המשקיע של עדי קייזמן בברלין נחשף, ואיתו קרב הגרסאות

איש עסקים ישראלי בשם משה בר שלטון הוא זה שלקח לידיו את השליטה בקבוצת החברות הקשורות לפעילות הנדל"ן של עדי קייזמן בברלין. כך עולה ממידע שהגיע לידי "גלובס".

בר שלטון, עורך דין שעסק בדיני משפחה בשני העשורים האחרונים, עבר בשנים האחרונות לפעול כיזם בתחום הנדל"ן בישראל ובאוסטריה. הוא אישר בשיחה עם "גלובס" כי הוא מנהל כעת את הפעילות בשורת חברות המחזיקות בעשרות בניינים בבירת גרמניה.

בשיחה עם "גלובס", הציג בר שלטון תמונה אחרת מזו שהציג קייזמן בשבועות האחרונים למשקיעי חברת "ברלין אספייר" ו"ברלין אסטייט" - החברות שמכרו מאות דירות למשקיעים ישראלים בעשור האחרון - בנוגע לאופי הרכישה. קייזמן, שעבר עם משפחתו ללוס אנג’לס לפני כחודשיים, אחרי שפינה במפתיע את הבית שאותו שכר בצהלה, אמר כי עשה זאת לאחר ש"הצלחתי לסיים עסקה ולהכניס לחברה משקיע בעל חברה אוסטרית... שמאמין ומוכן להשקיע הרבה מאוד כסף ולהשביח חלק גדול מהנכסים שבקבוצה".

בר שלטון, לעומת זאת, מספר בראיון בלעדי ל"גלובס" כי נאלץ לקחת שליטה בשל חשש להשקעותיו שלו וכי אין לו כוונה לפתח פרויקטים ולהשקיע בתחום זה. "הסיבה למעורבות שלי היא לא מתוך ניסיון לרכוש ולפתח עסקים חדשים", הוא אומר, "אלא רק כדי להציל את ההשקעה שלי ושל שותפים נוספים בפרויקטים שעדי קייזמן הכניס אותנו אליהם לפני כשנה, באמצעות חברות ושותפויות גרמניות".

  משה בר שלטון / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

קייזמן עצמו סיפר בראיון ל"גלובס" בעבר כי היה מעורב במכירת כ-1,500 דירות בברלין בעשור האחרון, רובן המכריע למשקיעים ישראלים. המכירה התבצעה על ידי חברות "ברלין אספייר" והמותג "ברלין אסטייט", שפעלו בשנים האחרונות במשרדים מהודרים בתל אביב ובברלין. בקיץ האחרון נסגר לשיפוצים אתר האינטרנט של "ברלין אסטייט", החברות כבר לא פרסמו באתרי אינטרנט בישראל לגבי "הזדמנויות השקעה" בבירת גרמניה, ושלל טענות החלו לצוץ נגד קייזמן ונגד החברות על ידי משקיעים. בסוף מרץ חשף שי שלו ב"גלובס" כי קייזמן עבר במפתיע ללוס-אנג’לס - מה שגרם לגל פניות ותגובות מצד משקיעים חוששים.

הצד של בר שלטון: "אנחנו מנסים לפתור את הבעיות"

בסוף השבוע האחרון דיווח "גלובס" על שורת פניות מצד מי שמגדירים את עצמם כ"נפגעי קייזמן", בעוד איש העסקים עצמו הכחיש כי היה אי פעם הבעלים של "ברלין אספייר" ואמר כי מדובר בטענות שווא. בין הפונים ל"גלובס" היו מי שהסבירו שלא השלימו את הליך הרכישה של דירה בברלין והיא טרם נרשמה על שמם בטאבו, משקיעים שטענו כי לא קיבלו את התשואה שהובטחה להם של 5% לשנה למשך שלוש שנים, ומי שטענו ש"ברלין אספייר" חייבת להם כסף כתוצאה מעסקאות שבוטלו.

במסגרת תביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב לפני כשבועיים נטען, כי קייזמן "הונה" בני זוג ישראלים מארה"ב שרכשו דרך "ברלין אספייר" כארבע דירות. קייזמן אמר כי מדובר בתביעה "הזויה וחסרת בסיס" ואמר כי שתיים מהדירות כבר נרשמו בטאבו על שם בני הזוג, ושתיים לא נרשמו בשל עימות פנימי בקרב הרוכשים.

לעומת הצהרותיו של קייזמן במכתב ששלח למשקיעים בתחילת אפריל אחרי שעבר ללוס אנג’לס, לפיהן "המשקיע החדש ייצא לקדם ולהוציא אל הפועל את כל התוכניות שקידמתי בשנים האחרונות... בניינים רבים יעברו פעולות השבחה ובנייה וערך הנכסים יעלה בהתאם", מצנן בר שלטון את ההתלהבות ומעדיף לשמור על פרופיל נמוך. "אני מבקש שייתנו לנו את השקט לפעול. אני לא מבקש את זה מטעמי נוחות, אני באמת סבור שחשוב לפעול כעת בשקט כדי להשלים את הרכישות - ולא לתת סיבה לבנקים לקחת בניינים שלמים המשועבדים להם".

