חיים כצמן על הצניחה במניית גזית גלוב: "יש סנטימנט שלילי לנדל"ן המסחרי - הוא מוטעה"

משבר הקורונה היכה בתוצאות הכספיות של חברת הנדל"ן המסחרי גזית גלוב. החברה סיימה את הרבעון הראשון של 2020 בהפסד כבד של 618 מיליון שקל, לאחר שהציגה רווח של 42 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ושל 655 מיליון שקל ב-2019 כולה.

גזית גלוב מחזיקה באופן פרטי במרכזים מסחריים בישראל, בברזיל ובצפון אמריקה. בנוסף שולטת החברה בשתי חברות בנות: סיטיקון שפועלת במדינות סקנדינביה ואטריום שפעולת בפולין, בצ'כיה ובמדינות נוספות במזרח אירופה. מניית החברה צנחה מתחילת השנה בכ-35% (לעומת ירידה של 25% במדד הנדל"ן של ת"א) והיא נסחרת בשווי של 4.2 מיליארד שקל.

 גזית גלוב נתונים בולטים מדוחות הרבעון הראשון במיליוני שקלים

"יש כרגע סנטימנט שלילי לענף הנדל"ן המניב בכלל, ולתחום המסחרי בפרט,  שאני חושב שהוא מוטעה", אומר ל"גלובס" מנכ"ל גזית גלוב ובעל השליטה בה, חיים כצמן. "התוצאות העסקיות והתפעוליות שלנו בהחלט משביעות רצון. אני חושב ששווקים עושים את מה שהם עושים, אנחנו עושים את מה שאנחנו עושים ואני משוכנע שהשוק יתקן.

"בנוסף, יש סנטימנט מאוד שלילי לגבי ברזיל, שבה אנחנו פועלים, גם בגלל ירידת המטבע שלהם וגם בגלל התחושה שהקורונה שם מכה עכשיו בכל עוזה. וזאת, למרות ששיעור התמותה מהמחלה למיליון איש בברזיל היא שליש מהתמותה למיליון איש בארה"ב. כך שגם בהיבט הזה ההגזמה היא די גדולה.

עלייה בהוצאות מימון, ירידה בשווי הנדל"ן 

"אני עברתי כבר משבר אחד או שניים ואני חושב שנצא מהמשבר הזה הרבה יותר מחוזקים, כשהנכסים שלנו ללא שום ספק מוכיחים את עצמם גם בזמנים הקשים האלה. במשבר עצמו הקריסה הייתה מאוד חריפה, אבל היתרון זה שהוא לא היה ארוך מאוד מבחינת החלק של הסגרים, ויש הסתגלות לשגרת קורונה".

להפסד הכבד של גזית גלוב ברבעון הראשון תרמו בעיקר עלייה חדה בהוצאות המימון, ירידה בשווי הנדל"ן שבבעלות החברה וירידה בהכנסות מהשכרת נכסים. הוצאות המימון (נטו) זינקו ברבעון הראשון ל-643 מיליון שקל, עקב הפסד של 266 מיליון שקל משערוך ני"ע סחירים ובשל הפסד של 255 מיליון שקל משערוך נגזרים פיננסיים על עסקאות מטבע חוץ.

לגזית גלוב חוב שקלי המהווה כ-36% מסך התחייבויותיה, בעוד שנכסיה בישראל מהווים רק 16% מסך נכסי החברה. על הפער הזה מגשרת החברה באמצעות עסקאות הגנה המשפיעות על תוצאותיה הכספיות.

בנוסף, רשמה החברה ברבעון הראשון הפסד של 243 מיליון שקל מירידה בשווי ההוגן של נכסיה המסחריים, וזאת לנוכח השפעות מגפת הקורונה עליהם. הפסד זה היה גבוה עוד יותר אם לא קוזז בחלקו בידי רווח של 138 מיליון שקל שנרשם מעלייה בערך הנכסים בנורבגיה. לדברי החברה, שיערוך נכסיה התבסס על בחינה של השפעת משבר הקורונה.

לדברי כצמן, הוכיח משבר הקורונה את החיוניות ואת היציבות ואת העוצמה של הנכסים שבידי החברה. "אלו נכסים מעוגני סופרמקטים, שמספקים מצרכים ושירותים יומיומיים במרכזים ובגיאוגרפיות צפופות אוכלוסין עם מעמד סוציו-אקונומי גבוה ברחבי העולם.

