עולים לגובה: פינוי-בינוי גם למרכזים המסחריים השכונתיים

עם ירקנייה מאובקת, מספרה משופצת, ופיצוצייה עם טלוויזיה בחוץ, שכולן שורדות בקושי - למרכזים המסחריים השכונתיים יש דימוי מיושן. אבל על רקע תנופת ההתחדשות העירונית, יש היום הכרה גורפת בכך שהמקומות האלה הם בבחינת משאב קרקע לא מנוצל.

משבר הקורונה, עם מגבלות טווחי ההתרחקות ל-100 ול-500 מטר, הפך את המרכזים השכונתיים, הקרובים לבית, לרלוונטיים מתמיד, והעצים את ההתעניינות בפרויקטים מהסוג הזה.

 ניר שמול, מנכ"ל שניר / צילום: תומר פדר

"המרכזים המסחריים הם כמו יהלום לא מלוטש", אומר ניר שמול, בעלי חברת שניר, שמשווקת נדל"ן. הוא מעיד שהתחדשות המרכזים המסחריים היא אחד הנושאים הכי חמים כרגע מבחינה נדל"נית.

"המרכז המסחרי הישן הוא בדרך-כלל בן קומה אחת. בפרויקט ההתחדשות אתה יכול להוסיף מעליו קומה שנייה ובה משרדים או מרפאות, בקומה למטה אתה יכול לעשות מרכז חווייתי לשכונה ובו באולינג, ומעל להקים דיור מוגן. האפשרויות הן אינסופיות", אומר שמול.

לדבריו, יש גם בעייתיות רבה בקידום פרויקטים מהסוג הזה.

אפילו פינוי-בינוי של דירות קשה לקדם. ושטחים מסחריים?

"יש הבדל גדול בתחום ההתחדשות העירונית בין דירות לעסקים. פה, בנוסף לעניין הזכות הקניינית וההסכמה, מדובר באובדן הכנסה מעסק, במוניטין. תחשוב על אנשים שזה משלח היד שלהם - אם אתה סוגר לאנשים את העסק אז לא תהיה להם זכות קיום. כשמישהו יחזור למקום הישן אחרי שלוש שנים, הוא כבר לא רלוונטי. דבר אחר זה נושא הפיצוי הכלכלי - אי-אפשר לפצות על אובדן הכנסה בשטח".

"קשה להעתיק חנות עם לקוחות נאמנים"

 עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית / צילום: שלומי אמסלם

לדברי עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, "בטיפול בשטחים המסחריים יש שתי בעיות: האחת היא המיסוי, במיוחד כשמדובר בקרקע בבעלות המדינה. בבנייה רוויה למגורים יש פטור מדמי היתר. בבנייה צמודת קרקע שאינה למגורים, יש דמי היתר לרמ"י. זה דומה להיטל השבחה, אבל אין חלף היטל - זה גם וגם. ולכן לא פעם, התוספת הזו של דמי היתר עלולה להביא את הפרויקטים לחוסר כדאיות כלכלית. הבעיה השנייה קשורה לפיצוי בעלי העסקים. קשה מאוד להעתיק חנות שיש לה לקוחות נאמנים. מדובר באובדן הכנסה ובאובדן מוניטין, וקשה להגיע להסכמה על גובה הפיצוי כי השונות בין בעלי העסקים רבה. לכל חנות יש תזרים ההכנסות שלה, אחד מוכן לקבל דירת מגורים, השני רוצה נכס עסקי וזה לא תמיד מסתדר עם התב"ע חדשה. כל המנגנון של ההסכמה על התמורות הוא הרבה יותר מורכב".

למרות הקשיים, יש מרכזים מסחריים שיוצאים להתחדשות עירונית. לחברת אשטרום נכסים יש עשרה קניונים ומרכזים מסחריים שכונתיים, ביניהם קניון בת ים, חלק מקניון חוצות המפרץ, חלק ממרכז שוסטר ברמת אביב ג', מרכז מסחרי בשוהם וקניון "החאן" ראש פינה. חלקם נמצאים בתהליכים של התחדשות.

תומר חליוה, סמנכ"ל החברה, טוען שהמרכזים השכונתיים הם אחת הנישות הכי טובות שיש כיום בתחום הנדל"ן המסחרי: "האופרציה שלהם הרבה יותר קלה מקניון רגיל, יש להם קהל שבוי והם משדרים יציבות. זו נישה שאנחנו רוצים לחזק. הלקוחות מגיעים למרכזים האלה כי הם מחפשים חוויה. הם כבר לא קונים לצורך קנייה".

חליוה מסביר שהתחדשות המרכזים המסחריים מורכבת במיוחד: "הדרישות של הכבאות, המשטרה והעירייה הרבה יותר גדולות מאשר הדרישות למגורים.

