מכירת חיסול הנדל"ן של יצחק תשובה וקבוצת דלק: מה עוד על המדף?

מה על המדף:

רשת תחנות דלק, מלון בהרצליה, שטח בעכו - ונכסים פרטיים רבים

"נכון לרגע זה כשהנושים לוחצים, הכול על המדף", אומר אדם שבעבר היה בכיר בזרוע הנדל"ן הפרטית של יצחק תשובה, וממשיך להיות מעורה בפרטים גם כיום.

תשובה, שהחל את דרכו בעסקים כקבלן בעיר מגוריו, נתניה, התפתח עם השנים לטייקון החולש על החזקות המרוכזות כיום בעיקר בתחום האנרגיה בארץ ובחו"ל. עם זאת, רוב המימושים שביצע לאחרונה הם של נכסי נדל"ן בישראל.

החובות של הקבוצה לנושיה עומדים על כ-8 מיליארד שקל, ולתשובה עצמו יש חובות פרטיים המוערכים ב-1.5 מיליארד שקל. בשבועות האחרונים הקבוצה וגם תשובה עצמו מימשו נכסי נדל"ן, אם כי אף אחת מהעסקאות עוד לא נסגרה סופית.

אז מה באמת נמצא "על המדף" של תשובה? בפתח הדוח השנתי ל-2019 של קבוצת דלק, שהתפרסם בשבוע שעבר, נכתב כי, "האסטרטגיה של הקבוצה בשנים האחרונות היא להתמקד בתחום האנרגיה בישראל ובחו"ל". ואולם תחום האנרגיה מתקשה להיות התשובה המהירה. "המזומנים הנזילים יותר לכאורה, נמצאים בנדל"ן", מסביר אותו אדם.

נכסים בבעלות קבוצת דלק

תחנות תדלוק וחנויות נוחות: קבוצת דלק מחזיקה במלוא מניותיה של החברה הפרטית דלק ישראל (באמצעות דלק פטרוליום) שעוסקת במכירת דלק בתחנות תדלוק.
דלק ישראל מפעילה 239 תחנות תדלוק, אשר 56 מהן נמצאות בבעלות החברה, או בחכירה ארוכת טווח מרשות מקרקעי ישראל. 17 מתוכן נמצאות בבעלות משותפת עם צדדים נוספים. נכון לסוף 2019 מפעילה החברה 160 חנויות נוחות של מנטה, כש-25 מהן מופעלות על ידי זכיינים. במרבית חנויות הנוחות קיימות נקודות מכירה של קפה ג'ו - חברה שלאחרונה הפכה להיות בבעלות מלאה של קבוצת דלק, וגם כאן קיים פוטנציאל מימוש.

מלון NYX בהרצליה: לצד אלה קיימים לחברה שני נכסים שניתנים למימוש. בהם מבנה מלון NYX שמפעילה פתאל בפינת הרחובות אבא אבן ונעמי שמר בהרצליה פיתוח. ב-2015 רכשה החברה את המבנה מחברת דן תמורת 245 מיליון שקל. החברה מחזיקה כיום בכ-71% מהזכויות במבנה ששטחו 11 אלף מ"ר, ושכולל שלוש קומות חניה, זאת לאחר שהיא מכרה כ-28% משטח המבנה לפתאל לפני כשנתיים תמורת 80 מיליון שקל.

 מרפסת מלון NYX / הדמייה: איה בן עזרי

קרקע בעכו: נכס נוסף של החברה ממוקם בסמוך לחוף ימה של עכו. מדובר בשטח של כ-430 דונם, שבעבר פעל עליו מפעל תעשיות אלקטרוכימיות. "על הקרקע מצויים חלקי מבנים הרוסים, פרטי ציוד שונים, פסולת וחומרים, לרבות חומרים מסוכנים, ואף ייתכן כי ישנו זיהום ממשי בקרקע", נכתב בדוח השנתי של קבוצת דלק לגבי הקרקע.

באשר לשווי הכספי של הקרקע נכתב בדוח כי "הקרקע רשומה בספרי החברה בעלות של כ-130 מיליון שקל (לאחר ניכוי אומדן התחייבויות בקשר עם הקרקע)". בשיחה שקיים "גלובס" עם גורם שהקרקע הוצאה לו למכירה לאחרונה, הוא ציין כי המחיר שעלה על השולחן היה 80-90 מיליון שקל.

