ההלוואות שהעמידה מויניאן ליזמי נדל"ן בניו יורק מאיימות על יכולתה לעמוד בהתחייבויות האג"ח שלה בישראל

התפרצות משבר הקורונה ברחבי ארה"ב במהלך חודש מרץ תפסה את חלק מחברות הנדל"ן הזרות בעמדה של חוסר מוכנות. החברות, שגייסו מיליארדי שקלים בהנפקת איגרות חוב בבורסה של ת"א, נדרשו להתמודד עם סגירה של מלונות וקניונים ברחבי ארה"ב, ובמקביל לדאוג למקורות מימון חדשים בתקופה שבה המלווים מבקשים לנקוט משנה זהירות.

סנונית ראשונה להשלכות המצב המורכב של חברות המגזר סיפקה בשבועות האחרונים חברת רילייטד, שנקלעה למצוקה תזרימית וכבר נמצאת במגעים להסדר חוב עם מחזיקי איגרות החוב שלה, שלהם היא חייבת סכום של 685 מיליון שקל. אלא שתשואות החוב הדו-ספרתיות של לפחות עוד 18 חברות נדל"ן זרות שהנפיקו איגרות חוב בת"א מעידות כי קיים סיכון רב להתרחבות המגמה לחברות רבות נוספות.

אחת מחברות הנדל"ן הזרות שסוחבות על גבן תשואה דו-ספרתית היא  מויניאן לימיטד, שהאג"ח הארוכה שלה מסדרה ב' נסחרה היום בתשואה שנתית לפדיון של כ-17%, לאחר שמחירה נפל ב-21% מתחילת השנה. מויניאן ספגה אתמול מידי מידרוג הורדה של שתי דרגות בדירוג האג"ח שלה, ל-A3, לאחר שדוחותיה הכספיים לסיכום הרבעון הראשון של 2020 חשפו יתרת מזומנים מצומצמת ותלות במקורות חיצוניים לצורך תשלומי החוב בחודשים יוני ודצמבר השנה.

מויניאן, שהנפיקה לראשונה אג"ח בבורסה בת"א במאי 2015, חייבת כיום למחזיקי האג"ח שלה סכום של 1.75 מיליארד שקל (כ-501 מיליון דולר) במונחי קרן חוב, וכן תשלומי ריבית עתידיים של 161 מיליון שקל (46 מיליון דולר) עד תום חיי האג"ח. החברה פועלת בתחום הנדל"ן המניב בעיר ניו יורק, אלא שבשנים האחרונות היא הפכה גם לספקית אשראי ליזמי נדל"ן אחרים הפועלים בעיר, עקב היעדר הזדמנויות השקעה מספיקות.

כך שכעת, כאשר מגיעות איגרות החוב של מויניאן לתקופת פירעונן, נסמכת החברה על פירעון ההלוואות שהעניקה לחברות האחרות. מבט על תזרים מזומנים החזוי שפרסמה מויניאן לשנתיים הקרובות מגלה כי פירעונות אג"ח של כ-233 מיליון דולר (823 מיליון שקל) עד מרץ 2022, תלויים בין השאר ביכולתם של הלווים של מויניאן לעמוד בלוחות הסילוקין המקוריים ולשלם לחברת האג"ח סכום של 109 מיליון דולר בתקופה זו.

מעבר לכך, מויניאן נכנסה לתקופת משבר הקורונה עם סכום של כ-35 מיליון דולר בלבד בקופה, שאינו מספיק לתשלום הקרן והריבית למחזיקי אג"ח א' בהיקף של כ-54 מיליון דולר בסוף החודש הנוכחי (יוני). בשל המצב המורכב, הודיעה החברה כי בעל השליטה, ג'וזף מויניאן, נתן את הסכמתו לביצוע פירעון מוקדם מלא של הלוואה נוספת שהעניקה חברת האג"ח לחברת נכס בלוס אנג'לס, שבבעלותו המשותפת.

לדברי מויניאן, לחברת הנכס קיימים המזומנים הדרושים לביצוע פירעון מוקדם של ההלוואה, ולכן זהו התרחיש הסביר ביותר. עם זאת, החברה גם הדגישה כי קיימת אפשרות נוספת, שבמסגרתה תספיק להשלים עד 15 ביוני מימון מחדש לנכס בשדרות לינדן 123, שאמור להניב תזרים חופשי של 60 מיליון דולר, או לחילופין תספיק עד לאותו התאריך להשלים את הרחבת הסכם הסינדיקציה עם בנק ג'יי.פי מורגן.