כשנשאל מדוע להשקיע דווקא עכשיו בתחום כה שנוי במחלוקת, הסביר בר שלטון ל"גלובס" שהוא מתרכז בחילוץ השקעתו, אבל לדבריו ייתכן שיש תקווה גם לחלק מהמשקיעים האחרים. "אנחנו מנסים לפתור את הבעיות השונות, ובהרבה מקומות אני מעריך שאפשר לפתור אותן".

בר שלטון מפרט, כי "יש עסקאות שבהן יש כבר הערות אזהרה בטאבו הגרמני, שבהן הרוכשים חתמו על חוזה גרמני ושם קל יותר לפתור. לגבי מקרים אחרים, שבהם אין לרוכשים הסכם גרמני אך העבירו בעבר כספים - אני לא בטוח בתוצאה, אך ייתכן שאת רוב הבעיות ניתן לפתור. אני עושה את הדברים בעיקר כדי להציל את השקעתי, אבל יש מקרים שבהם אפשר גם לסייע לאחרים".

בר שלטון הסביר ל"גלובס" כי המאמץ מתרכז כרגע ברישום בטאבו הגרמני ("גרונדבוך") במידה שהדבר אפשרי. "אנו עובדים עם אנשי מקצוע מקומיים, עם עורכי דין בישראל שמייצגים את קבוצות הרוכשים ועם נוטריונים בגרמניה שיודעים איך להבטיח את השלמת העסקאות".

מומחי נדל"ן בברלין הסבירו ל"גלובס" כי במקרים שבהם הדירה לא הועברה בטאבו לבעלים, ככל הנראה היא עדיין נמצאת בשעבוד מסוים לבנק. הם ציינו כי דירה יכולה להימצא בשעבוד כפול - גם משום שטרם הושלמה רכישתה ולא הועבר מלוא הסכום עבורה לחברה המחזיקה בבניין, אך גם כנגד הלוואה העומדת עליה מול בנק מקומי. הם הבהירו, כי על לקוחות ישראלים להיות מודעים לנושא זה ולהתייעץ עם גורמים מוסמכים בגרמניה גם אם הם מנסים, כמו רבים בימים אלה, להציל את השקעותיהם.

הצד של קייזמן: "בר שלטון יצר תסיסה אצל הלקוחות"

עדי קייזמן אישר בשיחה עם "גלובס" מלוס אנג’לס כי בר שלטון הוא זה שלקח שליטה על פעילות הנדל"ן בברלין. "שנתיים קודם למכירת הפעילות השקיע בר שלטון ברכישת נכסים שיצרו לו ערך רב", טוען קייזמן בתגובה לדברי בר שלטון, "וזו הסיבה שהוא התעניין ברכישת החברות".

קייזמן הוסיף, כי "שיתוף הפעולה בינינו היה ביצוע חפיפה יסודית והעברת השליטה בחברות באופן מסודר. צריך להבין כי מדובר בחברות המנוהלות על ידי צוות של אנשים ולא על ידי בלבד. רוב רובו של הצוות נותר כשהיה. לאחרונה הבנתי מהצוות שעבד תחתי לאורך שנים כי סגנונו הניהולי של בר שלטון שונה משלי, והחלטותיו בענייני החברה שונות מההחלטות אותן הנהגתי בחברות במשך שנים. שוני זה בא לידי ביטוי, בין השאר, בהתנהלות פורמליסטית אל מול הרוכשים".

קייזמן טוען, כי "שינוי זה מוביל לתסיסה והתרעמות בקרב רוכשים שלאורך השנים זכו למענה מיידי לכל שאלה ודרישה". לדבריו, בר שלטון הוא "איש עסקים שביצע דיו-דיליג’נס יסודי, בחן וראה את חברת האחזקות שהייתה בבעלותי ורק לאחר שמצא אותה כטובה ובריאה בחר לרכוש אותה... היות ואני רציתי למכור - הבשילה העסקה. צר לי שבר שלטון מוצא להגיד דברים לא נכונים מתוך כוונה להרחיק מעצמו את תסיסת הלקוחות שהוא יצר בהתנהלותו אל מולם. אני עושה כל שביכולתי לסייע ללקוחות שעמדו בקשר עם החברות שהיו בשליטתי במשך שנים. התנהלותו של בר שלטון ואמירותיו מקוממות אותי עד מאוד, אבל אשמור לעצמי את הדרך והזמן שבהם אטפל בהתנהלות זו".

כשנשאל קייזמן אם בר שלטון רכש את השליטה תמורת כסף או שווה ערך אמר: "הגענו למנגנון לחלוקת רווחים, שאני מעדיף של להיכנס אליו". 

ת"ז: משה בר שלטון

פעיל בין השנים 1996-2016 כעו"ד בתחום דיני המשפחה • מ-2016 פועל כיזם בתחום הנדל"ן בישראל באוסטריה (וינה) • הקשר העסקי עם עדי קייזמן נולד לפני יותר משנה במסגרת השקעה בפרויקטים נדל"ניים בברלין • מתחילת 2020 לקח לידיו את השליטה בנכסי "ברלין אספייר" ו"ברלין אסטייט" ומנהל אותם