שנה לרפורמה הברלינאית בשכר הדירה: המחירים מתחילים לרדת

זוג ישראלי שעובר בימים אלה לבירת גרמניה התלהב במשך חודשים מווילה להשכרה שראה בשכונת צלנדורף היוקרתית בברלין. זו השכונה הירוקה ביותר בבירת גרמניה, שבה גרים תושבי העיר האמידים ביותר בבתים פרטיים, מנוקדת בבתי ספר בינלאומיים לילדים וקרובה לאגמים, אך גם לא רחוקה ממרכז ברלין.

במודעה שראו באינטרנט ביקשו בעלי הבית שכירות חודשית של 4,500 אירו. אחרי שהזוג הבחין שהמודעה אינה יורדת במשך חודשים, הם החליטו לנסות וליצור קשר עם בעל הווילה. להפתעתם, הם גילו שחוקי הגבלת מחירי השכירות החדשים של ברלין מגבילים אותו לגבות כ-1,500 אירו לכל היותר על הבית המהודר, וכי הוא לחוץ מאוד להשכירו. הזוג חש בהזדמנות, הסכימו לשלם לו עוד כ-1,200 אירו לחודש כחלק מסעיף מעורפל שנקרא "עלויות נלוות", וכך חתם מרחוק על חוזה שכירות לשנה הקרובה במחיר שקרוב למחצית מהמחיר המבוקש - שהיה מחיר השוק עד לאחרונה.

האנקדוטה הזו, נדירה ככל שתהיה, ממחישה את חוסר הוודאות ואת תנאי השוק החריגים ששוררים בימים אלה בברלין. לפני שנה בדיוק הוכרזה הרפורמה שיזמה עיריית ברלין, ושעוררה כותרות ברחבי העולם, שלפיה יוקפא שכר הדירה בבירת גרמניה לחמש שנים וייקבעו מחירי מקסימום לשכירות. בפברואר נכנסה הרפורמה לתוקף, ומנובמבר הקרוב יהיו חייבים בעלי דירות להוריד את שכר הדירה שהם גובים.

השפעותיה של הרפורמה רק מתחילות להתברר. צמיחתו של שוק שחור, חוזים לא-חוקיים בהסכמת הדיירים והגדלת העלויות הנלוות הם רק חלק מהמאפיינים העכשוויים של שוק השכירות בבירת גרמניה, לצד "חוזים כפולים" בעלי מחיר אחד אם הרפורמה תעמוד במבחן משפטי ומחיר אחר אם תבוטל, ומה שמסתמן כהישג מוקדם ונדיר - ירידה במחירי השכירות.

 שנה לרפורמה

לשים מכסה לשוק הדיור המבעבע

הרפורמה הברלינאית הפתיעה את כל כרישי הנדל"ן המקומיים והזרים שהשקיעו בבירת גרמניה בעשור האחרון, ושביחד עם הגירה חיובית לעיר וסבסוד במיליארדים על ידי הממשלה הפדרלית, הביאו לעליית מחירים מהירה בה. בשכונות מסוימות קפצו מחירי השכירות פי שלושה בעשור, בברלין כולה הם הוכפלו מאז 2009. מכיוון ש-80% מתושבי ברלין עדיין גרים בשכירות, ומכיוון שהתקיימו הפגנות המוניות נגד עליית המחירים ובשל העובדה כי הקואליציה המובילה את מדינת העיר ברלין היא קואליציית שמאל - הוכרזה ביוני שעבר הרפורמה, חסרת תקדים בגרמניה.

התוכנית נקראה בציוריות "מיטנדקל" ("מכסה לשכירות") - הצגת מכסה לשוק הדיור הרותח והמבעבע - אך היא התרחבה להיות למעשה הניסיון הנועז ביותר של ממשל כלשהו להוריד באופן חד ומיידי את מחירי השכירות - בעיה משותפת לערים רבות ברחבי העולם. היא כוללת הקפאה של השכירות בעיר לחמש השנים הקרובות ב-1.5 מיליון דירות בעיר, הורדת מחירי המקסימום של שכירות קיימת למחירים שהיו בעיר בשנת 2013, איסור דה-פקטו על שיפוץ והעלאת שכר דירה וגם גיוס מאות עובדים שיפקחו על יישומה. בפברואר היא אושרה, במרץ נכנסה חלקית לתוקף, ומדינות וערים ברחבי גרמניה ובעולם בוחנות מאז את הנעשה בברלין - לראות אם הצעדים יצליחו, ובאיזו עלות.

