חובות וחיים של שנים באתר בנייה: כך הסתבך פרויקט התמ"א בגבעתיים

בתסבוכת כזו של פרויקט תמ"א 38, לא נתקלים בכל יום. תחילתה בהתארגנות דיירים בגבעתיים ברחוב כ"ג 13-15 כיזמים, המשכה בהחלפת קבלנים מבצעים, חובות כבדים שצברו הדיירים, ומגורים של שנים בבניין שהפך לאתר בנייה. בין לבין התקיימו הליכים מינהליים רבים, שבמהלכם נעתרה העירייה להוסיף דירות לפרויקט - אם כי בהיקף נמוך מדרישת הדיירים.

בימים האחרונים ניתנה החלטה בבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, שדוחה את בקשת הדיירים לחייב את העירייה בתוספת הדירות לפרויקט שתואמת את בקשתם.

רקע: הדיירים החליטו להיות יזמים

מדובר בבניין בן שלוש קומות, שתי כניסות, ו-10 דירות בגבעתיים. כשרק נולד הרעיון לחזק את המבנה במסגרת תמ"א 38, אפשרו התמריצים שהיו תקפים באותה עת תוספת של קומה אחת בלבד. המשמעות - תוספת של מעט דירות שיממנו את החיזוק. ואכן יזמים לא ניאותו להיכנס לפרויקט. הדיירים לא הרימו ידיים, והחליטו להפוך ליזמים בעצמם. לשם כך הם הקימו חברה שבה כל אחד מהם קיבל מניות ששיקפו את חלקו ברכוש המשותף. בשלב הבא הם הגישו בקשה להיתר לפרויקט, לבניית ארבע דירות על הגג, ולהרחבת הדירות הקיימות.

הם לקחו ליווי כספי שעמד אז על כשני מיליון שקל מחברת "בונוס" שמלווה פרויקטים בנדל"ן. באוגוסט 2014 הוצא ההיתר, והדיירים התקשרו עם קבלן ביצוע. ואולם הקבלן נקלע לבעיות כלכליות ועזב את הפרויקט תוך כדי הבנייה. מאז חיים הדיירים עם גדר מתכת מסביב לבניין, עם חיזוקים חשופים - בתוך אתר בנייה.

ההסתבכות: חוב של כחצי מיליון שקל לדייר

בניסיון להיחלץ מהמצב התקשרו הדיירים עם חברה קבלנית נוספת בשם רימון. במהלך העשור הקודם נכנס לתוקף תיקון 3 לתמ"א 38, שאפשר תוספת של 2.5 קומות לפרויקט, כך שניתן היה להגדיל את מספר הדירות שייבנו על הגג במסגרת החיזוק. לאור זאת התקשרו כאמור הדיירים עם רימון, שב-2016 הגישה בקשה לקבל היתר מעודכן לתוספת של 12 דירות במקום הארבע שהתקבלו בהיתר המקורי.

לאחר דין ודברים ממושך עם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים הבקשה נקלטה ברישוי המקוון רק בינואר 2018. לטענת הדיירים, כשלים שונים בוועדה המקומית הביאו לכך שרק במאי אותה שנה נערך הדיון בבקשה, ובו אושר להוסיף לפרויקט רק שמונה דירות, מכפיל של 1.8. בעירייה הסבירו כי התוספת שנדרשה, מגלמת מכפיל של 2.2 והיא הייתה לטעמם מוגזמת וחורגת ממדיניותה התכנונית.

חברת רימון הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית שבו נאמר בין היתר כי תוספת הדירות כוללת גם את כיסוי חוב הדיירים עקב ההלוואות שהם לקחו, לייזום הפרויקט הראשון שכשל.

במקביל, חובות הדיירים לחברת בונוס תפחו לכ-5.5 מיליון שקל, והחברה החלה לנקוט צעדים משפטיים כנגדם. בא כוח הדיירים עו"ד אלעד אלעזר סיפר ל"גלובס", כי בשנה שעברה, חתמו הצדדים על הסכם, לפיו חברת בונוס תקבל את הזכויות על הפרויקט, בתמורה למחיקת החוב של הדיירים, ללא קשר למספר יחידות הדיור שיוספו לבניין במסגרת התמ"א.

