האם לקבוצת רכישה יש סיכוי להצליח בפינוי-בינוי?

לפני כחודש פרסם עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, חוות דעת מחמירה, שלפיה בעלי דירות שמקדמים פרויקט של תמ"א 38 בשיתוף עם קבוצת רכישה, עלולים להיות חשופים לקנסות של מיליוני שקלים (ראו מסגרת).

גריידי כבר הטיל בעבר קנסות גבוהים על קבוצות רכישה שלא עמדו בתנאי חוק המכר. בפרויקט יונייטד שרונה, למשל, הטיל על חברי קבוצת הרכישה קנס של יותר מ-4 מיליון שקל. לאחרונה החל לבדוק קבוצות רכישה שארגנו פרויקטים של תמ"א 38, שם המצב מסובך אף יותר.

נחשון קיויתי, יו"ר ובעלים של קבוצת בסר, הוא המארגן של קבוצת רכישה שיזמה פרויקט פינוי בינוי שהיה הראשון מסוגו בארץ. הפרויקט, NEXT TLV, נבנה בימים אלה ברחוב לה גארדיה בתל אביב ויאוכלס בסוף השנה.

קיויתי מספר שבעקבות פרסום המכתב של גריידי הוא הוצף בטלפונים של דיירים מודאגים, ובעקבות זאת ארגן לפני כשבועיים כנס, כדי להוכיח שקבוצת רכישה אכן יכולה ליזום פרויקט התחדשות עירונית - אם רק תעבוד נכון ולפי הכללים.

הכנס היה אחד מכנסי הנדל"ן הראשונים שנערכו בתקופה האחרונה בצורה פיזית ולא באמצעות "זום", והשתתפו בו כמעט כל הזרועות הקשורות לפרויקט: מצד הרגולטורים - גריידי מטעם משרד השיכון; חיים אביטן, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ועינת גנון, סמנכ"לית הרשות; וכן רועי אלקבץ, מחזיק תיק ההתחדשות העירונית בעיריית תל אביב. עוד השתתפו בכנס מארגני הקבוצה - קבוצת בסר, וכן עמי כחלון וטל גולדשטין, מנכ"לים משותפים בחברת 'ע.ט החברה להתחדשות עירונית ישראל' - שותפתה של בסר בפרויקט.

עוד נטלו חלק בעלות דירות בפרויקט, שסיפרו על הניסיון שהן צוברות במהלך העבודות; עו"ד מירה בורנשטיין, שמייצגת את הדיירים במתחם, ועו"ד רועי מקוב, שמייצג את חברי קבוצת הרכישה. גם נציגות נכבדה של הקבלן המבצע, חברת אלקטרה, הייתה שם, ושל בכירי חברת עזרה ובצרון התל אביבית.

עוד השתתפו בכנס מארגני הקבוצה, מנהלי קבוצת בסר ומנהלי חברת ע.ט החברה להתחדשות עירונית לישראל. הפרויקט בלה גארדיה הוא שותפות בין ע.ט. החברה להתחדשות עירונית לישראל לבין בסר. הוא החל לפני כשמונה שנים במגעים שניהלו עמי כחלון וטל גולדשטיין, מנהלי החברה להתחדשות עירונית.

"ידענו שיש הון עצמי"

הפרויקט בלה גארדיה, שהוא כאמור שותפות בין 'ע.ט החברה להתחדשות עירונית ישראל' לבין בסר, היה כאמור הראשון במיזוג שבין קבוצות רכישה להתחדשות עירונית, והוא סותר לכאורה את כל הסטיגמות על שתי השיטות הללו, שמדברות על איחורים, עיכובים וסחבת: הוא הלך חלק יחסית.

הוא החל לפני כשמונה שנים במגעים שניהלו אנשי בסר עם הדיירים, ביולי 2017 כבר קיבל היתר בנייה, ובסוף השנה אמור להתאכלס. אז איך אפשר לגרום לפרויקט כזה להצליח?

"יש יתרונות לשיטה הזו", אמר קיויתי בכנס. "אם יזם היה עובד על הפרויקט הזה, הוא היה מוכר עד עכשיו 60%-70% מהדירות בפרויקט ומיד לאחר מכן נתקע בקורונה. אצלנו זה לא קיים, כי כל 203 הדירות נמכרו תוך חודשיים. לא צריך לשווק ולא צריך למכור דירות במצב הזה, אלא רק לדאוג לבנות את הפרויקט".

"התחדשות עירונית זה מורכב, וזה שהקרקע היא של רמ"י וקק"ל זה עוד יותר מורכב, ועוד קבוצת רכישה? תפסנו את הראש כשהנושא הגיע אלינו", הודתה עו"ד בורנשטיין, שמייצגת את הדיירים.

"בדיעבד אנחנו יכולים לומר שאם עושים את זה נכון, יש ביטחון לבעלי הדירות. כי מה שמטריד אותנו בפרויקט רגיל זה מהיכן היזם יביא את הכסף. בפרויקט רגיל זה מתנהל לפי קצב המכירות. כאן, לעומת זאת, מרגע שקבוצת הרכישה התגבשה, היינו רגועים, כי ידענו שיש הון עצמי".