"כשאנחנו משפצים, גם העבודות עצמן יותר מסובכות: אנחנו משתדלים לעשות את העבודות בחלקים כדי לא להשבית את המרכזים. עובדים הרבה בלילה ומחוץ לשעות הפעילות. זו אופרציה מאוד מסובכת כי אנחנו לא רוצים לעצור את הפעילות. זה אמנם מאריך את העבודות אך נותן לשלושת רבעי מרכז להמשיך לפעול ואז יש המשכיות".

"העירייה צריכה לטפל בזה, ולא היזמים"

האדריכלית מימי פלג, מהנדסת העיר חולון, סבורה שהתחדשות המרכזים השכונתיים צריכה בכלל להיות באחריות העירייה: "בדרך-כלל למרכזים המסחריים האלה יש המון בעלים, ואין להם אמון ביזמים ככה שאי-אפשר להרים פרויקט. מבחינתם של היזמים הם עושים ככה את הבוננזה ועוברים הלאה. אנחנו חושבים שהפרויקטים האלה צריכים להיות מקודמים כפרויקט PPP (Public-Private-Partnership), כלומר, שותפות פרטית ציבורית.

 מרכז מסחרי בשכונת ג'סי כהן בחולון / צילום: איל יצהר, גלובס

"זה יותר פשוט כשהרשות לוקחת על עצמה להרים פרויקט - הכוונה היא לקידום התב"ע ואפילו ליווי של החברה הכלכלית את הפרויקט. אם אני לוקחת את המרכז המסחרי ומוסיפה שם זכויות, וממקמת שם מרכז קהילתי קטן עם כמה חוגים, עם טיפת חלב, תהיה תנועה של אנשים מגילאי 0-80. תוסיף לשם איזה סניף של רשת בתי קפה ממותגת ותתחיל נהירה גם ממקומות אחרים".

שרון בנד מחברת "במידה" העוסקת בתכנון עירוני ובפיתוח אסטרטגיה עסקית ושיווקית: "המרכז המסחרי השכונתי הוא הרבה פעמים הסלון הציבורי של כולנו. במרחב הציבורי יש כמה פונקציות שמאפשרות מפגשים, והחוסן הקהילתי שלנו נבנה במקומות האלה. המפגשים הבלתי אמצעיים, הקשרים האנושיים. אם אין לנו סיבה לצאת למרחב הציבורי אין לנו חיים עירוניים. כי כל אחד ספון בדלת אמותיו.

"נוסף לכך, זו הזדמנות לתעסוקה לאנשים ליד הבית, במקום שייסעו למקומות רחוקים. בואו נעשה רקמה חיה, תוססת, מעניינת שמאפשרת לאנשים את הסחורות והצרכים שהם צריכים ליד הבית וגם מאפשרת להתפרנס ליד הבית".

איזה היגיון כלכלי יש בהקמת מרכז מסחרי שכונתי במרחק לא רב מקניון מצליח?

"צריך לבנות את זה נכון. אם עושים מרכזון שיש בו ארבע חנויות אז ברור שהם לא מתפרנסים. אם אתה עושה מרכז מסחרי שיש בו מאסה קריטית מספיק גדולה של חנויות הן יוצרות סיבה מספיק טובה לאנשים להגיע. מסחר משגשג מזה שיש טראפיק, ממשך השהייה. אתה צריך ליצור שלם שהוא גדול מסך חלקיו". 

מרכזים מסחריים בהתחדשות

הגבעה הצרפתית, ירושלים: "אזרחים ותיקים חייבים סופרמרקט נגיש"

 המרכז המסחרי של שכונת הגבעה הצרפתית בצפון מזרח ירושלים / צילום: איל יצהר, גלובס

המרכז המסחרי של שכונת הגבעה הצרפתית בצפון מזרח ירושלים, משרת לא רק את תושבי השכונה אלא גם את תושבי השכונות הערביות עיסאוויה ואת הכפרים שמסביבה ואת אנשי האוניברסיטה העברית ובית החולים הדסה בהר הצופים.

המבנה, שתוכנן על ידי האדריכל שמואל שקד בסגנון ברוטליסטי ירושלמי, נבנה בתחילת שנות ה-80 על שטח בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ביוזמת משרד הבינוי והשיכון. המרכז כולל מבנה בן שתי קומות ובו חנויות, סניף בנק וקופת חולים, ומבנה נוסף המשמש כסופרמרקט. בעלי הזכויות על הקרקע הם חברת אזורים, עיריית ירושלים ורמ"י.
התוכנית החדשה של המקום מקודמת על ידי חברת אזורים ותוכננה על ידי האדריכל דוד גוגנהיים. היא נדונה לאחרונה בוועדה המחוזית של ירושלים. התוכנית כוללת הריסה של הבינוי הקיים והקמת מתחם שכולל חמישה בניינים למגורים ובהם שטחי מסחר בקומת הקרקע שמקיפים כיכר הפונה לנוף. מדובר בשני בניינים בגובה 18 קומות, שני בניינים נוספים בגובה 12 קומות ובניין נוסף בגובה שמונה קומות, ובסך-הכול 213 יחידות דיור. בחלק השני, באתר שבו נמצא מבנה הסופרמרקט, מקודמת כעת תוכנית של מגדל בגובה 30 קומות הכולל מסחר בקומת הקרקע, קומות תעסוקה ומגורים. המתכננת של המגדל היא האדריכלית מיכל דלה פרגולה.

