כשרשות מקומית פוגשת ענקית ריהוט שבדית והכללים מתגמשים: סימני השאלה סביב אישור סניף איקאה אשתאול

ניב ויזל, ראש המועצה האזורית מטה יהודה, הגיע בחודש דצמבר 2018 לישיבת מועצה. הוא סיפר לנוכחים שהשתתף בטקס הנחת אבן פינה "מרגש" להקמה של חנות איקאה באשתאול, מושב שנמצא צפונית לבית שמש. בטקס השתתף גם מתיו ברונפמן, מבעלי איקאה בישראל.

"הקמת הסניף תוביל ליצירת 100 עד 500 מקומות עבודה", אמר ויזל לנוכחים. הוא הוסיף שהחנות החדשה תשלם ארנונה למועצת מטה יהודה. כדי להבהיר עד כמה מדובר באירוע חריג, ציין ויזל כי "זה הסניף הראשון של איקאה שמוקם בשטחה של מועצה אזורית בישראל ולא בעיר".

שנה וחצי עברה מאז הנחת אבן הפינה, הסניף של הענקית השבדית החל לפעול לפני שבועיים, אבל הסאגה עדיין לא הסתיימה.

לא מעט טענות נשמעו לגבי הפרויקט, שחלקים ממנו אושרו בלוח זמנים מהיר במיוחד, ובנוסף התברר כי בוצעו בו חריגות בנייה. בסוף השבוע האחרון, כחלק מעתירה יוצאת דופן שהגישה שירה תלמי באבאי, מתכננת מחוז ירושלים, באמצעות פרקליטות המדינה, הוציא בית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים צו סגירה זמני לכ-8,000 מטרים רבועים של שטחי אחסנה ומשרדים בסניף. עם זאת, החנות ממשיכה לפעול כסדרה בשלב זה.

העתירה הוגשה נגד הוועדה המקומית של מועצת מטה יהודה, נגד חברה שבשליטת איש העסקים צחי נחמיאס שבנתה את הסניף ושמשכירה אותו לאיקאה, ונגד ועדת הערר המחוזית שאישרה את פתיחת סניף איקאה באשתאול.

במסגרת העתירה הועלו טענות לגבי חריגות בנייה. עוד נטען, כי לוועדת התכנון והבנייה המקומית לא הייתה סמכות לטפל בחלק מההליכים. העתירה שהגישו אנשי הפרקליטות ותלמי באבאי משתרעת, כולל נספחים, על פני כ-1,200 עמודים שמצביעים על ליקויים שחלקם "חסרי תקדים". בין היתר, כשבוצע שינוי בצורת המגרש עליו נבנה סניף איקאה בתחילת 2019, הנפיקה הוועדה המקומית היתרי בנייה "טרם הדיון בוועדה המחוזית".

את המשפט הבא שמופיע בתביעה, קשה להבין אחרת מאשר הפניית זרקור לעוצמה של איקאה. "אישור תוכנית שהוגשה על ידי חברה מסחרית גדולה ומכשירה בדיעבד עבירות בנייה בהיקף כה חמור וחריג, מוביל לפגיעה באמון הציבור ובשוויון בפני החוק".

כמו כן עולה מהתביעה כי למרות שוועדת הערר המחוזית החליטה לפני שבועיים שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מטה יהודה הייתה מוסמכת לאשר את תוכנית הבנייה, עולה השאלה האם אכן היו לה את הסמכויות האלה. לדברי מתכננת המחוז - התשובה שלילית.

מחלוקת נוספת נוגעת לשאלה האם האישור ניתן במהירות כדי להכשיר לכאורה עבירות בנייה שביצעה בעלת המבנה, חברת פארק מסחר ותעשייה אשתאול שבשליטת צחי נחמיאס?

ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים קבעה שאכן בוצעו במקום עבירות בנייה, אולם לטענתה מדובר בהחלטות תכנוניות ולכן הוועדה לא מתכוונת לטפל בעבריינים.
לגבי תוספת הבנייה כתבה הוועדה, כי "לא רק שאינה סותרת את מגמות התכנון, אלא עולה עימן בקנה אחד". הצעד הזה הוביל להגשת העתירה.

