החלטה: יש לקזז מהיטל ההשבחה את עלויות הבנייה של שטחי ציבור בפרויקטים פרטיים

רקע: הקצאה ורטיקלית היא תופעה הולכת ומתעצמת שבמסגרתה מוקצים שטחי ציבור, כמו בתי ספר, גני ילדים או מתנ"סים, במבנים מעורבי שימושים. השטחים האלה ממוקמים, על פי רוב, בקומות הקרקע של מגדלים חדשים, או במבנים מסחריים.

המחלוקת: מרכז תבורי הוא שטח קרקע בגודל 14 דונם במרכז הישוב פרדס חנה-כרכור. השטח יועד בתחילה להיות מרכז מסחרי ומשרדים, אך בהמשך הוחלט לצמצם את שטחי המסחר ולהקים דירות מגורים, בהתאמה להנחיות תוכנית המתאר של היישוב. על פי הוראות התוכנית שאושרה, 500 מ"ר משטחי התוכנית יוקצו לטובת המועצה המקומית ויירשמו על שמה.

השמאי רענן הלר ייצג את היזם, מרכז תבורי: "התב"ע לתוספת הדירות קבעה תוספת של שטח ציבורי. הוועדה המקומית, בשומת היטל ההשבחה, התעלמה לגמרי מהשטח הזה ואמרה שזו תרומה של היזם לפרויקט. היא לא הביאה בחשבון את עלויות הבנייה של שטחי הבנייה האלה, והתייחסה לשטחים כאילו שהם של היזם".

הלר מוסיף כי הוועדה המקומית טענה שההוראה לבנות את שטחי הציבור היא חיצונית לתוכנית: "כשעושים הסכם חיצוני עם הוועדה, למשל תוספת זכויות בנייה ובתמורה היזם בונה גן ילדים באיזה מקום, זה הסכם חיצוני לתב"ע. ועדת הערר חיפה קבעה שבפרויקט מרכז תבורי מדובר בהסכם פנימי. המשמעות הכלכלית היא שיש להפחית משווי הקרקע את אחוזי הבנייה שניתנו למבנה הציבור וגם את עלות הבנייה". כלומר, לקבוע היטל ההשבחה נמוך יותר בגלל הקצאת השטח הציבורי.

השמאי המכריע עאטף עאלם קבע בשומה מכרעת שיש לקזז את עלויות מבנה הציבור מתחשיב ההשבחה, וכנגד החלטתו הוגש ערר על ידי הוועדה המקומית פרדס חנה-כרכור.

השאלה שנדונה הייתה האם לקזז את העלויות מהיטל ההשבחה (קיזוז מלא), או מההשבחה (קיזוז מחצית העלות).

ההחלטה: ועדת הערר של חיפה, בראשותה של עו"ד מאיה אשכנזי, הבהירה באופן חד משמעי שיש לקזז את עלויות הבנייה של שטח הבנייה הציבורי מההשבחה. במילים אחרות, העירייה תהיה שותפה במחצית מעלות הקמת השטח הציבורי.

ד"ר ניר מועלם, ראש המעבדה למדיניות התכנון בטכניון, פרסם השנה את הספר "הקצאות ורטיקליות", העוסק בסוגיית אספקת השטחים המוניציפליים הציבוריים בפרויקטים: "בעידן שלנו, הצורך לצופף הביא לשילוב של שטחי ציבור במבנים אחרים. זה יצר הרבה מאד אתגרים תכנוניים, אדריכליים וגם מיסויים.

אני חושב שזו החלטה חשובה כי היא מייצרת ודאות בעניין הנשיאה בעלויות ההקמה של שטחים ציבוריים, כאלה שמוקמים לתועלת הציבור בתוך שטחים פרטיים.

"כשהעירייה מבקשת מאדם להקים בפרויקט שלו בית ספר, גינה או כיכר עירונית, היא מוותרת על הפקעה. באקלים שבו אין חקיקה בנושא, העיריות וגם יזמים נאלצים להתמודד לבד עם שאלת ההשבחה

"ההחלטה הזו חשובה כי היא מחלקת את העלות בין היזם לבין הרשות המקומית, והיא חשובה גם בהיבט החלוקתי כי היא אומרת שאם רשות ויתרה על הפקעת שטח קרקע והסכימה להכניס את השטח לתוך מגדל, מן הראוי הוא שגם היזם יישא בהקמה של שטחי הציבור, שבסופו של דבר משרתים גם את דייריו והמשתמשים במבנה שלו".

מהוועדה המקומית פרדס חנה נמסר: "אנחנו לומדים את ההחלטה ושוקלים את צעדינו".