לא צריך בתי ספר וגנים: הערים שרוצות לבנות שכונות לצעירים באזורי תעשייה

בשבוע שעבר אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכפר סבא תוכנית חדשה שתשנה ללא היכר את אזור התעשייה המיושן שבמזרח העיר. במקום בתי מלאכה ותעשייה כבדה, מבקשת היוזמה החדשה להכניס למתחם, ששטחו 743 דונם, שימושים של מסחר ומקומות בילוי.

אלא שמסמכי התוכנית כוללים שימוש נוסף ולא טריוויאלי כלל - מגורים, והרבה. בתוכנית נכללת אפשרות לבניית 1,360 דירות, כלומר שכונה שלמה וכלל לא קטנה. כל הדירות מיועדות להיות קטנות - שטחן לא יעלה על 50 מ"ר - והגודל צפוי להשפיע ישירות על זהות האוכלוסייה שמיועדת לגור באותן דירות.

ראש עיריית כפר סבא, רפי סער, אמר ל"גלובס" כי, "מדובר ברובע עירוני לכל דבר. כל הבניינים שיהיו שם יהיו מעורבים: גם תעסוקה, גם מסחר וגם דירות קטנות. הדירות האלה נותנות מענה לזוגות צעירים בתחילת דרכם, לסטודנטים וגם למבוגרים".

אבל השכונה לא תהיה כמו שכונה חדשה רגילה - בעירייה לא כללו בתוכנית מבני חינוך. ההנחה היא שהדירות הקטנות בלב אזור תעשייה ומסחר יהיו זולות יותר מדירות סטנדרטיות בעיר, מה וימשכו יחידם, אן משפחות קטנות עם ילדים צעירים.

התוכנית מעניקה זכויות בנייה נרחבות בטווחים שבין 300% ל-780%, בהתאם לגודל המגרש ולקרבה לתוואי המטרו המתוכנן. כן הסבירו בעירייה שהם יראו בעין יפה איחודי חלקות קטנות. גובה הבנייה באזור התעשייה ישתנה וממבנים בגובה ממוצע של שתי קומות תאפשר התוכנית בניית מגדלים בגובה של עד 30 קומות.

מהנדסת העיר כפר סבא, עליזה זיידלר-גרנות, הוסיפה כי "זה תכנון שעונה על הסוגיה שעלתה על הפרק רק לאחרונה, כתוצאה ממשבר הקורונה, והיא העבודה בסמיכות לבית. אנו יוצרים רובע חדש המשלב תעסוקה, מגורים ובילוי, כך שתושבי העיר יוכלו להשתמש במקום בכל שעות היממה בסביבה איכותית, בסמיכות לשתי תחנות מטרו מתוכננות".

 עליזה זיידלר גרנות, מהנדסת העיר כפר סבא / צילום: איל יצהר, גלובס

לסטארט-אפיסטים של הרצליה

היוזמה של כפר סבא היא חלק ממגמה יותר גדולה. בימים אלה מקדמות גם הערים הרצליה, חולון ואשדוד תוכניות שמציעות בנייה אינטנסיבית כולל מגורים באזורי מלאכה ותעשייה ישנים.

בהרצליה מקודמת בימים אלה תוכנית סטטוטורית שתהפוך את אזור התעשייה הרצליה פיתוח לרובע עירוני מעורב שימושים, שיאפשר בנייה לגובה של עד 30 קומות. על פי מסמך מדיניות שאושר ב-2019, לכל בניין קיים ניתן יהיה להוסיף שטחים בנויים בהיקף של 20% מהשטחים הקיימים וכן תהיה הקצאה של 7.5% של שטחי ציבור. בהרצליה מדברים על לא פחות מ-2,500 דירות, וכמו בכפר סבא, גם כאן מדובר על דירות קטנות בשטח עיקרי של 40-45 מ"ר.