עו"ד גדי פרל, תושב השכונה וחבר בוועדה הפיזית של המנהל הקהילתי השכונתי, מברך על התוכנית אך טוען שלא יכול להיות שהתוכנית מקודמת בלי לדאוג לצורכי התושבים: "בשכונה הזאת יש הרבה תושבים ותיקים. הם צריכים סופרמרקט נגיש. אם יש משהו שלמדנו בתקופת הקורונה זה כמה אזרחים ותיקים צריכים גישה למוצרים בסיסיים. הם לא כמוני, שעושה הזמנות באינטרנט. אם אתה הורס את הבניין. מה אמורים לעשות האנשים האלה בחמש שנות הבנייה? אני יכול לחיות בלי פלאפל או סושי, אבל יש דברים שאי-אפשר בלעדיהם". 

שכונת בורוכוב, גבעתיים: "קנינו את כל המרכז ופינינו את השוכרים"

לקרן 1JTLV שהוקמה ע"י עמיר בירם בשנת 2011, תשעה נכסים מניבים בתחום המסחרי: מרכזי קניות בירושלים, גבעתיים, גן יבנה ועפולה וקניונים באשדוד, סביונים, יהוד ורעננה.

אריאל רוטר, מבעלי הקרן, מספר שהקרן רכשה לפני שבע שנים מקבוצת אלוביץ' מרכז מסחרי בשכונת בורוכוב בגבעתיים שהיה ממוקם על דופן מגרש הכדורגל המיתולוגי "המכתש". "המגרש היה ממוקם בבור שנחצב בגבעה וכך נוצרה הפרדה מפלסית בעייתית בין השכונה למרכז הקניות. היה קשה להגיע אליו ולכן הוא בקושי תיפקד. בשלב מסוים העירייה בחרה לפתח את הקרקע באמצעות גישור על פערי הטופוגרפיה ויצרה פארק מדרוני ועליו איפשרה להקים שני מגדלי מגורים.

"קנינו את המרכז, פינינו את השוכרים והכפלנו את השטח הבנוי לסך של 4,000 מ"ר. היתרון התכנוני שלו הוא שיש לו קומת קרקע שפונה לרחוב והקומה הראשונה, שבעבר אי-אפשר היה להגיע אליה, פונה לפארק. הדבר הזה יצר השבחה תכנונית מאד גדולה. איכלסנו אותו בחנויות מזון שנותנות שירות לשכונה, בסופרפארם ובסופרמרקט. השכונה מאד אוהבת אותו. הוא מתפקד טוב מאוד.

רוטר: "אנחנו אוהבים את המרכזים השכונתיים בגלל החוסן שלהם. דווקא עכשיו בזמן המשבר ראינו אותו בפעולה. אלה שוכרים שמתפקדים גם בתנאים פחות טובים. כך למשל הסופרמרקט ובית המרקחת. גם במשבר הקורונה הם המשיכו לתפקד בשיעור גבוה". 

שדרת עמק איילון, שוהם: "הגענו לגבול התב"ע הקיימת ועובדים על חדשה"

 מרכז מסחרי בשוהם / צילום: אשטרום

תומר חליוה, סמנכ"ל אשטרום נכסים, מספר שהחברה רואה במרכזים המסחריים פוטנציאל כלכלי: "אנחנו מקדמים תב"עות לכל המרכזים המסחריים שלנו, כדי להעשיר את החוויה ולתת שימושים שלא היו קודם במרכז. כך למשל חדר כושר, מרפאות ומשרדים. היום אתה לא מסתכל על מרכז הקניות רק כזירת מסחר, אוסף של חנויות. אתה מסתכל לראות איזה עוד שימושים ניתן להכניס למקום הזה.

"בשוהם למשל, מבנה משנות ה-90, הוספנו לפני כשמונה שנים עד לקצה גבול התב"ע הקיימת. אנחנו מבינים שזה יישוב שהולך וגדל כך שדרישות המסחר רק יגדלו ולכן אנחנו עובדים בימים אלה על תב"ע חדשה, שתגדיל את שטחי המסחר, המשרדים והבילוי".