תביעות בעקבות הקורונה - מה אפשר ללמוד מסינגפור ומגרמניה

רוחות של חזרה לשגרה החלו לנשב. בתי עסק רבים כבר נפתחו, ורבים אחרים ייפתחו, בהיסוס, בהדרגה ותחת מגבלות, בשבועות הקרובים.

עם זאת, השפעתו של משבר הקורונה על ענף הנדל"ן צפויה להימשך זמן רב לאחר מכן. פרנסתם של שוכרי נכסים רבים נפגעה באופן מוחלט, באופן שאינו מאפשר להם לעמוד בתשלומי השכירות החודשיים בגין תקופת הקורונה והתקופה שלאחריה; ענף המלונאות נסגר, ואין לחברות הניהול של המלונות מקורות כספיים לתשלום דמי השכירות לבעלים; חוסר הוודאות הכללי במשק והקטנת שיעור ההוצאה של משקי-הבית והגורמים העסקיים "עד יעבור זעם" הביאו לביטול (או לפחות להקפאה) של חלק גדול מעסקאות הנדל"ן שהמשא-ומתן לגביהן החל לפני פרוץ המשבר.

בתי המשפט בישראל אינם פועלים עדיין בהיקף מלא. עם זאת, בשבועות האחרונים ניתנו שלוש החלטות שונות וסותרות של בתי משפט שלום בכל הנוגע לבקשת צווי מניעה נגד מימוש ערבויות בנקאיות שניתנו על-ידי שוכרים בימי קורונה.

באחת מהן (ה"פ (ת"א) 12741-04-20 רב-בריח (08) תעשיות בע"מ נ' פ.ל.א.ר ניהול נכסים בע"מ ואח') דחה בית המשפט את הבקשה, בקובעו כי "קורונה אינה מלת קסם". ואילו בשתי החלטות אחרות, שבהן נעתרו בתי המשפט לבקשות כאלה - (ת"א (י-ם) 10815-04-20 טוראי קליבר בע"מ נ' די.ג'יי. אסושיאטס, אינק. ואח' ות"א (י-ם) 25129-04-20 ריקושט 3000 בע"מ נ' שיש האלונים בע"מ) - נקבע כי אין להתעלם מהמציאות הכאוטית אליה נקלענו ולשלול על הסף מתן הגנה מפני מימוש ערבות בנסיבות כאלה.

מובן כי כל מקרה ונסיבותיו, וכי מדובר בהחלטות בסעדי ביניים בלבד, ולא בפסקי דין הניתנים על בסיס טיעון מלא ומפורט. עם זאת, ניתן ללמוד ממקרים אלה על מבול התביעות העומד בפתח, שעניינן מערכת היחסים בין משכירים לשוכרים, ועל הזמן הרב שייקח עד שתתגבש הלכה מחייבת ביחס להשלכות משבר הקורונה על יחסים אלה.

בהקשר זה כדאי אולי להביט לעבר סינגפור, מדינה שהקדימה להתמודד עם משבר הקורונה (וכעת מצויה בעיצומו של "גל שני" שהוא אף חמור מן הגל הראשון).
בחודש האחרון חוקק בסינגפור ה-COVID-19 (Temporary Measures) Act, המעניק הגנה (זמנית) מפני תביעות חוזיות מבוססות קורונה, לרבות תביעות שעניינן בדמי שכירות של נכסים מסחריים או תעשייתיים, לתקופה של שישה חודשים (החל מ-20 באפריל 2020). בדברי הסבר לחוק זה נכתב: "במצבים כאלה לא מדברים על חוזים, אלא על הגינות וצדק... יש לתת לצדדים זמן לדון וליישב מחלוקות. כך יוכלו להתמקד בשיקום העסקים שלהם, ולא להישאב להליכים משפטיים ארוכים ויקרים".

במסגרת הגנות החוק לא ניתן לממש בטוחות, לתבוע פיצויים מוסכמים, לחלט מקדמות, לפתוח הליכי פירוק או לבטל חוזים נגד צד מפר שטען להגנת החוק - כאמור לתקופה של עד שישה חודשים. במקרה של מחלוקת בין צדדים באשר לרלוונטיות של הקורונה להפרה, תובא המחלוקת בפני "פוסק מכריע", שהכרעתו תחייב את הצדדים ולא תהיה ניתנת לערעור.

ורסיה של "פסק-זמן" כזה הונהגה גם בגרמניה, שם הוקנתה חסינות מפינוי עד לסוף חודש יוני הקרוב - לשוכרים שלא ישלמו שכר דירה בגין התקופה שתחילתה בתחילת חודש אפריל עקב משבר הקורונה.

יוזמות אלה מבטאת רצון, מוצדק בעינינו, לקחת פסק-זמן לטובת "החיים עצמם", לאפשר לשוכרים שנפגעו להתאושש, להניח לצדדים להסכם להידבר שלא תחת איום של הליכים משפטיים ולהפחית אולי את מספר ההתדיינויות שיוליד המשבר.

יוזמה זו אינה נקייה מפגמים, כמובן (ויש שיטענו כי היא פחות מתאימה ליצר ההתדיינות הישראלי): היא עלולה לפגוע במשכירים, בנותני אשראי ובערך הבטוחות שיעמדו לרשותם; אך אנו סבורים כי היא ראויה לדיון.

בנוסף, החלת עיקרון תום-הלב על התדיינויות אלה, באופן שהנזק שגרם המשבר יתחלק בין השוכרים, המשכירים ונותני האשראי באופן הגון ויאפשר דחייה (ואולי הפחתה) מסוימת של חלק מהחיובים - עשויה להביא לתוצאה פרקטית, הוגנת ומאוזנת, שתשרת את צורכי המשק בטווח הבינוני והארוך.

עו"ד יריב שלום הוא ראש מחלקת נדל"ן ומימון, ועו"ד אמיר זולטי הוא שותף במחלקה הבינלאומית במשרד ליפא מאיר ושות'