"צריך הרבה יותר מקורונה כדי שמחירי הדירות יירדו"

כשקבוצת הנדל"ן גבאי נכנסה לפעילות בתל אביב - אחרי שבנתה אלפי יחידות במקומות כמו אשקלון, אשדוד, ראש העין ורחובות, היא פנתה קודם כול לדרום מזרח העיר, לכפר שלם. אבל כיום, ולאחר מסע רכישות של חברות בענף - הן בתחום הביצוע והן ביזמות, אפשר למצוא אותה גם במיקומים הכי יקרים בתל אביב: כיכר המדינה ואפקה.

אך היתד הראשונה שהניחו בתל אביב, זו בכפר שלם, היא כנראה המשמעותית ביותר, וכיום קבוצת גבאי היא החברה הגדולה ביותר הפועלת בשכונה. "זה התחיל עם עסקה היסטורית ברחוב מח"ל פינת אלנקווה", משחזר אלי גבאי, סמנכ"ל הפיתוח של הקבוצה. "אחר כך רכשנו קרקע מאזורים, והמשכנו".

כיום יש לקבוצה אלפי דירות בשכונה, הן בשיתוף עם אזורים, והן באופן עצמאי, בשלבים שונים של תכנון וביצוע. "אנחנו מאמינים בפרויקטים בדרום תל אביב", אומר גבאי. "היום אפשר לקנות בכפר שלם דירות ארבעה חדרים ב-2.6 מיליון שקל. נוצרה לשכונה תדמית לא טובה, לא בצדק. הקו הסגול של הרכבת הקלה יעבור שם, ואנחנו מפנים את כל המחזיקים".

שזה סיפור.
"למי שעושה מזה סיפור. אם אתה בא לחשיבה שמייצרת עסקת קומבינציה יותר משוכללת, אתה לא הופך את זה לסיפור. אם יש מחזיקים שרוצים יותר מדי, או בעל קרקע שרואה אותם כפולשים, לא תגיע לאיזון".

מי קהל היעד?
"משפרי דיור מהמעטפת של כפר שלם - רמת גן, אור יהודה, כאלה שרוצים להתקרב לתל אביב, משקיעים, וגם קצת אנשים מהשכונה. כפר שלם מושכת אליה משפחות. כשעוברים לעבר המזרחי של האיילון, התמהיל משתנה. לעומת העבר המערבי, שם הדירות קטנות יותר, בעבר המזרחי הדירות גדולות יותר, מותאמות למשפחות".

מצד שני, יש לכם פרויקטים בהארד קור של צפון תל אביב.
"בפרויקט שלנו בבודנהיימר יש בעיקר דירות קטנות, כך שהמחיר האבסולוטי לא גבוה. מחירי דירות יד שנייה עלו, ולכן הרבה פעמים אנשים מעדיפים להוסיף חצי מיליון שקל, ולקבל דירה חדשה עם חניה ואחריות, מאשר דירה ישנה".

"עלות הבנייה במרכז הרבה יותר גבוהה"

הרבה מים זרמו בנהר מאז החלה קבוצת גבאי - חברת נדל"ן משפחתית - את דרכה בענף. האב, שמשון היה קבלן קידוחים בדרום, שזיהה את הפוטנציאל הכלכלי ביזמות נדל"ן למגורים ונכנס לתחום. ההתחלה הייתה באשקלון, ממנה באה המשפחה, ועם השנים התקרבה הקבוצה למרכז עם בנייה באשדוד, רחובות, ראש העין, פתח תקווה, ובשנים האחרונות, כאמור הודות לרכישות, גם במיקומים בולטים במרכז: הוד השרון, רמת השרון, הדר יוסף, יפו ומרכז תל אביב.

ארבעה מתוך חמשת הילדים במשפחת גבאי עובדים בקבוצה: מלבד אלי, גם מיה גבאי טובול, המשמשת כמנכ"לית, אורית גבאי טירר, המשמשת סמנכ"לית שיווק ומכירות, תמר גבאי, סמנכ"לית רכש, וגם החתן, אריק טובול, בעלה של המנכ"לית, המשמש כסמנכ"ל תכנון וביצוע. אחות נוספת אינה עובדת בחברה.

בשנים האחרונות נכנסה החברה למיקומים חדשים ולתחומים חדשים, כמו התחדשות עירונית, בעקבות סדרה של רכישות. כך, דרך רכישת צ. לנדאו ואלעזר בנייה, היא נכנסה להוד השרון; לתל אביב נכנסה דרך רכישת העיר החדשה, שבה מחזיקה כיום גבאי 70% (היתרה, בחלקים שווים, בידי דראל ומשקיע פרטי); דרך רכישת אנגל משאבים היא נכנסה להדר יוסף, וגם לבורסה. בגין אותה עסקה של רכישת אנגל משאבים הוגש בזמנו נגד גבאי כתב אישום על תרמית, על כך שהפך לבעל עניין באנגל לאחר שרכש בבורסה ובחוץ לבורסה, 9.9% אחוז ממניות החברה, בלי לדווח על כך. שנתיים לאחר כן הסתיימה הפרשה בעסקת טיעון, במסגרתה הורשע באי דיווח ונגזרו עליו עבודות שירות. "זו הייתה החלטה שגויה, שלמדנו ממנה", אומר גבאי. "התקדמנו הלאה והוכחנו את עצמנו, ואפשר לראות את זה היום בגיוסים וסחירות של האג"ח".