עו"ד מקוב, שייצג בכנס את קבוצת הרכישה, כינה את הפרויקט הזה "סטארט-אפ", סיפר על לא מעט מטלות שחברי הקבוצה הטילו על מארגניה מקבוצת בסר, ואמר ש"קבוצת רכישה בטוחה לא פחות מיזם מסורתי", תוך שהוא מביע תקווה שחוק קבוצות הרכישה שמעגן למעשה את פעילותן ואת הנהלים שבהם אמורים לעמוד בעליהן - יאושר בקרוב.
וזו בדיוק הבעיה, כי אין כרגע סימן לכך שהחוק יאושר בקרוב. קבוצת בסר היא הקבוצה המנוסה ביותר שעוסקת בתחום קבוצות רכישה של מאות חברים, ואולם הרקורד שלה עומד בסתירה משמעותית למצב השורר בחלק גדול מהקבוצות האחרות, עוד לפני כניסתן לתחום ההתחדשות העירונית. תחום זה טומן בחובו בעיות רבות אחרות, וזו הסיבה שגריידי פרסם את המסמך שלו.

המשמעות המעשית של האזהרה של גריידי היא שהדיירים צריכים להיות מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם, שאינו קשור לא למארגן ולא לקבוצה.

בורנשטיין העירה על המסמך כי היא מסכימה לגבי דבר אחד, שאסור לבעלי הקרקע (שהם למעשה בעלי הדירות הקיימים) להיות יזמים של הפרויקט. "מדובר בפרויקט מורכב שדורש ידע, זמן וכסף. לא הייתי נותנת לפרויקט במתכונת זו להתקדם, אם הייתי רואה בו סיכונים", אמרה.

גריידי הגיב על הטענות שהמסמך שהוציא מרתיע מפני קידום פרויקטים דומים בעתיד, כי "אנחנו באים לאסדר את הענף, ולא לחבל בו".

מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, חיים אביטן, אמר כי "החובה שלנו היא הסרת חסמים ושינויי חקיקה ולהגן על הדיירים. הכוונה לא הייתה ללכת על היזמים, אלא להסביר לדיירים שצריך לבדוק מי היזם, מי הקבלן, איך הוא בונה ומי הקבוצה".

תמורה קטנה לדיירים

כאמור, הפרויקט בלה גארדיה הוא יוצא דופן. בניגוד לפרויקטים שמתמשכים הרבה מעבר לעשר שנים, הוא דווקא הלך חלק.

אייל רונן, מנהל מחלקת תכנון מזרח תל אביב בעירייה, הסביר בכנס כי מדובר בפרויקט פשוט לעומת הפרויקטים העתידים לבוא, וכי אלה הבאים יצטרכו להביא בחשבון בין היתר הפרשות שטחים לטובת הציבור, והקטנת התמורות לדיירים מ-30 מ"ר ל-12 מ"ר בלבד, ברוח התקנות החדשות.

אמנם אביטן אמר ל"גלובס", כי מבחינת הרשות תוספת של 12 מ"ר היא המלצה למינימום, וכי אין כוונה להפוך אותה לחוק מחייב, ואולם מנכ"ל חברת עזרה ובצרון אלי גינזברג, שהשתתף אף הוא בכנס, אמר כי בתל אביב זה יהיה הסטנדרט, ויזמים שלא ילכו לפיו - ייאלצו לבנות פחות דירות בפרויקטים.

קיויתי מעיר על זה, שיש לו עוד שני פרויקטים בסביבה, שאמנם משויכים לדור של ההתחדשות העירונית שבו הדיירים יקבלו 25 מ"ר תוספת דירתית, אך מגבלת השטחים העתידית עלולה להפריע לקידום פרויקטים נוספים בעתיד. 

עמדת משרד השיכון: הבחנה בין מארגן ליזם

על מקרי הקיצון של כישלון קבוצות הרכישה שמענו במקרים כמו ענבל אור, יונייטד שרונה וקבוצות רכישה תקועות בחריש, אבל יש עוד מקרים רבים אחרים של קבוצות רכישה שנגמרו בצורה לא טובה, הרבה בגלל התנהלות הגורמים המארגנים. הממונה על החוק המכר במשרד השיכון, עמית גריידי, כבר נדרש לעניין ופרסם באוגוסט האחרון נייר עמדה שנועד להגדיר בצורה טובה יותר מתי מארגן של קבוצת רכישה משמש כמארגן לכל דבר, ומתי הוא מתנהל כיזם במסווה של קבוצת רכישה.

בנייר העמדה העדכני, שפורסם לפני חודש בשיתוף הרשות להתחדשות עירונית, נכתב כי טרם התקשרות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, על הדיירים הקיימים לשים לב לפרטי ההתקשרות שעליה הם חותמים, בדגש על שני נושאים עיקריים:

הנושא הראשון הוא אופן שילוב הדיירים המקוריים בקבוצת הרכישה: האם הדיירים המקוריים הצטרפו לקבוצת הרכישה באופן המקנה להם שליטה בה? כי אם זה כך, גריידי מדגים, כי בפרויקט של תמ"א 38 בו 35 דיירים המחזיקים בכלל הזכויות בקרקע, ו־25 חברי קבוצת רכישה, שכולם נחשבים לחברים בקבוצה, לדיירים ייווצר רוב, שעלול להגדיר את הסטטוס החוקי שלהם כיזמי הפרויקט. בפרויקט של פינוי בינוי שבו המכפיל גבוה - החשש למצב כזה נמוך בהרבה, אבל עדיין הדיירים צריכים להבטיח את עצמם מאפשרות כזו.

הנושא השני הוא היחסים בין הגורם המנהל לדיירים המקוריים: גריידי ממליץ לבחון, האם לגורם המנהל יש התחייבויות כספיות משמעותיות כלפי הדיירים בהסכם שחתם עימם, למשל בצורה של התחייבות לתאריך מסירה מוגדר ולפיצוי כספי משמעותי במקרה של איחור במסירה. "ככל שיש בידו יכולת כזו, הדבר יכול ללמד כי הוא שולט בפרויקט כיזם", כתב גריידי.