ובכן, תוצאות ראשונות שהתפרסמו בשבוע שעבר מעלות כי הרפורמה הצליחה כבר בשלב הנוכחי להוריד את מחירי השכירות. בהשוואה של מחירי השכירות בחצי השנה הראשונה של 2020 למצב בשנה הקודמת, ירד המחיר המבוקש למ"ר רבוע בברלין ב-8%. בעוד ב-2019 עמד החציון של המחיר המבוקש (לפי לוח השכירות Immowelt) על 11 אירו, בחודשים ינואר עד מאי השנה ירד המחיר המבוקש ל-10.10 אירו. ירידות מחיר כאלה או אחרות נרשמו ב-19 מתוך 23 הרובעים המרכיבים את ברלין. בשונברג צנחו המחירים ב-16%, בעוד בפרידריכסהיין הם ירדו ב-5% בלבד. במקביל, מחירי השכירות של דירות שמוחרגות מהגבלת המחירים החדשה - כאלה שנבנו אחרי 2014 - זינקו באתר ב-17% בחצי השנה הראשונה של 2020.

להצלחה המסתמנת הזו יש הסתייגויות רבות. ראשית, מדובר בנתונים ראשוניים של אתר (מרכזי אמנם) להשכרת דירות בברלין, המתבססים על המחיר המבוקש, ולא בנתונים רשמיים של העיר שמפקחת באדיקות על מחירי השכירות עצמם ברשם מרכזי. שנית, קשה לאמוד את ההשפעה של מגפת הקורונה והמאבק בה על מחירי השכירות בברלין. אולם ההסתייגות המשמעותית ביותר היא שהצעד המרכזי של הרפורמה, שמכריח בעלי דירות הגובים שכר דירה מופרז להפחית אותו או להסתכן בקנסות גדולים - יתרחש רק מ-23 בנובמבר 2020. כלומר, ייתכן שהירידה תהיה גדולה יותר.

במקביל, השפעה נוספת ודרמטית לפי סקר שהתפרסם בסוף השבוע - היא ירידה חדה במספר הדירות המוצעות להשכרה. לפי נתוני לוח הדירות Immobilienscout24, מספר הדירות שהוצעו להשכרה מאז פברואר האחרון נמוך ב-41% ממספר הדירות שהוצעו בתקופה המקבילה אשתקד. כמובן שהדבר נובע גם מהשיתוק שנכפה על ידי הצעדים למניעת התפשטות מגיפת הקורונה, שאסרו בין השאר ביקור בדירות, אך נתוני הלוח מראים כי הירידה הייתה חדה יותר בברלין מאשר בערים אחרות.

 דירה לשכירות במיטה, ברלין. מוצעת ב־1,628 אירו, אבל באותיות הקטנות נקבע כי תושכר בינתיים ב־800 אירו / צילום: צילום מסך

"רוכשים דירות במקום לשכור"

ישנו גורם אי-ודאות נוסף שמשפיע על הרפורמה - האיום המשפטי המרחף מעליה. כבר בשלב גיבוש חבילת התקנות, הבהירו חברות הנדל"ן הגדולות כמו "דויטשה ווהנן", "וונוביה" ו"אדלר" (שרכשה את ADO הישראלית), כי חוות דעת משפטיות שהכינו קובעות כי היא מנוגדת לחוקה. גם המפלגות הפוליטיות מהאופוזיציה במדינת העיר ברלין התנגדו לה בחריפות. גורמים שונים פירטו נימוקים שונים - מהתערבות בשוק ועד לפגיעה בבעלי הדירות - אך אחד הטיעונים המרכזיים הוא שמדובר בהפרת האיזון בסמכויות שבין הממשלה הפדרלית המרכזית ובין ממשלות מדינות המחוז. במילים אחרות, לקואליציה השולטת בברלין (סוציאל-דמוקרטים ביחד עם מפלגת השמאל "לינקה" ו"הירוקים") אין סמכות לבצע את הצעדים הגורפים הללו, לא מבחינת חוקת מדינת ברלין ולא מבחינת החוקה הגרמנית.

אחרי שהמתינו שהרפורמה תיכנס לתוקף, הגישו בשבועות האחרונים שתי מפלגות האופוזיציה בברלין - ה-CDU (ששולטת בגרמניה ברמה הפדרלית בקואליציה ביחד עם הסוציאל-דמוקרטים) והליברלים (FDP) עתירה לבתי המשפט החוקתיים של ברלין ושל גרמניה (הנמצא בקרלסרוהה). העתירה דורשת לפסול את הרפורמה, להשיב את המצב לאחור, ולחייב את הדיירים - אם צריך - לשלם את הפרשי שכר הדירה. גורמים נוספים כמו ארגוני בעלי דירות הגישו גם הם עתירות, וכלי התקשורת דיווחו על 17 עתירות נפרדות, נכון לעכשיו.