מניות בחברת מהדרין: 18% ממניות חברת הפרדסים והקרקעות מהדרין שבידיה, בשווי שוק של 68 מיליון שקל.

נכסים פרטיים בארץ ובחו"ל
לצד הנכסים הללו של קבוצת דלק הציבורית, לתשובה קיימים כאמור נכסים פרטיים שניתנים למימוש. לצד שני המגרשים שנמכרו בשבועות האחרונים בשכונת בבלי, לתשובה נותרו למעלה מ-100 דירות לא מכורות בשני המגדלים שהוא בונה בשכונה. בנוסף, הוא ממשיך להחזיק ב-25% מחברת אלעד ישראל מגורים, ששוויו לפי העסקה שנערכה כעת עם קרן JTLV, כ-68 מיליון שקל.

מדובר בכסף קטן לעומת שוויים של הנכסים שתשובה מחזיק בחו"ל. עם זאת היות שמדובר בפעילות פרטית, קשה להעריך את מידת המינוף. גורמים שעבדו עם תשובה מציינים כי פעילותו מאופיינת פעמים רבות במינוף גבוה.

בארה"ב ובקנדה הפעילות מתבצעת תחת חברת אלעד גרופ.

אלעד קנדה עוסקת ברכישה, החזקה, והשבחה של נכסים מניבים קרקעות, ודירות. בדצמבר פרסמה החברה כי קיבלה הערכת שווי חיצונית לפעילותה לקראת הנפקה אפשרית, לדברי אלעד קנדה, את הערכת השווי הכינה עבורה BDO Canada ולפיה נע השווי הכלכלי של אלעד קנדה בטווח שבין 958 מיליון ל-1.07 מיליארד דולר קנדי (כ-2.7 מיליארד שקל).

ומה לגבי ארה"ב? אלעד גרופ מחזיקה בנכסים נוספים בארה"ב, בין היתר באמצעות חברת סטאר.

בסוף 2019 פורסם כי תשובה ואיש העסקים יקיר גבאי שמחזיקים יחד בסטאר, חתמו על מזכר הבנות למכירתה לקבוצת משקיעים תמורת 1.85 מיליארד דולר. לפי הפרסום ב"גלובס", לסטאר שמחזיקה ב-14 אלף נכסי להשכרה באזור פלורידה ובמדינות נוספות בדרום מזרח ארה"ב, יש חוב של כ-1.1 מיליארד דולר. עם זאת בסוף אוקטובר דווח כי העסקה נקלעה לקשיים. מבירור שערך "גלובס" עולה שעסקה זו טרם יצאה לפועל - וכיום לא ברור איזה שווי יהיה לנכסים הללו לאחר משבר הקורונה.

 יקיר גבאי / צילום: תמר מצפי

ויש גם את הפעילות באירופה. חברת TGE, שבבעלות בנו של תשובה, אלעד, היא הבעלים של חברת "אלעד אירופה" שנמחקה מהמסחר בבורסה ב-2012. אגב, טרם מחיקתה כיהן בה כדירקטור אריאל רוטר, שכעת שב לעשות עסקים עם תשובה כאחד ממובילי קרן JTLV .

ממסמכים שהגיעו לידי "גלובס", נמצא כי נכון ל-2017, החברה עסקה ב"השקעה, ניהול, השבחה ומכירה של נדל"ן מניב למגורים ולמסחר בגרמניה, שוויץ והולנד", וכי לצד אלה היא עוסקת ב"העמדת מימון ושירותי ייעוץ לחברות מוחזקות וחברות קשורות בישראל ובארה"ב". לפי אותו מסמך נכון לסוף 2015 סך נכסיה של החברה נאמדים בכ-224 מיליון שקל".

נכסים שנמכרו או בשלבי מכירה

נכסים של קבוצת דלק 

■ נכסי "דלק פי גלילות"

הרוכש: הקבלן יחיאל אבו
מחיר: 720 מיליון שקל

בסוף השבוע שעבר נחתם מזכר הבנות שלפיו הקבלן יחיאל אבו מאשדוד ירכוש מתשובה את נכסי חברת "דלק פי גלילות" תמורת 720 מיליון שקל.

 מסופי דלק באשדוד / צילום: איל יצהר, גלובס

הקרקעות שנמכרות משמשות לאחסון בנזין של חברת "דלק פי גלילות", והן כוללות 330 דונם באשדוד, בירושלים - 357 דונם, בחיפה - 31 דונם ו-108 דונם בבאר שבע.

