הממונה על חוק המכר בטור מיוחד ל"גלובס": "אין מרוויחים בקורונה"

משבר הקורונה השפיע על כולנו, אך נדמה כי איש לא יכול להעריך עדיין את היקף ועומק השפעתו על מציאות חיינו. היום, כאשר תחושת הקלה של חזרה לשגרה אופפת את כולם, מלווה בחשש מגל שני, אנו נדרשים לתת פתרונות ל"רעשי המשנה" של הקורונה. האתגר הגדול העומד בפנינו, אנשי משרד הבינוי והשיכון, הוא לספק פתרונות לצרכי הרוכשים הצעירים, תוך התחשבות ביציבות הכלכלית של אלפי יזמים וקבלנים.

ענף הבנייה בישראל מהווה קטר מרכזי למשק, וחשיבותו הכלכלית ליציבות המשק בתקופת משבר הקורונה גדולה עד מאוד. הודות לעבודה מאומצת, ומתוך ראייה כלכלית רחבה, הגדירה ממשלת ישראל את ענף הבנייה כענף חיוני למשק בכל תקופת הסגר שהביא משבר הקורונה. אינספור החלטות ותקנות לשעת חירום התקבלו על מנת להבטיח כי אכן כך יהיה הדבר, החל מיצירת מנגנון אישורי עבודה לעובדים פלסטינים וזרים, עובר בהתאמת תוכנית מחיר למשתכן להתנהלות בעולם מקוון, ועד מתן הקלות כלכליות למעסיקים בתחום. אך על אף ההתעקשות המוצדקת להגדיר את ענף הבנייה כחיוני ולעודד המשך עבודה יצרנית בו לאורך התקופה, ככל הניתן, הרי שגם בענף זה חלו עיכובים וגם הוא ספג מכה שעוד תבוא לידי ביטוי באיחורים במסירת דירות. בעיה זו מונחת לפתחנו וכעת עלינו מוטלת החובה לפעול לטובת האזרחים ולצמצם ככל הניתן את הפגיעה בכל הנוגעים בדבר. כפקידים המשרתים את הציבור, עלינו לאזן בין האינטרסים של כלל הצדדים וכך עשינו כפי שאפרט להלן.

בכל הנוגע לעיכובי הדירות הצפויים הגענו לכדי הכרעה לטובת כל הצדדים: חצי מתקופת האיחור תבוא על חשבון מוכר הדירה וחצי מהתקופה על חשבון הרוכש. מכיוון שאנחנו מגובים בנתונים, לא מדובר ברעיונות באוויר - אנחנו יודעים לתת לציבור מספר ממשי - 40 ימים שכל צד סופג על חשבונו.

80 יום איחור בממוצע במחיר למשתכן

קצת מאחורי הקלעים - כל יום העמיד בפנינו אתגר חדש ואתגרים אין סוף. באמצעות מאמץ משותף של הגורמים העוסקים בנושא ובאמצעות חשיבה יצירתית, נוצר בכל יום פתרון חדש לטובת הרוכשים, היזמים, הבנקים וכל עשרות השחקנים שמרכיבים יחד את השוק הייחודי הזה. התחלנו בטיפול בבעיות הפחות מורכבות שאפשרו הגעה לפתרונות בטווח זמן קצר - האפשרות לבצע תשלומים בגין רכש דירות בלי לצאת מהבית; מתן הקלות לקבלני פיתוח; מתן ארכה בהחזרת מקדמות לקבלנים; תשלומים לפי חוזה פאושלי ועוד. אך כאמור, נושא מרכזי אחד נותר באותה עת ללא פתרון - נושא האיחור במסירת דירות אשר צפוי היה כי יחמיר בשל המשבר אשר פגע אף בענף הנדל"ן.

זה המקום לציין כי משרד המשפטים הקים צוות ייעודי לנושא, בראשותו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד ארז קמיניץ, שכלל אותם, משרד האוצר, מטה הדיור, בנק ישראל וגם אותנו. מסקנות הצוות יפורסמו בקרוב. האמור כאן עוסק בעמדת משרד הבינוי והשיכון בלבד, כפי שהוצגה במסגרת הצוות.

מבחינת משרד הבינוי והשיכון, מתחילת הדרך היה לנו ברור - במשבר קורונה אין מנצחים. השאלה הייתה כיצד לצמצם את הפגיעה וההפסדים לכלל השחקנים ועל בסיס זה יצאנו לדרך. למטרה זו הוקם צוות פנימי במשרד הבינוי והשיכון שדן בנושא רבות. הצוות כלל את היועץ המשפטי של המשרד, עו"ד אמיר פז, את מנכ"ל המשרד בפועל, מר אלעזר במברגר ואת הח"מ. ניתחנו את הפרויקטים של מחיר למשתכן, אותם אנו מכירים היטב, ובחנו לעומק את העיכובים שנוצרו עקב משבר הקורונה. מצאנו כי המשבר הביא לעיכוב של כ-80 ימים בממוצע באתרי הבנייה השונים. נתון זה עלה בעקבות השוואה בין נתוני מרץ 2020 לנתוני מאי 2020, במאות מתחמי מחיר למשתכן ברחבי מדינת ישראל. כמו כן, פנינו למגוון רחב של גורמים אשר סברנו כי יש בידם לתרום לשיח בנושא ולספק לנו ערך מוסף. שמענו דעות, הצעות, תלונות, בקשות וכן, גם זעקות לעזרה.