בינואר השנה מחקה הקבוצה את החברה מהבורסה באמצעות רכישה עצמית של מניות. אנגל משאבים נקראת היום גבאי מניבים ויש לה שתי סדרות של אג"ח.

הרכישה האחרונה, של חברת העיר החדשה, חשפה את הקבוצה לשני פרויקטים בתל אביב: 90 יחידות דיור בבודנהיימר - פרויקט הריסה ובנייה של ארבעה בניינים שקיבל החודש היתר בנייה, ופרויקט באפקה של 378 יחידות דיור ומסחר. פרויקט נוסף, ברחוב קהילת פדובה, של כ-100 יחידות דיור, היה של הקבוצה מלכתחילה.

אתם עושים גם יזמות וגם ביצוע. יש הבדל גדול בין בנייה במרכז לבין בנייה בפריפריה?
"עלות הבנייה הרבה יותר גבוהה במרכז. כשמגיעים למחירים כל כך גבוהים לדירה, אתה לא יכול שלא לתת תמורה לזה בבנייה".

אף שמה שמקפיץ את מחירי הדירות בתל אביב, זה רכיב הקרקע.

"עדיין, בפרויקט במרכז ת"א מגיעים למחירים של 7,500-10,000 שקל עלות בנייה למ"ר, ובפרויקטים קטנים אתה לא יכול לעשות טעויות".

אבל בשורה התחתונה, איפה מתח הרווחים גבוה יותר?

"בפריפריה הפרויקטים שלנו בהיקפים גדולים יותר ולכן יש יותר רווחים בגלל הסכום האבסולוטי. יכול להיות שבמרכז ת"א נרוויח 22%-23%, אך הפרויקט קטן, וחברה כמונו שעושה ביצוע עצמי, חייבת פרויקטים גדולים.

"היתרון שלנו הוא בפרויקטים עם היקפים. כשאתה בונה בפריפריה, אתה נותן למערכת את הדלק שהיא צריכה כל הזמן. באזורים סחירים ולא יקרים, קל יותר למכור, כי שם הצורך בדירה הוא קיומי. בתל אביב אתה מוכר גם למשקיעים, ואז כשקורה אירוע כזה כמו הקורונה - שלא מאפשר לך לערוך כנסים וימי מכירות, אתה נפגע יותר".

גם בפריפריה יש פרויקטים של מאות דירות שעומדים ריקים.
"כשאנו בוחנים מתחם בפריפריה אנו מסתכלים קדימה. למשל, כשאנו מסתכלים על אשקלון, הפער בין אשדוד לאשקלון עומד על כמיליון שקל (לאותה דירה). אבל אם אנחנו נותנים באשקלון דירה ליד הים, עם גישה נוחה, אפשרויות טובות - פארקים, והכול במחיר הגיוני, ברור שיעדיפו לקחת את הדירה באשקלון במחיר נמוך יותר. אותו דבר בשדרות - זיהינו שאנשים מחפשים שם בנייה נמוכה, אנשים רואים במכללת ספיר עוגן משמעותי, כך שגם אם משקיע קונה דירה, תמיר יהיו לו שוכרים, ובנוסף, יש פטור ממס על הכנסה של עד 30 אלף שקל. זה משמעותי.

"בגדול, הרבה יותר קל לעלות מ-20 אלף שקל למ"ר ל-30 אלף שקל, מאשר מ-60 אלף שקל למ"ר ל-70 אלף. מהבחינה הזו הרבה יותר קל באזורים האלה, של הפריפריה".

"ההשקעה הבטוחה יותר היא במגורים"

גם אצלם, מספר גבאי, הורגשו שינויים בביקושים בעקבות הקורונה. בשוליים, היו ביטולים מצד אנשים שהפסידו סכומי כסף גדולים בשוק ההון. "הם הקפיאו את הרכישה, וחיכו עד שהשוק יתאושש, ואחרי שהשוק התאושש והם רצו לחזור, אבל הדירה כבר נמכרה".
בצד זה, הורגשה התעניינות גדולה מצד תושבי חוץ, בעיקר צרפתים ואנגלים. גבאי: "הם טוענים שהייתה אנטישמיות, שלא טיפלו בקהילות שלהם כמו שצריך, שלא הייתה מספיק הסברה. הם מרגישים שזה משום שהם יהודים. אז הם רוצים שיהיה להם עוגן במדינה, שתהיה להם כאן דירה".

