הסוף לניגודי העניינים בהתחדשות עירונית: עורך דין לא יוכל לייצג במקביל דיירים ויזמים

עורך דין שמייצג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית לא ייצג גם את היזם, אלא במקרים מסוימים. עורך דין שמייצג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית יוכל לייצג במקביל את היזם בפרויקטים אחרים, ובתנאי שהיזם אינו לקוח קבוע שלו, ושהדבר נעשה בהסכמת בעלי הדירות.

כללים אלה ונוספים כלולים בנייר עמדה שחובר על-ידי פורום המקרקעין בלשכת עורכי הדין. בכך מבקש פורום המקרקעין של לשכת עורכי הדין להסדיר את נושא האתיקה של חבריה שפועלים בתחום ההתחדשות העירונית. כך או אחרת, יצוין כי ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין רשאית להחליט בכל מקרה לגופו. 

הפרת הכללים היא כמו כל עבירה אתית שעלולה להביא להשעיה או נזיפה. אבל ההפרה אינה חלה רטרואקטיבית. אם כבר החל הפרויקט להימכר, ועורך הדין מייצג גם את הדיירים וגם את היזם, הכללים לא יחולו עליו.

כשל שוק

התחום איננו חדש, אלא שבכל הנוגע לעבודת עורכי הדין במיזמים מעין אלה, טרם נקבעו כללי אתיקה מוסכמים. לאור תלונות שהצטברו ברשות להתחדשות עירונית בנושא, נשלח ללשכה לפני כארבעה חודשים מכתב ממשרד היועץ המשפטי לממשלה, שבו נטען בין היתר כי קיים "כשל שוק", בכל הנוגע לסוגיות האתיות. "פעמים רבות כאשר בעלי הדירות משתייכים לאוכלוסייה מוחלשת, הם מוחתמים על עסקאות שתנאיהן גרועים מאוד וחושפים אותם לסיכונים משמעותיים. מצב כזה יכול להתקיים, בין היתר, כאשר בעלי הדירות מיוצגים בידי עורך דין שבפעולתו יש חשש ממשי לניגוד עניינים בשל זיקה ליזם, שגורמת לכך שהוא אינו רואה לנגד עיניו את טובתם של בעלי הדירות בלבד", נכתב במכתב, שעליו חתומות ראש אשכול נדל"ן וחקיקה במשרד המשפטים, עו"ד כרמית יוליס ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס.

 כרמית יוליס / צילום: תמונה פרטית

במכתבן של שתי הבכירות נכללו המלצות לשינוי המצב הקיים. כך למשל הוצע כי עורך דין שמייצג את בעלי הדירות ייבחר בידי בעלי הדירות ולא בידי היזם. עוד הוצע כי היזם לא ישלם לעורך הדין את שכר-טרחתו ישירות, אלא יפקיד את הסכום שאמור לשמש למימון ייצוגם המשפטי של בעלי הדירות, כפי שסוכם עמם מראש בחשבון נאמנות, ממנו ישולם שכר-טרחת עורך הדין. כן הוצע כי עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עורך הדין לתת שירותים משפטיים כלשהם ליזם, גם לא בפרויקט אחר.

כן נכתב כי "במקרה של עורך דין שייצג את היזם בעבר מספר פעמים או ייצג בעלי דירות כמה פעמים נגד אותו יזם - ככלל על עורך הדין לגלות לבעלי הדירות, בטרם יקבל על עצמו את ייצוגם, על הקשר המתמשך שלו עם היזם, וכן לקבוע כי במקרה של ייצוג מתמשך של אותו יזם (למעלה ממספר פעמים שייקבע לאחר בחינת הפרקטיקות המקובלות בשוק), עליו להימנע כליל מייצוג בעלי דירות מול אותו יזם".

עוד הוצע כי "על עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ומבקש לפעול גם כ'מארגן' של העסקה, לגלות לבעלי הדירות, בטרם ייטול על עצמו את ייצוגם, על אודות תפקידו הכפול, וכן לגלות מראש את התמורה שבכוונתו לדרוש מהיזם בגין שירותיו כמארגן".