לא ברור כמה זמן יידרש לדיונים המשפטיים, אם הרפורמה תבוטל, ואם בתי המשפט יאשרו לגבות שכר דירה רטרוקאטיבית. אבל עצם הספק המרחף מעליה יצר תופעה חדשה בשוק הנדל"ן הברלינאי - חוזים כפולים. בלוחות האינטרנטיים ניתן לראות בימים אלה, למשל, דירת 85 מ"ר במיקום מבוקש בלב ברלין, משופצת עם תקרות גבוהות, פרקט מקורי ומרפסת, במחיר מבוקש של 1,600 אירו (ללא חשבונות) לחודש. לכאורה, זהו מחיר השוק העכשווי - מחיר גבוה בהרבה מזה המותר ברפורמה (שאינה מתחשבת במיקום הדירה בעיר ורק מעט באיכות השיפוץ בדירות). באותיות הקטנות של המודעה, עם זאת, מובהר כי "כל עוד חוקי השכירות של ברלין אינם משתנים, ישלם הדייר את המחיר המקסימלי המותר שהוא 800 אירו, אך אם החוק ייפסל הוא ישלם את השכירות המלאה". החוזה גם מחייב את הדייר להשלים רטרואקטיבית את השכירות במקרה שהרפורמה תוכרז כלא-חוקית. כ-80% מהחוזים החדשים באתרי השכירויות, מצא סקר אחרון, הם מהסוג הזה.

"אין השפעה ממשית על שוק הקנייה"

"זה מאוד אופייני לגרמניה", אומר ל"גלובס" מתווך נדל"ן גרמני משכונת פרנצלאואר ברג, העוסק בעיקר במכירת דירות, "קודם כול מחוקקים חוק, ואז יוצרים למעשה 'לימבו', שבו לא ברור בכלל מה המצב החוקי. עכשיו ידונו במשך שנים בפרשנות הנכונה של החוק, ובינתיים כולנו צריכים לחכות".

לדבריו, בעוד מוקדם להעריך אפילו מה ההשפעה של הרפורמה על מחירי השכירות, אין לה השפעה של ממש על שוק הדירות לקנייה. "אנחנו רואים אפילו המשך של מגמת עליית מחירי הדירות", הוא אומר, ומבהיר שהוא מתייחס לדירות ריקות שאינן כוללות בתוכן דיירים קיימים מוגנים. "יש שוק נפרד לחלוטין ותיק של גרמנים בעלי מקצועות חופשיים מרחבי המדינה שקונים דירות בברלין בתור הפנסיה שלהם, כמו רופאי שיניים או עורכי דין. הם משקיעים לטווח הרחוק, ומקווים שהדירה תניב להם 'משכורת חודשית' עוד 20 שנה, כשיפרשו לגמלאות". מתווך עמית מהמשרד אומר שלתחושתו יש יותר דירות בשוק למכירה. "אני חושב שהרבה דירות שנקנו על ידי משקיעים מתוך כוונה להשכיר אותן מרוהטות או לגבות שכר דירה גבוה בחוזים מזדמנים מגיעות עכשיו לשוק, אבל יש גם ביקוש גדול - ואנשים רוכשים דירות במקום לשכור", הוא אומר.

לקראת 23 בנובמבר, פרסמה ענקית הנדל"ן Skjerven, שנלחמת ברפורמה, סקר שערך בשבילה משרד תיווך ברלינאי נחשב, שממנו עולה כי כ-84% מבעלי הדירות - תאגידים לצד אנשים פרטיים - צופים שייאלצו להוריד את מחירי השכירות בחורף הקרוב. יותר ממחצית מהם מעריכים כי יצטרכו להוריד כ-30% ממחיר השכירות החודשי. שמינית מהם צופים פגיעה כלכלית בגלל הצעד.

החורף יהיה גם שעת המבחן האמיתית של הרפורמה. יותר מאשר הורדת המחירים על וילות בצלנדורף, כוונת הרשויות בברלין הייתה להוריד את המחירים בדירות המוחזקות על ידי תאגידים שבבעלותם עשרות ומאות אלפי דירות. יותר מאשר הורדת המחירים בדירות לוקסוס ברובע מיטה, המטרה הייתה להוריד המחירים בשיכונים ובשכונות שטרם עברו ג'נטריפקציה. ארגוני הדיירים מצדם כבר מתכוננים לניסיונות של התאגידים הגדולים להתחמק מהחוק, ומעודדים את הדיירים לדרוש את ההנחות המגיעות להם. בינתיים, ברלין הפכה להיות מעבדה בתחום מחירי השכירות, והניסוי נמשך. 

עיקרי הרפורמה

● הקפאת שכר הדירה מיוני 2019 לחמש שנים, תקפה ל-1.5 מיליון דירות בעיר
● קביעת מחירי מקסימום לפי גיל הבניין ומצב הדירה, בין 5 ל-8.5 אירו למ"ר
● אפשרות להפחית שכר דירה בחוזים קיימים אם בעל הדירה גובה יותר ממחירי המקסימום בתוספת מסוימת (לפי המחירים בעיר ב-2013)
● הגבלה על שיפוץ משמעותי שכרוך בהעלאת שכר הדירה ביותר מאירו למטר
● גיוס מאות עובדי עירייה חדשים לפקח על יישום הרפורמה