כמו כן קיימת אפשרות רביעית, ולפי הדוחות "בעל השליטה הביע נכונות לרכישת הלוואת קרסמונט מאת החברה". על ההסכם עם ג'יי.פי מורגן נכתב בדוחות, כי "עקב המשבר התהליך מאוד איטי, ולכן אין ודאות שיושלם עד סוף חודש יוני 2020". בנוגע לנכס בשדרות לינדן, נאמר כי אם המימון מחדש שלו לא יושלם עד סוף יוני, הוא יושלם עד סוף ספטמבר השנה.

קרבה להפרת אמות מידה פיננסיות

בעקבות המצב הפחיתה כאמור חברת מידרוג את דירוג האג"ח של מויניאן ואף הותירה את הדירוג תחת בחינה עם השלכות שליליות. לדברי מידרוג, צעד זה נובע מאי-שמירה על יתרות נזילות מספקות לצורך שירות האג"ח, וזאת בניגוד למדיניות הפיננסית שהציגה החברה למידרוג, יחד עם צפי לשחיקה ביחסים הפיננסיים של החברה וקרבה להפרת אמת מידה פיננסית, בין היתר, כתוצאה ממשבר הקורונה.

התפרצות משבר הקורונה הובילה את מויניאן לבצע הערכות שווי חדשות לנכסיה, שבהן נלקחה בחשבון הפגיעה הצפויה בתזרים המזומנים של הנכסים לשנים 2020-2021. הערכות שווי אלו הביאו את מויניאן לבצע הפחתות של כ-68 מיליון דולר בגין ירידת שווי של נדל"ן להשקעה ורכוש קבוע שבבעלותה ושל חברות מוחזקות.

במגזר המסחר והמשרדים נרשמה הפחתת שווי של 41.5 מיליון דולר, במגזר המלונאות הופחת שווי הנכסים ב-19.8 מיליון דולר ובמגזר המגורים להשכרה נרשמה הפחתה של 6.5 מיליון דולר. מחיקות אלו הובילו את מויניאן להציג הפסד של כ-43 מיליון דולר ברבעון הראשון, וזאת לאחר שרשמה הכנסות שער של כ-15 מיליון דולר בגין התחזקותו הזמנית של הדולר מול השקל.

מעבר לכך הציגה החברה ברבעון הראשון גם ירידה של כ-16% בהכנסות לכ-24 מיליון דולר, ירידה של כ-9% בהכנסה התפעולית נטו (NOI) ל-12 מיליון דולר, ונפילה של 78% ברווח הנקי התזרימי (FFO) ל-601 אף דולר בלבד. לדברי מידרוג, הימשכות משבר הקורונה, אשר בין היתר הוביל לסגירת שני מלונות של מויניאן במהלך חודש מרץ, משליכה לשלילה על פעילות החברה ועל אמות מידה פיננסיות המוגדרות בשטרי הנאמנות של האג"ח, ביניהן יחס חוב פיננסי נטו מתואם ל-EBITDA מתואם.

במידרוג מדגישים כי בהתאם לשטר הנאמנות של סדרת אג"ח א', חריגה מעל ל-17 ביחס זה למשך שני רבעונים קלנדריים רצופים מהווה עילה לפירעון מיידי של האג"ח, כאשר נכון לסוף מרץ השנה עמד יחס זה על רמה של 16.28. מויניאן מדגישה בדוחותיה שלמעט מגזר המלונאות שלה, הרי שבשאר המגזרים היא ספגה עד כה פגיעה מוגבלת בלבד, אם בכלל.

כך למשל מדגישה החברה, כי בעוד שבמגזר המלונאות לא נרשמו הכנסות בחודשים אפריל ומאי השנה, הרי שבמגזר הדירות להשכרה נרשמו שיעורי גבייה מלקוחות של 95% ו-90% בהתאמה, ואילו במגזר המשרדים והמסחר נרשמה גבייה של 75% ו-72%, בהתאמה. כמו כן מדגישה החברה, כי במגזר מימון השקעות הנדל"ן נרשמה גבייה מלאה, לאחר ש"תשלומי ההלוואות לחודשים אפריל-מאי בוצעו על פי תנאיהם, והחברה אינה מודעת לקשיים ו/או עיכובים בפירעונות של הלוואות כאמור במהלך שנת 2020".