ומלבד תושבי החוץ?
"אנשים שרכשו דירות קטנות, חלקם מעדיפים דירות גדולות יותר, יש יותר ביקוש לדירות גן, או לדירות עם מרתף. אנשים רוצים שתהיה להם פינת עבודה. היה לקוח שרצה דירה בקומה שלישית של 112 מ"ר עם מרפסת והחליט לרדת לדירת גן של 50 מ"ר שיש לה עוד 50 מ"ר למטה במרתף, שאפשר ליצור הפרדה בין אזור עבודה לאזור הכללי".

מה לגבי שינוי בתכנון פרויקטים בעקבות הקורונה?
"חשוב עכשיו לאנשים שבדירה שהם קונים יהיה ספייס. לכן, בדירות שבהן אין מרפסת, אנחנו נוסיף, ובדירות שבהן יש מרפסת קטנה, נרחיב את השטח שלה".

מה עוד השתנה בחשיבה?
"המון אנשים שחשבו להשקיע במשרדים, יחשבו עכשיו פעמיים ויחזרו לשוק המגורים. אף שהתשואה במשרדים גבוהה יותר, ההשקעה הבטוחה יותר היא במגורים. אנשים הבינו שגם בתקופת משבר מחירי הדירות לא נפגעו, וכדי שהמחירים ייפלו צריך הרבה יותר מקורונה".

כמי שמחזיק גם נדל"ן מניב, גבאי לא משלה את עצמו שלא יהיה שם שינוי, שאולי גם הם ירגישו אותו. לקבוצה יש נדל"ן מניב בהיקף של 60 אלף מ"ר על ציר יגאל אלון, וכן נכסים מניבים ביקנעם, באשקלון וברחובות.

"ציר יגאל אלון", הוא אומר, "הפך להיות מרכז חברות ההייטק. הקורונה גרמה להן להבין שהן יכולות להסתדר עם 20% פחות שטחי משרדים, אם רק יאפשרו לכל עובד לעבוד מהבית יום בשבוע. למרות זאת, הביקושים למשרדים בציר הזה גבוהים. מי שייפגע זה בנייני המשרדים בפריפריה".

אבל יכולה להיות בעיה של מציאת שוכרים גם בתל אביב.
"החברות יצטרכו להשקיע יותר בשיווק, ובמקום למצוא 100% שוכרים, יצטרכו למצוא 120%. יהיה גם כיווץ קטן במחיר. אצלנו, אנחנו שוקלים להוסיף קונספט של שימושים מעורבים, כך שחלק מהקומות יהיו למלונאות ולא למשרדים".

מה יהיה עם הנדל"ן המניב שלכם בפריפריה?
"התמהיל שלנו הוא 70% השכרה למדינה, כך שגם אם ניפגע, זה לא יהיה באופן משמעותי".

"שיעור הסכמה גבוה ינטרל סחטנים"

לקבוצת גבאי יש (בביצוע) חמישה פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית - תחום שגבאי מאוד מאמין בו.

מה אתה חושב על הצעת החוק להפחית את שיעור ההסכמה הדרוש ל־66% מקרב הדיירים, בפרויקטים של פינוי-בינוי?
"חשוב שהחוק יעבור, זה מנטרל המון סחטנים סרבני סרק, כאלה שחושבים שאחרון שייצא יקבל יותר".

אתה חושב שזה קיים הרבה בקרב דיירים?
"זה קיים".

מה אתה חושב על שר השיכון החדש? הוא הצהיר שהוא בא לקדם פתרונות דיור לחרדים.
"גם להם צריך למצוא פתרון, אבל זה לא צריך לבוא על חשבון זוגות צעירים חילונים. בכלל אני מקווה שהממשלה תעשה חשיבה מחדש על כל הנושא של מענקי מקום. צריך לתת לזוגות צעירים שעומדים בקריטריונים של זכאות, מענק בגובה זהה, והם יחליטו אם הם רוצים לנצל את זה לדירת 5 חדרים בפריפריה, או לדירת 3 חדרים במרכז".

אישית, אילו עסקאות אתה מעדיף: ייזום, קומבינציה, התחדשות עירונית?
"כל דבר אנחנו יודעים לעשות, הכול תלוי במספרים. עסקה שעושה שכל במספרים - בין אם ביזמות בין אם בקומבינציה - ניכנס אליה. בשוק של היום אתה מעדיף להיות בעסקאות קומבינציה, בהתחדשות, כי שם יש אפסייד. אתה לא קונה שקל בשקל". 

אלי גבאי
 בן 38 • מבעלי וסמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת גבאי • נשוי פלוס שניים, והשלישי בדרך • מתגורר בתל אביב • חובב סקי וסקי מים

קבוצת גבאי
מנכ"לית: מיה גבאי טובול • לחברה 4,000 יח"ד מאוכלסות, כ-1,200 דירות בבנייה ב-14 פרוייקטים • כ-7,300 יח"ד בשלבי תכנון מתקדמים, מהן כ-5000 יח"ד בתכנון שיווק וביצוע • 40 פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבים שונים, חמישה מהם בביצוע • נדל"ן מניב: 14 פרויקטים