ההחלטה: חובות הדיירים אינם שיקול

זמן קצר לאחר מכן, במאי 2019, קבעה ועדת הערר המחוזית תל אביב, כי שיקול קיומם של חובות לדיירים אינו בגדר של שיקולים מכריעים בעת בחינת בקשה להיתר במסגרת פרויקט תמ"א 38. הבחינה הכלכלית הרלוונטית היחידה, כתבה ועדת הערר בהחלטתה, היא בחינת רווחיות היזם, והאם הדיירים נהנים בסוף הפרויקט מדירות מרווחות בבניין שבנוי על פי התקן העדכני. עוד קבעה הוועדה, כי הבניין במצבו הנוכחי, "חוזק באופן ניכר". לפיכך זו דחתה את הערר.

בעקבות ההחלטה, חברת רימון סיימה את ההתקשרות עם הדיירים, ויצאה מהתמונה.

עו"ד אלעזר מדגיש כי מבחינת הדיירים, השאלה כמה יחידות דיור יתווספו לפרויקט הפכה לפחות חשובה, שכן הפרויקט הועבר לאחריות חברת בונוס. אלא שכזכור בשנים האחרונות הדיירים חיים באתר בנייה, ולכן הם מייחלים לכך שהעבודות יתחדשו. בניסיון להניע את המהלך.

כבעלי הזכויות הרשמיים בבניין, הם עתרו בשנה שעברה לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב כנגד החלטות ועדת הערר והוועדה המקומית, שכזכור התירו בניית שמונה דירות חדשות בלבד, ולא 12. בין היתר הם טענו כי עקב התסבוכת שבו מצוי הפרויקט, אם לא יאושרו יחידות הדיור הנוספות - לא ניתן יהיה לבצע את הפרויקט כלל.
השופטת לימור ביבי, שדנה בעתירה, דחתה את מרבית טענות הדיירים. בהיבט הכלכלי קבעה השופטת, כי השיקול הכלכלי של הדיירים והיזם לתוספת יחידות דיור "אינו חזות הכול", וכי הדין מתיר לוועדה המקומית שיקול דעת רחב באשר להיקף התמריצים שניתן להתיר בתמ"א 38.

כן קבע בית המשפט באופן נחרץ כי נימוק בדבר חובות אישיים שאליהם נקלעו הדיירים אינו נימוק רלוונטי לתוספת יחידות דיור במסגרת פרויקט תמ"א 38. "מה ההבדל בין העותרים לפני לבין כל קבלן או יזם אשר מבקש תוספת יחידות בגין מצוקה כספית אליה נקלע?!", תהתה השופטת בהחלטתה. השופטת ביבי אף ראתה לנכון להוסיף כי במקרה זה הדיירים לא הציגו כל ראייה כתמיכה לטענתם בדבר היעדר היתכנות כלכלית לפרויקט בתוספת של שמונה יחידות מעבר לקיים בפועל.

הטענה היחידה שקיבלה השופטת הייתה שוועדת הערר לא נימקה את החלטתה כראוי, ולאור זאת החליטה להשיב את הדיון לוועדת הערר, רק כדי שזו תנמק את החלטתה, אולם לא תבטל אותה.

מחברת בונוס נמסר בתגובה: "החברה השקיעה עד כה מאות אלפי שקלים בעבודות לקידום הפרויקט במתכונתו המקורית, והגישה בקשה להיתר בנייה לעירייה, להקמת פרויקט עם תוספת של שמונה דירות".

את הדיירים יצגו עוה"ד ענת בירן וסיגל לחמני; הועדה המקומית גבעתיים יוצגה בידי עו"ד סלאם חאמד ועו"ד תומר רייניך ממשרד שביט בר-און גלאון צין ויתקון ושות', ואילו ועדת הערר יוצגה על ידי עו"ד יוסף כנפו מהפרקליטות.