הלוואות ג'מבו: הסכנות בדחיית תשלומים במשכנתאות גדולות

רקע: לווים שלקחו משכנתאות ג'מבו (משכנתאות ענק) , מרגישים אולי כמו הילדים החורגים הנשכחים של המגפה: הם לא מוזכרים בחוק הסיוע שהועבר לאחרונה בקונגרס, שמבטיח 180 ימי דחיית החזרי הלוואות בערבות המדינה. הם גם לא הוזכרו בהודעה שפרסמה ב-27 באפריל סוכנות מימון הדיור הפדרלית, שלפיה לווים לא יהיו חייבים לשלם בבת אחת את התשלום שנדחה אחרי ההפוגה.

הבנקים מאפשרים דחיית פירעון ועוד כמה הגנות לאותם לווים גדולים, אלא שצריך להיזהר. חלק מהמלווים אומרים שאופציה היחידה לדחייה היא תשלום הסכום הדחוי בבת אחת כאשר הדחייה מסתיימת. מלווים אחרים דוחים את המו"מ על התשלום המחודש למועד מאוחר יותר, כך שהלווים לא יודעים מהי ההשלכה הפיננסית של הדחייה עד שמאוחר מדי. כל בעלים של הלוואת ג'מבו צריך לשאת ולתת על תנאי דחיית הפירעון והתשלום המחודש, להבין את ההשלכות על דירוג האשראי שלו ולקבל כל סיכום בכתב. בקיצור, זהו תהליך שכדאי לשקול רק במקרי חירום.

מה הבנקים מציעים: כמה מהמוסדות הגדולים שנותנים הלוואות ג'מבו, ביניהם הבנקים צ'ייס, וולס פארגו, בנק אוף אמריקה ו-TD, אומרים שהם מציעים דחיית תשלומים במנות של 90 יום, מוותרים על עמלות פיגור וקנסות שקשורים לדחייה ולא מדווחים על התשלומים שלא בוצעו ללשכות האשראי שמעדכנות את דירוגי האשראי של הלקוחות.
בצ'ייס, לווים של הלוואות שלא מונפקות בשוק המשני, אלא נשארות בתיק ההלוואות של הבנק, יכולים לדחות את התשלומים הדחויים לתום תקופת הפירעון, לא ייגבו מהם עמלות או קנסות על דחייה כזו.

בבנק אוף אמריקה, לווים שניצבים בפני בעיה פיננסית שקשורה לקורונה יכולים לדחות שלושה תשלומים ולהאריך את מועד הפירעון בשלושה חודשים. לווים שכבר מפגרים בתשלומים יכולים לדלג על שישה חודשי פירעון ולבקש תוכנית להקלת תנאי ההלוואה. אין עמלות וקנסות על תוכניות הדחייה.

בוולס פארגו, דחיית פירעון הלוואות ג'מבו יכולה להתבצע לא שינוי הסכם ההלוואה, אמר טום גוידה, דובר של הבנק. וולס פארגו לא יגבה כל עמלה על שינוי הסכם ההלוואה או יצירת תוכנית תשלומים חדשה, לדבריו.

לא לשלם הכול בסוף: אף שכמה מוסדות שמעניקים הלוואות ענק מודיעים ללווים שהאופציה היחידה לתשלום החזרים דחויים היא לשלם הכול בבת אחת כאשר הדחייה מסתיימת, "לרוב המלווים יש את האפשרות לארגן שתשלומים הדחויים ייפרעו לאורך חודשים או שנים, או מאוחר יותר", אומרת שרה סינגהס, מנהלת יחידת ניהול ההלוואות בהתאחדות בנקי המשכנתאות.

"אם אומרים לכם שאתם חייבים לשלם את כל הסכום בבת אחת, כדאי להמשיך להתמקח. 'מה אם אני לא יכול? מהן האופציות שלי?'"

אסטרטגיה של פירעון: דוברים של כמה מהבנקים אומרים שלווים שדוחים פירעון לא צריכים לתכנן מחדש אסטרטגיה של פירעון, אלא להמתין עד שמוסדות ההלוואה יפתחו תוכניות לטיפול בפיגורים. סטיב קמינסקי, מנהל תחום ההלוואות לדיור ב-TD בנק, אמר שהבנק יתקשר ללווים לפחות 30 יום לפני סוף תוכנית הדחייה כדי לדון באופציות. גוידה מוולס פארגו אמר שבעבור לווים רבים, מוקדם מדי לדעת מה יהיה מצבם הפיננסי בעוד כמה חודשים.

גופי מעקב פיננסיים קוראים, עם זאת, ללווים לוודא כמה פרטים מהותיים לפני שהם דוחים תשלומי משכנתאות ג'מבו. אריק קפלן, מנהל תוכנית מימון הדיור במכון מילקן לשוקי הון, אומר שלכל הפחות, הלווים צריכים לוודא שהם יודעים אלו חודשים מכוסים בתקופת הדחייה, כדי שלא יהיה מצב שבגלל חודש אחד, הלווה יוכרז כעבריין פירעון. חשוב במיוחד לוודא שהמלווים לא יגדירו תשלומים כבלתי מבוצעים הן במערכות הפנימיות שלהם והן בדיווחים ללשכות האשראי.

הלוואות ג'מבו: משכנתה לרכישת נכס, בגובה מימון שגובה מהרף שקובעת סוכנות המימון הפדרלית (FHFA), שעמד נכון ל-2019 ברוב המדינות בארה"ב על 484,350 דולר ועלה ל- 510,40 ב-2020.