תקדים ראשון לציון

קצת היסטוריה: כשאיקאה פתחה בנתניה את הסניף הישראלי הראשון ב-2001, אף אחד לא הבין עדיין את המשמעות שיש לפעילות החנות על הסביבה. היום מוסכם שלחנויות איקאה יש השפעה חיובית בכל מקום שבו הן מוקמות.

ב-2005, כשהנהלת איקאה ישראל הודיעה שהיא שוקלת להקים סניף נוסף בראשון לציון, העירייה והעומד בראשה דאז, מאיר ניצן, עשו מאמצים כדי שהחנות תוקם בעיר.
גם במקרה ההוא הסיפור הגיע לערכאות. בית המשפט העליון קבע ב-2011 כי העירייה כופפה את תנאי המכרז של רמ"י על הקרקע, ואף את חוקי התכנון והבנייה, כדי להשיג את מטרתה. למזלן של העירייה ושל זכיינית איקאה בישראל, קבוצת ברונפמן-פישר, פסק הדין כבר היה תיאורטי, שכן הסניף היה כבר פעיל.

"עיריית ראשון לציון נהגה שלא על פי הכללים המחייבים אותה כרשות ציבורית וכנאמן הציבור, הכפופה לכללי המשפט הציבורי ולעקרונות מינהל תקין. מעשיה של העירייה היו פגומים במספר מישורים. מסמך ההסכמות שגובש בין נציגי העירייה לאירוס הגלבוע, החברה של קבוצת ברונפמן-פישר, שרכשה את הקרקע, א"מ, א"ח) היווה לא רק סטייה ממינהל תקין עקב פגיעה בשוויון התחרות בין המתמודדים במכרז. תוכן ההתחייבויות שניתנו היה פסול אף הוא, לפחות באותם תחומים הנתונים להכרעתם של גופים סטטוטוריים עצמאיים הפועלים מכוח החוק", נכתב בפסק הדין, שבו חויבו העירייה ואירוס הגלבוע לשלם למדינה 300 אלף שקל הוצאות משפט.

השופטים העריכו שאם עירייה גדולה מתגמשת מול חברת ענק, הסבירות שרשויות נוספות ינהגו בדרך דומה - גבוהה. "עולות שאלות בעלות משמעות משפטית וציבורית חשובה מבחינת דרך התנהלותן הראויה של הרשויות הציבוריות המעורבות בהליך זה, ובירור הנורמות המתחייבות מכך, הכרוכות באינטרס ציבורי מובהק", כתבה מי שעמדה בראש הרכב השופטים אז, השופטת אילה פרוקצ’יה.

"מהירות שיא"

תשע שנים עברו מאז הפסיקה ההיא של העליון ופרקליטות מחוז ירושלים, שמותחת קו בין הסיפור של ראשון לציון לבין מטה יהודה. גם בעתירה הנוכחית מציינת הפרקליטות את המקרה הקודם וכותבת כי "זהו מקרה חריג שבו מתכננת המחוז עותרת לבית המשפט נגד החלטה של ועדת ערר, אשר מקרה דומה לו אירע בעבר, אגב בנייה של חנות איקאה בראשון לציון ובמקרים בודדים נוספים".

העתירה עוסקת בדרך שבה פעלה הוועדה המקומית מטה יהודה ונכתב בה כי "מעיון באתר האינטרנט של הוועדה המקומית עולה כי התוכנית התקבלה בוועדה המקומית לבדיקת תנאי סף ב-11 בספטמבר 2019, ועלתה לדיון להפקדה בוועדה המקומית עוד באותו היום. התנהלות זו היא חריגה ביותר - התוכנית הוגשה, נדונה והוחלט על הפקדתה ‘במהירות שיא’".

על פי החוק, לוועדה המקומית מוקצים 60 יום לעריכת מגוון פעולות, שבפועל נמשכו יום אחד בלבד. בעתירה נטען כי הוועדה המקומית מטה יהודה ומתכנני הסניף התנהלו בחוסר תום לב, והסתירו מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה פרטים על אופיו האמיתי של התכנון. גם בהמשך פעלה הוועדה המקומית באופן שאינו רגיל - חודש לאחר שהוועדה המחוזית אישרה את התכנון הראשוני של הסניף, כבר הופקדה התוכנית לתוספת השטחים לסניף, שבגינה הוגשה העתירה.