"תמהיל הנכסים הוא כוכב האירוע" 

"אפילו בעת המשבר, בתקופת הסגר, 55% מה-GLA (שטח ההשכרה הכולל, ע"כ) בנכסים שלנו היה פתוח. אפילו האונליין עבד מהנכסים שלנו, כי בסוף כולם רצו להיות במייל האחרון, להיות קרוב לאזורי המגורים וצמוד אליהם.

"תמהיל הנכסים שלנו היה באמת הכוכב של האירוע הזה, כי כשדיברו על עסקים חיוניים זה בעצם הנכסים שלנו".

בישראל כבר חזרו הקניונים והמרכזי הקניות לפעול באופן מלא, בעוד שבצפון אירופה הם אף פעם לא נסגרו. במרכז אירופה הם החלו להיפתח בתחילת מאי, בארה"ב זה נמצא בתהליכים ואילו בברזיל זה עוד קצת מאחורה. לדברי כצמן, "אפילו בברזיל, שנכנסה יותר מאוחר לאירוע ותצא כנראה יותר מאוחר, היום 27% מה-GLA של הנכסים שלנו שם פועל.

"היום העסקים שלנו כבר כמתפקדים באותה רמת פדיון של מאי בשנה שעברה, כשבמקומות מסוימים היא אף עלתה. כך שאני מאוד-מאוד אופטימי לגבי המשך הדרך. יכולים לבוא גלים וכל מיני דברים, אבל בהנחה שמכאן והלאה הדברים מתגלגלים פחות או יותר כפי שאנחנו רואים בעין, אז אני חושב שיש סיבה לאופטימיות" מדגיש כצמן.

לדבריו, רואים את אותו תהליך במקומות שונים בעולם, כשהפתיחה מחדש היא קצת הססנית וכל יום הגל מתגבר. "אבל התופעה אולי הכי מעניינת, שהיא באמת חוצת גבולות, היא יחס ההמרה. יש פחות מבקרים לעומת התקופה המקבילה במאי, אבל באי הנכס קונים הרבה יותר פר בנאדם.

"הפדיון הממוצע מכול מבקר עלה בעשרות אחוזים לעומת השנה שעברה. כך שמבחינת הפדיונות בהרבה מקומות הגענו לשנה שעברה ואפילו חצינו אותה".

ירידה בהכנסות, ההון העצמי התכווץ

בעקבות התפרצות מגפת הקורונה, ירדו הכנסות גזית גלוב ברבעון הראשון ב-12.4% ל-631 מיליון שקל, ואילו ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו מהשכרת מבנים) נשחק ב-12.6% ל-445 מיליון שקל. ה-NOI היחסי שמשקף את חלקה של החברה בנכסים השונים, ירד ב-10% ל-298 מיליון שקל.

עוד דיווחה החברה, כי ה-FFO (רווח נקי תזרימי מפעילות שוטפת) הנומינאלי ירד ב-11.4% ל-187 מיליון שקל. עם זאת, לפי גישת ההנהלה, דווקא עלה ה-FFO הכלכלי ב-4.1% ל-178 מיליון שקל. וזאת, לאחר שמנטרלים מספר פרמטרים ובראשם את ההפרשים בשערי החליפין ואת הפרשי ההצמדה למדד המחירים לצרכן.

ההון העצמי של גזית גלוב התכווץ בתוך שלושה חודשים ב-1.86 מיליארד שקל (ל-6.34 מיליארד שקל) בעקבות ההפסד הנקי שרשמה החברה, בתוספת שחיקה בהון העצמי (במונחים שקליים) שרשמו חלק מהחברות הבנות, חלוקת דיבידנד ורכישה עצמית של מניות. נכון לסוף מארס החזיקו גזית גלוב והחברות הפרטיות שבבעלותה במזומנים וני"ע סחירים בשווי של 2.4 מיליארד שקל, וכן בקווי אשראי לא מנוצלים של כ-600 מיליון שקל.

התחושה בישראל ובחלקים נוספים בעולם היא שעברנו את שיא המשבר הרפואי, אבל איפה אנחנו לדעתך מבחינת המשבר הכלכלי? 