ייצוג "לקוח קבוע"

לשכת עורכי הדין קיימה מספר ישיבות בנושא, וקיבלה חלק מההמלצות בלבד. "ככלל סבור פורום המקרקעין כי עורך דין המייצג את בעלי הדירות אינו יכול לייצג את היזם באותו הפרויקט שכן הדבר עולה כדי ניגוד עניינים", נכתב בנייר העמדה של לשכת עורכי הדין. "עם זאת, ניתן להתיר ייצוג מסוג זה ביחס לרשימה סגורה ומצומצמת של נושאים העולים בקנה אחד עם ההגנה על האינטרסים של בעלי הדירות. בגדר נושאים אלה ניתן למצוא את רישום הדירות ברישום בתים משותפים, דיווח וטיפול בענייני מיסוי ו/או תכנון ובנייה.
"למרות האמור ולמען הסר ספק יודגש כי ייצוג היזם בכל אספקט הנוגע למכירת דירותיו בפרויקט, אינו יכול להתבצע בשום מקרה על-ידי עורך דין הדיירים. הדבר לא ייכלל ברשימת החריגים הסגורה והמצומצמת ויהווה ניגוד עניינים בכל מסכת נסיבות".

אשר לייצוג יזם על-ידי עורך דין של הדיירים בפרויקט אחר באותה מסכת זמנים, בלשכה סבורים כי "הגבלת הייצוג כאמור ראוי שתחול אך ורק כלפי יזם שהוא 'לקוח קבוע' של עורך הדין... הגבלה זו יש להחיל במסגרת כתב הסכמה של בעלי הדירות, שבו יצוינו הפעולות שעורך הדין המייצג את בעלי הדירות, יהיה מנוע מלבצע עבורם, כתוצאה מהיכרותו עם היזם שהוא"לקוחו הקבוע'".

הסיבה העיקרית להחלטה הזו היא, לפי שיטת הלשכה, היא שפרויקט התחדשות עירונית אורך שנים רבות, ואם תאומץ הגישה שעליה המליצו יוליס וורהפטיג-בס, שלא יהא כלל קשר בין היזם לעורך דין, לדבר תהיה משמעות הרסנית, בראש ובראשונה כלפי הדיירים, שכן הם לא יוכלו להשתמש בשירותיהם של עורכי דין רבים, שמייצגים או ייצגו בעבר את היזם בפרויקטים אחרים.

הלשכה מתנגדת להעברת תשלומי שכרו של עורך הדין לחשבון נאמנות של בעלי הדירות. "ברוב המקרים, אין שום סיכוי שבעלי הדירות יצליחו להקים, לנהל ולפעול באמצעות חשבון נאמנות כזה בעצמם", נכתב בנייר העמדה.

עוד מביעה הלשכה התנגדות לגישה שלפיה שכרו של עורך הדין בהתחדשות העירונית ייגזר אך ורק משווי והיקף דירות הבעלים, ולא כנגזרת משווי והיקף המכירות של דירות היזם. לטענתם, הגישה הזו, שמצמצמת משמעותית את שכר-הטרחה של עורך הדין, עלולה להביא לו להפסדים.

ולבסוף, הלשכה סבורה כי יש לקבוע הוראות מעבר לשינויים בכללי האתיקה, "מאחר שלפחות לאור חלק מהחלטות ועדת האתיקה מעמיד את רוב עורכי הדין בתחום במעמד של ‘עברייני משמעת' ובחשיפה לסנקציה משמעתית בגין פעולותיהם".

ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימי, מסר ל"גלובס" כי "מדובר בסוגיה מורכבת ורגישה, ואני מברך את חברי פורום מקרקעין של הלשכה על עבודתם היסודית לקראת הסדרת התחום. נייר העמדה מהווה בסיס לדיונים מול ועדת האתיקה ומשרד המשפטים, ועליו יושתו הכללים בהתנהלות עורכי דין בנושא ההתחדשות העירונית".

יו"ר פורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין, עו"ד אבי ללום, הוסיף כי "לאחר חודשים רבים של דיונים פנימיים בלשכה בנושא כללי אתיקה של עורכי דין בתחום ההתחדשות עירונית, הוחלט כי פורום המקרקעין יפעל לקידום נייר עמדה, וזאת על-מנת להסדירו ולמנוע מחלוקות פנימיות. הוועדה שהוקמה כללה עורכי דין מהשורה הראשונה במדינת ישראל, במטרה לגבש עמדה ברורה לאחר יותר מעשור. הנייר שהוכן משקף לדעתנו את העמדה הנכונה שתסדיר אחת ולתמיד את הנושא".