הפלנטה יש תחושה כזו. הניצנים הראשונים של התחום החלו רחוק בתחילת שנות התשעים, והשורשים של פעילות המסחר הדיגיטלי נטועים עמוק באדמת הצרכנות כבר במשך שלושה עשורים כמעט. בשני העשורים הראשונים צמח התחום באופן מהוסס, אך הוא תפס תאוצה במהלך העשור האחרון, שבו התחום רשם צמיחה דו-ספרתית כמעט מדי שנה.

2020 נפתחה לאחר שבשנת 2019 נרשמו שיאים חדשים בכל הקשור לרכישות באונליין, בעיקר בימי החגים ובימי המכירות. היקף המכירות העולמי כבר חצה שיעור של 15% מסך המכירות העולמיות, ולפחות על הנייר ובתחזיות 2020 היא נקודה נוספות ברצף של שבירת שיאים והישגים. התפשטות המגפה ברבעון הראשון של השנה העמיקה את הצורך בשירותי מכירות האונליין, אך בשטח התמונה מעט שונה - בטח שאינה אחידה - ומעוררת תהיות בנוגע לענף קמעונאות האונליין בהמשך.

 מחסן של איקאה בשבדיה / צילום: Jens Meyer, Associated Press

נעשה מעט סדר, כדי להסביר את המגמות שהקורונה הביאה איתה גם לעולמות האונליין, ומשם ניתן יהיה גם להסביר מדוע אנחנו, מחסידי הדיגיטל והאונליין, אומנם מעריכים שהתחום צפוי להמשיך ולהציג צמיחה מהירה בשנים הקרובות, אבל רחוקים מלהספיד את הקניונים.

סגירת הקניונים והחניות הפיזיות, לצד החשש לצאת מהבית ולבצע רכישות של מוצרים בסיסיים כמו מזון ותרופות, הגבירו את המודעות בקרב אוכלוסיות רבות לרכישות במרחב הדיגיטלי. הדבר בהחלט תורם לזירוז תהליכים בהיבט הפסיכולוגי ובחינוך הצרכני. תהליכים שלרוב נתקלים בקשיים מואצים בתקופה כמו זו הנוכחית, וסירוב של אוכלוסיות שונות לשנות את הרגלי הצריכה שלהן כתוצאה מחששות ומחוסר רצון בסיסי לשינוי הרגלים, מפנה את מקומו מחוסר ברירה ומחוסר אלטרנטיבה.

מצב זה, כפי שתיארנו, תורם באופן מואץ להתפוררותם של חסמי הכניסה, וצרכנים רבים ברחבי הגלובוס הגבירו את הצריכה שלהם במרחב הדיגיטלי. ככל שהתקופה מתארכת ההרגל מתקבע, והנוחות שבדיגיטל עשויה אף להאיץ עוד יותר את התהליך. חברות רבות יצליחו למנף, ואף להרחיב את התופעה לטובתן, בעיקר, כמובן, החברות הגדולות והשמנות, אך לא הכול ורוד, והקורונה אומנם הובילה צרכנים רבים למרחב הדיגיטלי, אך גם גרמה הרבה מאוד בעיות בצד השני.

יצרניות ומפיצות רבות נתקלות במחסור במלאים של מוצרים שונים (בעיקר אלו שאינם מוגדרים כחיוניים) בשל ירידה בהיקף הייצור באזורים שונים בעולם. זאת, על רקע סגירת מפעלים וירידה בשילוח של מוצרים, שנובעת מקשיים לוגיסטיים בנמלים בעקבות ירידה בהיקף העובדים, לצד מתן קדימות לסחורות חיוניות. בעיות לוגיסטיות נוספות מקורן כמובן בירידה חדה בהיקף כוח העבודה במחסני השילוח של חברות רבות, בשל החשש מהידבקות ומהתפרצות במחסנים רבים.

כל אלו תרמו למחסור במוצרים שונים, לצד עלייה חדה בזמני האספקה, והיו חברות שאף העדיפו להפסיק לתקופה מסוימת את שירותי האספקה, נוכח חשש מכאוס וחוסר עמידה בזמנים. לכך התווספה העלייה החדה במחירי השילוח, שנרשמה למרות הירידה החדה במחירי הנפט בעולם, ונבעה בעיקר ממחסור בפתרונות שילוח, בין היתר נוכח קרקוע של מטוסים מצד חברות התעופה בעולם. גם במקרה זה - מתן עדיפות למוצרים חיוניים הובילה להארכה בזמני השילוח ולייקור נוסף בעלויות.

ייקור השילוח הבינלאומי לצד המחסורים והתארכות זמני ההספקה מורידים באופן משמעותי מחוויית הרכישה של הצרכנים, אשר פונים לפלטפורמות המקומיות, שבארצות רבות אינן מספיק מפותחות, וסובלות גם הן מבעיות של מחסור ושל זמני שילוח ארוכים.

אלו לא הבעיות העיקריות של חברות האונליין, ולצד הבעיות הלוגיסטיות צריך לזכור שבשטח נרשמה עלייה מטאורית ברמת האבטלה בעולם, כזו שהעולם לא ידע כמותה. החששות מפני המגפה הכלכלית, לצד הירידה הריאלית בכוח הקנייה והירידה במצב הרוח הכללי, מובילים סגירת הארנקים ולירידה אמיתית בצריכה.

אנו מעריכים כי בטווח הרחוק יותר המגפה הובילה לשינוי תפיסתי, המזרז את התהליכים שהיו קיימים כאן בכל מקרה. אלו יזרזו להערכתנו את צמיחת האונליין על חשבון האופליין, אך מנגד, פתיחת העולם מחדש בעוד מספר חודשים תחזיר את האנשים לרחובות וגם לקניונים. סביר שנחווה ירידה בתיירות ובצריכה בשלב הראשוני, אך תושבי כדור הארץ, למרות הנוחות, הגמישות, והמגוון באונליין, ימשיכו לפקוד גם את המרכזים המסחריים. האונליין ימשיך לצמוח על חשבון האופליין, אך השילוב בין השניים יימשך. 

הכותבים הם מנהל מחלקת מאקרו בפסגות ומנהלת מחלקת מחקר בפסגות. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות או תחליף לייעוץ/שיווק המתחשב בנתונים של כל אדם, או תחליף לשיקול דעתו של הקורא, והוא אינו הצעה לרכישת ניירות ערך