ומה עם איקאה עצמה? החברה מדגישה שהיא אינה צד למשפט, שכן היא רק שוכרת את השטחים באשתאול, אולם מובן שהמתחם נבנה בהתאם לצרכי דייר אחד - איקאה.
הארנונה שתשלם איקאה הצליחה לעורר את התיאבון של העיר השכנה בית שמש, שבראשה עומדת עליזה בלוך. מספר התושבים בעיר זינק בחדות בעשור האחרון והוקמה בה שכנות חרדיות - שני אלמנטים שמייצרים אתגר כלכלי מהותי.

כאשר מתכננת מחוז ירושלים הגישה את הערר הראשון (העתירה הנוכחית היא תוצאת הערר ההוא), הוא כלל 70 סעיפים. הסעיף הלפני אחרון, 69, אמר כי הוועדה המקומית "לא שקלה את הצורך בקיומו של הסכם המבטיח תכנון, ניהול והפעלה משותפים בשטח התוכנית וכן חלוקת הכנסות בגינה".

באותו הסעיף נכתב כי תוכנית המתאר המחוזית של האזור "ייעדה את השטח הנדון עבור תעשייה כאמצעי למימוש המטרה של חיזוק העיר בית שמש, באמצעות קביעת שטחים נרחבים לתעסוקה ולתעשייה באזור הסובב אותה. לכן, הפקדת התוכנית ואישורה מבלי לדון בהוראות סעיף זה עומדות בניגוד גמור למטרות הניצבות בבסיס תכנית המתאר המחוזית".

במילים אחרות, השטח שייך באופן פורמלי למושב אשתאול - אבל סביר להניח שמי שיש לה תשתיות מתאימות היא דווקא בית שמש.

חברי ועדת הערר התייחסו לטענה הזאת וכתבו כי "נושא חלוקת ההכנסות בין הרשויות השונות אינו עניין לערר זה". גורמים במטה יהודה מאמצים את הגישה הזאת וטוענים שמדובר ב"סערה תכנונית בכוס תה", שנולדה לדבריהם במסגרת המאבק על כספי ארנונה.

איקאה: לא מעורבים

דובר איקאה מסר בתגובה כי הוא מדגיש את חוסר מעורבותה של איקאה בפרשה, על אף שזו נושאת את שמה. לדבריו, החוזה שנחתם בין קבוצת פישר-ברונפמן לבין פארק אשתאול, קובע כי על פארק אשתאול להציג בפני איקאה את האישורים וההיתרים לעבודות. אלה אכן הוצגו והנהלת איקאה לא ידעה שנעשות באתר עבודות שלא כחוק. החברה אינה מעורבת במחלוקת על הארנונה, שנעשית בין הרשויות המקומיות.

צחי נחמיאס מסר בתגובה כי "המבנה בנוי עם היתר בנייה בתוקף לכל החלקים שלו, עם טופס 4 ועם רישיון עסק. המבנה חוקי לחלוטין. אני חושב שעושים עוול לנו ולאיקאה".
עד לסגירת הגיליון לא נמסרה תגובה ממועצת מטה יהודה. גורמים המקורבים למועצת מטה יהודה מסרו כי המועצה והוועדה המקומית נהגו לאורך כל הדרך על פי חוק. 

עו"ד אייל מאמו, שמייצג את מטה יהודה, דחה מכל וכל את הטענות הכלולות בעתירת מתכננת המחוז. כל הטענות, אומר מאמו, נטענו קודם לכן בפני ועדת הערר המחוזית - שדחתה את כולן, ולא מצאה כל פגם בעבודת הוועדה המקומית.

מאמו הגיב ספציפית לטענה, לפיה התוכנית להרחבת סניף איקאה נבדקה בתוך יום והופקדה, ואמר, כי "התוכנית הופקדה חודשיים אחרי החלטת ההפקדה, במהלכם קוימו ישיבות ודין ודברים בין בא כוח היזם לוועדה המחוזית, יו"ר הוועדה והיועץ המשפטי שלה. חודשיים של דיבורים שהם, בוועדה המחוזית לא נתנו תשובות. אף אחד בוועדה המקומית לא רץ מהר מידי".