אין טיסות, אין עסקאות: כך התרסקה סצנת השקעות הנדל"ן בספרד

"המצב בספרד הוא סימן שאלה אחד גדול. מהסיבה הפשוטה שאין עסקאות", מצהיר אסף לבנת, שעומד בראש חברת ההשקעות "נדל"ן ספרד". 

המדינה, שבשנים האחרונות עלתה על הרדאר של משקיעי נדל"ן ישראלים ואחרים, נפגעה קשות מהתפרצות נגיף הקורונה, ועד כה מתו בה יותר מ-26 אלף בני אדם.

לבנת מספר כי לא ביקר בספרד כבר שלושה חודשים בערך, אבל הוא מעודכן במתרחש מאנשי קשר מקומיים. התמונה המצטיירת, לפחות כרגע, נראית עגומה, בוודאי בהשוואה לישראל. 

"הכול סגור. הרחובות סגורים, אנשים בבתים. אין עסקאות, אין פעילות. גם משקיע שמאוד רוצה לקנות היום נכס בספרד, לא יכול. אי-אפשר לטוס, אי-אפשר לפתוח חשבון בנק, אי-אפשר לראות את הנכס".

הפעילות שלכם נעצרה לגמרי?

"כשאתה עושה עסקה, אתה חייב לעבור אצל נוטריון, וכרגע אי-אפשר להגיע אליו פיזית, כי דלתו סגורה. זה מוריד את הפעילות לאפס".

ובכל זאת, יש מגמה של יציאה מהמשבר. מתי אתה צופה שתחזרו לפעילות?

"כדי להימנע מהצורך בנסיעה לספרד, אנחנו מחזקים מודל של קנייה קבוצתית בצורת קרן שמגייסת כסף. יש לנו חברה פה וחברה בספרד, ועם הצוות שיש שם אנחנו מבצעים את ההשקעות, כי כסף אפשר להעביר".

מאז תחילת הקורונה זה הצליח לכם?

"לא היו עסקאות. הייתה עסקה אחת שניסינו להוציא לפועל, וכרגע אנחנו מחכים שיהיה אפשר לחתום עליה, אבל אנחנו מתארגנים ליום שאחרי, כי ספרד מתחילה לפתוח את השערים". 

לבנת אינו חושש לדבר על הקשיים העסקיים. הוא מודה כי עד סוף 2020 הוא לא צופה שהם יצליחו לסגור יותר משתי קבוצות במודל הזה, שלדבריו לא מכוון לקבוצות ענק, אלא של נכסים בטווח כספי של 3-4 מיליון אירו. 

"לא יהיו לי השנה יותר משתי קבוצות. אם יהיו שלוש, זה כי דברים רצים מהר. הרציונל הוא להיות קטן, מהיר ובלי המון כסף. לא להיות בלחץ של להשקיע 50 מיליון אירו". 

כמה כסף המשקיע צריך להביא מהבית בדרך כלל?

"יש אנשים שנכנסים עם הון עצמי של כ-50 אלף אירו, אחרים ב-100 אלף אירו. הממוצע שלנו בשנים האחרונות הוא של 150 אלף אירו, זאת בנוסף לכ־50% שניתן לקבל כמשכנתה מבנקים בספרד". 

לבנת רק בן 38, אבל מאחוריו כבר היסטוריה של יותר מעשור בהשקעות נדל"ן. לתחום הוא הגיע בעקבות אביו, שעוסק בניהול וייזום פרויקטים נדל"ניים ועד היום מעורב בפעילות שלו. "אבא שלי מעורב, ויש לי מנטור מעולה", הוא אומר, אך מוסיף כי את הפעילות בספרד הוא "גילה" בעצמו.

למה דווקא ספרד?

"אני לא חושב שדווקא ספרד. אני חושב שיש הרבה יעדי השקעה, ובכל מקום יש יתרונות וחסרונות. כל אחד צריך להתאים את עצמו למה שמתאים לו להשקיע. הסיבה שמלכתחילה נכנסנו לשם הייתה משבר הנדל"ן שם ב-2008. ב-2011 התחלתי לנסוע לספרד, אבל השוק המשיך לרדת עוד שנתיים לאחר מכן. כששוק נמצא במקום נמוך, אפשר לחפש איך להרוויח מנדל"ן. מבחינתנו מרוויחים ממשולש הערך - משלושה קודקודים - התשואה השוטפת, ההשבחה והשוק". 

באזור המרכז בישראל, להשיג 3% תשואה זה ממש נדיר. מה המספרים בספרד?

"אם משווים תפוחים לתפוחים, התשואה בערך כפולה. אם בתל-אביב יהיו לך 2% תשואה, אז במקום הכי מרכזי בברצלונה או במדריד תעשה 4%. אבל במעגל השני בישראל תגיע ל-4%, אז בספרד זה 8% במקומות הללו". 

הקודקוד השני הוא ההשבחה, "הכוונה ליזמות, וזה תלוי סיכון", אומר לבנת. "אם אתה הולך לבנייה, הרווח יותר גדול, ואם על תוספת קומה, הרווח יותר נמוך. הקודקוד השלישי הוא השוק. אין לך השפעה עליו, אבל הוא הכי משמעותי. אנחנו מחפשים את השווקים במצב נמוך כדי להיכנס לפני העליות". 

אז בהתאם למשולש הזה, אתה ממתין כעת לירידת מחירים, אלא אם כן אתה מוצא נכס מדהים להשקעה?

"אני יודע מה היו המחירים לפני, כדי שלא יבואו אליי מחר ויגידו לי 'אסף, יש פה נכס שהמחיר שלו ירד משמעותית בגלל הקורונה'. קורונה היא לא מילת קסם, אם אני לא ידעתי מה המחירים לפני, אני לא יכול לזהות הזדמנויות. שלא ימכרו לי סיפורים".

אין תיירים, אין שוק השכרות לטווח קצר

בספרד, שכבר הרבה שנים נחשבת לאחד מהיעדים התיירותיים האטרקטיביים בעולם, התפתחה תעשייה ענפה של השכרות לטווח קצר. וכמו בישראל, גם שם התעשייה הזו מושבתת. מבחינת לבנת, מדובר בתחום פחות מומלץ למשקיעים. "אם אתה מדבר על נדל"ן למגורים - אז גרו בברצלונה לפני 300 שנה, וסביר שעוד 300 שנה ימשיכו להתגורר שם. 

"אבל התחום הזה של השכרה לתיירים הוא בסימן שאלה גדול, כי זה עסק תפעולי. בעסק כמו Airbnb יכולות להיות עליות או ירידות משמעותיות. בשנים האחרונות צמצמנו את העסקאות או את החשיפה לדירות כאלה, משתי סיבות. הראשונה היא רגולציה שהולכת וגדלה בספרד. והסיבה השנייה זה הסיכון שיש עם שינויים בשוק התיירות. בשנה-שנתיים הקרובות נראה יותר אנשים שיגידו 'אני פסימי, תעביר את הנכס שלי לשכירות טווח ארוך', ויכניסו סעיף יציאה מהחוזה שהוא קצר יותר מהיום, למקרה שמשהו ישתנה". 

מוזמנים להאזין ולעקוב אחרינו בספוטיפיי, באפל פודקאסטס,ב גוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.