אין הרבה תביעות יחסית להיקף

בדיונים בצוות המשרדי עלו כמה נושאים אשר היו חשובים לצורך קבלת החלטות: הערכה בנוגע לזמן העיכוב הממוצע באתרי הבנייה השונים ברחבי ישראל; פיצויים המגיעים לרוכשי דירות בהתאם להוראות חוק המכר - כאשר מוכר דירה מאחר במסירת הדירה, עליו לשלם פיצויים הקבועים בחוק. במקביל, החוק כולל התייחסות למקרה שבו העיכוב אירע בנסיבות שאינן בשליטת המוכר והוא אינו אחראי להתרחשותן . במקרים אלה המוכר אינו חייב בתשלום הפיצויים; תביעות בבית משפט - באופן כללי, מצאנו כי אין הרבה תביעות, יחסית להיקף הפעילות של מכר דירות, בקשר לאיחור במסירת דירות. הדעות חלוקות בנוגע לסיבה בגינן רוכשי דירות לא מגישים תביעות, אך התוצאה ברורה - במקרים של איחור במסירה, הפיצוי לרוב נקבע במשא ומתן בין הצדדים;  אין וודאות לגבי תפיסת בית המשפט את משבר הקורונה ומה יהיו תוצאות תביעות משפטיות בנושא של איחור במסירת דירות.

לאור האמור לעיל, המלצנו על מתווה שמסמן חלוקת הנזק בין היזם לרוכש הדירה. שהרי, אם הדבר יתגלגל לבית המשפט, ייתכן שהתקופה כולה תוכר כתקופה שעליה המוכר לא ישלם לרוכש פיצוי כלל אבל ייתכן שייקבע גם ההפך. מצד אחד אנחנו יודעים שכמו רוב העסקים בישראל, גם יזמים וקבלנים נפגעו במשבר הקורונה, זאת למרות החרגתם מצווי החירום בשל הגדרתם כפעילות חיונית למשק. מצד שני, ברור שגם הרוכשים נפגעו מאי מסירת הדירה ועל כן המתווה שלנו גובש בראי חלוקת הנזק בין הצדדים.

הגענו לכדי הכרעה - חצי מהתקופה תבוא על חשבון מוכר הדירה וחצי מהתקופה על חשבון הרוכש. היתרון הגדול של משרד הבינוי והשיכון הוא שיש לנו את הנתונים ולכן אנחנו יודעים לתת לציבור מספר ימים שכל צד עתיד לספוג על חשבונו בשל עיקרון החלוקה בנזק.

כאשר עמדת הצוות המקצועי במשרד הוצגה לשר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן ולמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון הנכנס, יאיר פינס, הם סברו כי המתווה שנקבע בדמות חלוקת הנזק הינו ראוי וצודק. שר הבינוי והשיכון הנחה אותנו להיות עם האצבע על הדופק בכל הקשור לטווחי הזמנים הקבועים בעמדה ולהיות גמישים ככל והדבר יידרש. כך נעשה.

בשורה התחתונה - עמדת משרד הבינוי והשיכון אשר הוצגה בצוות קבעה כי לגבי חוזה מכר שבו נקבע כי מוכר הדירה ימסור לרוכש דירה חדשה בין התאריכים 18.03.2020 ועד 31.12.2020, מועד המסירה יידחה ב-40 ימים וכל מרכיבי החוזה ותחולת החוק יידחו בהתאם (ספירת ימי איחור במסירה מעבר לאותם ימים, תשלומים, הצמדות וכו'). לדרישת שר הבינוי והשיכון ומנכ"ל המשרד, עמדתנו לגבי טווח הזמנים יכול להשתנות ככל ויתקבלו נתונים חדשים.

משבר הקורונה העלה סימני שאלה רבים בכלל תחומי החיים, וכך גם בתחום הנדל"ן אך לבטח ניתן לומר כי חוק המכר על כל פרשנויותיו היה ונותר למען הרוכשים. ככזה, גם בעתות משבר, ניתן להיות בטוחים כי רוכשי הדירות לא יעמדו לבדם מול אי-הוודאות שיצר המצב החדש וכי יימצא הפתרון הטוב ביותר לאזרח ולמשק.