מה בכוונת אבו לעשות עם הקרקעות הללו? אבו, וגם בנו צחי אבו, לא התראיינו בנוגע לעסקה, אולם ככל הידוע חוות מיכלי הדלק שבירושלים אמורה להתפנות משום שהיא חלק מתוכנית הרחבת שכונת הר נוף. התוכנית, שמקודמת ע"י רמ"י, כוללת כ-2,500 יח"ד. הקרקע תצטרך לעבור ניקוי כדי שאפשר יהיה לבנות עליה.

באשר לשאר הקרקעות, גורמים בשוק מעריכים כי הן אינן מתוכננות לשנות ייעוד. גם בועז צ'צ'יק, מנכ"ל חברת דלק ישראל, ציין כי "כחלק מהסכם המכירה חברת דלק ישראל התקשרה בהסכם ארוך טווח עם פי גלילות להמשך קבלת שירותים באותה המתכונת וההיקף אשר קיבלה מהחברה-הבת פי גלילות בטרם חתימת מזכר ההבנות".

הקונה, יחיאל אבו, בן 70, החל את דרכו כפועל בניין, ובשנות ה-30 לחייו הפך לקבלן מוכר באשדוד. ב-2008 קנה 140 דונם מחברת קבוצת הנדל"ן בוני ערים אשדוד תמורת 126 מיליון שקל. רכישה זו הפכה אותו לקבלן הפרטי בעל מלאי הקרקעות הפנויות הגדול ביותר באשדוד. לפני כמה שנים רכש 50% ממפעל אלבטק באשדוד, שמייצר מכשירים אלקטרוניים. ביתרת המניות מחזיקה התעשייה האווירית באמצעות החברה-הבת אלתא. צחי, בן 44, בנו של יחיאל אבו, מונה לאחרונה, למנכ"ל ויו"ר החברה המשפחתית.
על פי אתר האינטרנט של החברה, מלאי פרויקטי הבנייה של חברת יחיאל אבו כולל פארק הייטק בשטח של 133 דונם שמוקם ליד תחנת הרכבת ובית החולים באשדוד, את מלון הבוטיק ווסט, שמנוהל ע"י רשת טמרס, מאות יח"ד ליד בית החולים ברובע המיוחד, ואת מגדל אימרי יחיאל, בגובה 23 קומות, במע"ר דרום. 

■ החזקות דלק בחברת כהן פיתוח

■ מחיר: 207 מיליון שקל (51.8%)
■ רוכשים: גדעון תדמור, יוניון השקעות של ג'ורג' חורש, וחברת יונגיל של פרופ' יצחק סוארי

בחודש שעבר מכרה דלק את החזקותיה בחברת כהן פיתוח (51.8%) לקבוצת רוכשים תמורת 207 מיליון שקל. המניות נמכרו לגדעון תדמור, בעבר מבעלי כהן פיתוח ובכיר בקבוצת דלק וכיום בעל השליטה בשותפות הנפט והגז נאוויטס פטרוליום, לחברת יוניון השקעות של ג'ורג' חורש (יבואנית רכבי טויוטה ואחד מעשירי ישראל), ולחברת יונגיל של פרופ' יצחק סוארי, המוביל את חברת ההשקעות אלייד. כהן פיתוח נהנית מתמלוגים מהפקת הגז מתגליות "תמר" ו"לוויתן" ויש לה גם זכויות בנכס נדל"ן בקריית אריה בפתח תקווה. 

נכסים פרטיים

אלעד מגורים ישראל

■ הרוכשת: קרן JTLV2
■ הסכום: 195 מיליון שקל (ל-71% מהחברה)

לאלעד מגורים ישראל יש כרגע שלושה פרויקטים בשיווק, עם מאות דירות סה"כ. הגדול שבהם הוא פרויקט Park TLV בדרום תל אביב, הכולל שמונה בניינים בני 17 קומות עם כ-560 יחידות דיור סך הכול. בירושלים בונה החברה את פרויקט אלעד בית וגן שבו 135 דירות סך הכול, ובראשון לציון את פרויקט אורבן פארק ראשונים, שבו יהיו סה"כ 330 דירות.

 פרויקט של אלעד מגורים בירושלים / הדמיה: 3division

עסקה למכירת השליטה בחברה התגבשה בתחילה מול חברת ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, לפי שווי חברה גבוה יותר, של כ-290 מיליון שקל. העסקה ירדה מהפרק לקראת סוף אפריל.