"אנחנו מבקשים להחיות את האזור בכל שעות היממה", אומרת מהנדסת העיר, האדריכלית חנה חרמש. "כולנו מכירים אזורי תעשייה כמו הבורסה ברמת גן, שהיו מתרוקנים אחר הצהריים ונתנו פתח לכל מיני פעילויות שליליות. יש פה גם שימוש יעיל יותר בקרקע. בהרצליה זה מסתדר טוב, כי האזור איכותי ונמצא סמוך לשכונת מגורים, למוקדי תחבורה ולים".

אתם רואים ילדים שפתאום יסתובבו במתחם הזה?

"הקהל הפוטנציאלי הוא של הייטקטיסטים, אנשים מבוגרים ואולי גם משפחות צעירות עם ילד אחד. זו לא תהיה שכונת מגורים, אלא קודם כל אזור תעסוקה".

מתכננת הערים שרון בנד אינה שותפה להתלהבות של ראשי הערים ממגורים בלב המתחמים הללו. "התחדשות של אזורי תעסוקה היא מהלך רצוי - הבעיה מתחילה כשמשלבים במתחמים כאלו מגורים.

"חוקי המדינה וחוקי העזר של הרשויות המקומיות מצדדים בזכותם של התושבים לשקט ולהגבלת פעילות סביבם, ועל כן יש הגבלות שונות על פעילות עסקית בתחומי הרעש, חניה ועוד. במצב שייווצר הרשויות יהיו חייבות להתאים את חוקי העזר, ובכך יובהר לאוכלוסיות שיבואו להתגורר במרחבים הללו שהן בוחרות במודע להיות דיירי משנה שייאלצו מראש לוותר על סילוק שימושים טורדניים בסביבתם הקרובה".

"זו אמירה חברתית ולא ברמת הקלישאה"

גם באזור התעשייה של חולון עומדים לשלב מגורים. המתחם התפתח אזור בשנות ה-50, והוא משתרע על שטח גדול במיוחד שגובל בכביש 44 בצפונו. החלק הצפוני של המתחם מאופיין בבתי מלאכה מיושנים, מוסכים ומגרשים למכירת רכבים משומשים, אבל לפי התוכניות החדשות (תוכנית ח/152/3) גם לכאן צפויים להגיע מגורים.

 אזור התעשייה חולון. ציר הרכבת הקלה ישנה את התמונה / צילום: איל יצהר, גלובס

"אנחנו מזליגים את התעסוקה לתוך העיר ואנחנו מזליגים את המגורים לתוך אזור התעסוקה", אומרת מהנדסת העיר חולון, האדריכלית מימי פלג. "אני לוקחת ציר של רכבת קלה, או מטרו, ובונה עליו, במקומות מסוימים, מוקדים של תעסוקה ומגורים".
באשדוד מקדמים בימים אלה תוכנית לשינוי רובע התעשייה הכבדה בעיר, המכונה "קרית איתנים". גם כאן התכנון העתידי מבקש לשלב מגורים.

 מימי פלג, מהנדסת עיריית חולון / צילום: תמר מצפי, גלובס

העיקרון המשמעותי בתוכנית ההתחדשות לאזור התעשייה הכבדה הוא "הקצאה דינמית" של זכויות הבנייה. כלומר, מכיוון שהתחדשות המתחם מבוססת על כדאיות ויוזמה פרטית, ויש כמות מוגבלת של זכויות בנייה, הוחלט על הקצאת אחוזי בנייה רבים יותר ליזמים שיקדימו לפעול, תוך עידוד מיוחד לכאלה שיפעלו לפינוי מפגעים סביבתיים. יש לציין שמדובר במסמך מדיניות ולא בתוכנית סטטוטורית (תב"ע) ולכן, יקח עוד זמן עד שניתן יהיה לממש את התכנון המוצע.

מהנדס העיר אשדוד, דורון חזן, רואה בתוכנית את פרויקט הדגל של העיר: "כשאתה לוקח אזור תעשייה, שמספק לך תעסוקה וארנונה, ואתה מקבל החלטה אסטרטגית שאתה מוסיף בו יחידות דיור, זה לא מובן מאליו. ראש העיר אשדוד אמיץ ואומר שמבחינתו דירה היא לא בהכרח גירעונית. זו אמירה חברתית ולא ברמת הקלישאה".