כצמן: "קשה לומר. עוד לא עברנו את המשבר הכלכלי, כי עדיין לא פתחו כל העסקים ועדיין לא חזרנו לשגרה מלאה. את נקודות השיא של המשבר הכלכלי נראה רק בדיעבד וזה שונה ממדינה למדינה.

"במדינות שבהן הממשלות נרתמו לסייע, המשבר הזה יעבור לדעתי בצורה יותר חלקה. אם נסתכל למשל על ארה"ב, אז היא השיקה את תוכנית PPP (תוכנית הגנה על משכורות, ע"כ) ותוכניות נוספות, וביצעה הזרמות גדולות מאוד של תמריצים למשק.

"באירופה, המדינות הנורדיות למשל עזרו לעסקים פרטיים קטנים, שבסופו של דבר הם הלב הפועם של המשק. הם אלו ששוכרים אנשים, מייצרים מקומות עבודה ומניעים את הכלכלה. אפילו ברזיל מסייעת לעסקים קטנים ולמשקי בית.

"ממשלות הוציאו הרבה מאוד כסף וטוב שעשו כך והן צריכות להמשיך ולעשות את זה כדי להמריץ את המשק, לסייע לעסקים ולהגדיל נזילות. בסופו של דבר הממשלה משקיעה במשאבים שלה, דהיינו באלה שישלמו לה מסים.

"הממשלה בכל מקרה תשלם עבור זה. או בדמי אבטלה אם חס ושלום לא יעשו את הצעדים הנכונים, או בכסף שהיא תיתן מראש לעסקים על מנת שהמשק יוכל לחזור לעצמו במהירות וייצר את התמ"ג ואת ההכנסות, והמדינה תוכל לגבות את המיסים שלה".

היינו רגילים במשברים קודמים, ש'המזומן הוא המלך', כלומר שמי שהגיע למשבר עם הרבה מזומנים יצליח להשתקם במהירות ולנצל הזדמנויות שייווצרו. והנה יצא בשבוע שעבר מאמר שכתב אדוארדו אלשטיין, בעל השליטה בקבוצת אי.די.בי,  ובו הוא טוען שהדפסות הכסף העצומות של הבנקים המרכזיים בעולם במשבר הנוכחי, יובילו את כל העולם למצבה של ארגנטינה. ובמצב כזה הכסף המזומן יהפוך להיות חסר ערך ומי שישרוד יהיו אלו שדווקא יחזיקו בנכסים או בזהב.

קראת את המאמר של אלשטיין?

"קראתי גם אני את המאמר הזה ואני חושב שעם כל הכבוד, אם אכן זה היה המצב אז איגרות החוב הממשלתיות היו נסחרות עכשיו בתשואות של 10%. בינתיים, אם היה משבר שהוכיח שהמזומן הוא המלך, אז זה אחד המובהקים שבהם.

"זאת בדיוק המדיניות שנקטנו בה וזה לא סתם שאנחנו יושבים על יתרות של 3 מיליארד שקל במזומנים, שווה מזומנים וקווי אשראי מאושרים. לאדם יכולה להיות דעה מסוימת, אבל אני חושב אחרת.

"אני גם חושב שבחודשים הקרובים יהיה מה לעשות עם הכסף הזה. זה נכון שזה לוקח זמן עד שההזדמנויות העסקיות הטובות יוצאות החוצה, אבל אני חושב שגם במשבר הזה יהיו הזדמנויות עסקיות טובות, ומי שיחזיק במזומנים יוכל ליהנות מהן".

לפני כשנה ניסיתם לבצע מהלך גדול שלא צלח, לרכישת החזקות המיעוט בחברה הבת אטריום. אתם ממשיכים לחפש גם עכשיו מהלך רכישה גדול של עסק אחד, או שתעדיפו בתקופה הנוכחית רכישה של נכסים בודדים?

"התשובה היא שכל האופציות על השולחן. לא נסתר מעינינו שמניות החברות הבנות שלנו (סיטיקון ואטריום, ע"כ) נחלשו, ולא הסתרנו את דעתנו שאנחנו רוצים לצמצם את ההחזקות הציבוריות שלנו ולהגדיל את ההחזקות הפרטיות שלנו".