הרוכשת, קרן הנדל"ן JTLV2, הוקמה בשנת 2019 על ידי עמיר בירם, אריאל רוטר, זאב הראל ושלמה גוטמן. הקרן גייסה של כמיליארד שקל ממשקיעים מוסדיים ומאז כבר רכשה ב-100 מיליון שקלים מגרש במתחם האלף בראשון לציון, רכשה את מתחם מד"א ברחוב בזל בתל אביב בשיתוף עם מלונות ישרוטל וחברת העיר הלבנה בכ-260 מיליון שקל, ואת מחצית ממניות פארק התעסוקה ביקום, יחד עם כלל ביטוח, בתמורה ל-243.5 מיליון שקלים.

לפני כשבועיים רכשה כאמור את השליטה בחברת אלעד ישראל מגורים - חברה פרטית בשליטתו. לדברי מקורב ליזמים, תשובה לא מכר את הנתח שנותר בידו, 25%, משיקולי מס, וההערכה היא כי עד ספטמבר 2021, JTLV2 יקנו את השארית.

"אלעד מגורים הייתה הזדמנות עבורם", אומר עוד אותו גורם. "זו חברה שמוכרת דירות לא יוקרתיות במיקומים מצוינים ועם הנהלה טובה. בזמנים האלה, לסקטור הזה יש רמת סיכון נמוכה ביחס למסחר או משרדים".

הרכישה הזו מעניינת מעוד סיבות. האחת היא מצב נדיר יחסית, שבו קרן נדל"ן קונה חברה פעילה עם מאות דירות - ולא נכס. סיבה שנייה היא שהיא מאפשרת הצצה לאופן הפעילות של JTLV2, שבשוק מעריכים כי בידה עוד כ-500 מיליון שקל לביצוע השקעות.
הקרן הראשונה, JTLV1, הוקמה בשנת 2011. היא גייסה כמיליארד שקלים ממשקיעים פרטיים ורכשה, ביחד עם שותפים, שורה של נכסים מניבים. בין היתר, הקרן בעלת 70% מהזכויות בכיכר אתרים בת"א.

בקרן השנייה רוב המשקיעים הם מוסדיים ומהרכישות שהיא כבר ביצעה אפשר לראות שהיא מחפשת עסקאות שלא יקח 15 שנה לממש: "בזמנו הם הלכו על כיכר אתרים כי זה פרויקט סקסי ורווחי, אבל הם לא ילכו יותר על פרויקטים כאלה", אומר גורם בשוק. "הקרן השנייה רוכשת פרויקטים בשלים יותר". 

שני מגרשים בשכונת בבלי, תל אביב

■ הרוכשים: חברת חג'ג' נדל"ן וחברת י.ח. דמרי
■ המחיר: כ-360 מיליון שקל

אחד מהפרויקטים המתוקשרים ביותר של תשובה בשנים האחרונות בתחום המגורים היה פארק בבלי בצפון תל אביב. הקבוצה התכוונה להקים בפרויקט ארבעה מגדלים, ואת שרביט העיצוב קיבלה גל נאור, בתו של תשובה. המגדל הראשון, בן 43 קומות, כבר אוכלס, ולדברי הקבוצה בקיץ 2023 צפוי להתאכלס המגדל השני שבנייתו נמצאת בעיצומה.

בתחילת אפריל הודיע תשובה על מכירת שני מגרשים בפארק - המיועדים למגדלים 3 ו-4. בתחילה נחתם מזכר ההבנות למכירת שני המגרשים לחברת חג'ג' נדל"ן, אולם החברה של האחים צחי ועידו חג'ג' הודיעה לבסוף כי תרכוש מתשובה מגרש אחד בלבד, שעליו ניתן להקים מגדל בן כ-190 דירות, תמורת כ-190 מיליון שקל. חברת י.ח. דמרי הודיעה כי היא רוכשת את המגרש השני, שגם עליו ניתן להקים 190 דירות, תמורת 171 מיליון שקל.

 צחי ועידו חג'ג' / צילום: סטודיו אמליה

בקבוצת חג'ג' מסרו עם פרסום העסקה כי: "העסקה משקפת את הערכותינו לגבי הביקושים הצפויים בשוק הנדל"ן, ומחירי הדיור הגבוהים, שיאפיינו את שוק הדיור, ביום שאחרי משבר הקורונה".