מחיר למשתכן נכשלה והוכיחה שיש להגדיל את ההיצע ולא לחפש פתרונות קסם קצרות טווח

מדדי המחירים של הלמ"ס לשלושת החודשים הראשונים של השנה מלמדים על עלייה של כמעט שני אחוזים במחירי הדירות. בשעתו, המדינה הציעה מספר דרכים על מנת להתגבר על מצוקת הדיור. כדי להתמודד עם משבר הדיור, הקים משה כחלון את מטה הדיור במשרד האוצר שנועד לסנכרן בין גופי התכנון השונים. בנוסף, הוצג סל של פתרונות כדוגמת מחיר למשתכן, דירה להשכיר, הסכמי הגג, הותמ"ל ועוד. כל זאת בכדי להגדיל את מלאי יחידות הדיור בישראל ולהוביל להורדת המחירים בכלל השוק. עכשיו כשהוקמה ממשלה חדשה נשקל מחדש מודל "ארגז הכלים" של כחלון וזו הזדמנות לבחון את הפתרונות שהציעה המדינה בכדי להתמודד עם משבר הדיור.

אם נבחן את הצלחת המשימה בתוכנית מחיר למשתכן, נראה כי היו כמה בעיות מרכזיות שהובילו לכישלונה. המדינה יעדה מלאי מסוים של קרקעות בבעלותה לצורך מימוש התוכנית במקום לשווק אותן בדרך הרגילה באמצעות מכרזים וכיו"ב. כמו כן, נוסחו קריטריונים בהם היו צריכים לעמוד מי שרצו לקנות דירה במסגרת התוכנית. כלומר במקום לפתוח את שוק הדירות המדינה צמצמה אותו הן מבחינת זמינות הקרקעות והן מבחינת קהל היעד.

מצד הקבלנים, נוצר מצב בו הרווח הקבלני פחת משמעותית, מה שהוביל לעיתים לאיכות תכנון וביצוע נמוכות וכתוצאה מכך גם אלו שזכו בהגרלה בחרו לא לממש את הזכות לקנות דירה במסגרת התוכנית.

בסופו של דבר לא נוצר מצב של WIN-WIN ולא כל הצדדים הרוויחו - לא האוכלוסייה הכללית, לא הקונה, לא הקבלן ולא המדינה. המטרה של מחיר למשתכן הייתה להנגיש את רכישת הדירות על ידי הורדת מחירים, אך היא כשלה. ההבנה המרכזית מכישלון תוכנית 'מחיר למשתכן' היא שהדרך להגדיל את ההיצע היא לאו דווקא לערוך מניפולציות על השוק, אלא לאפשר למערכת הרישוי לעשות את העבודה שלה ולממש מלאי תכנוני קיים של יחידות דיור באמצעות היתרי בניה, טפסי 4 ותעודות גמר.

בדוח מסכם של מנהל התכנון לשנת 2019 פורסם כי בשנה זו אושרו כ-140,000 יח"ד במסגרת תב"עות - 133% מהיעד השנתי שמתוכן כ-10% במסגרת הותמ"ל. אך למרות הנתונים המעודדים במישור התכנוני, במישור המעשי אנו עדים למחסור ביחידות דיור שמוביל לעליה מתמדת במחירי הדירות. נקודת הכשל, אם כך היא בפער בין תכנון - תב"ע למימוש - להיתר.

אין ספק כי אחת הדרכים להורדת המחירים היא הגדלת ההיצע. הדרך לעשות זאת היא לשים דגש על קיצור הליכי הרישוי בהתאמה ליעדים התכנוניים. הפתרון למעשה כבר קיים. בדיוק כמו שהמדינה יכלה להקים גוף ארצי שאמון על ייזום ואישור תב"עות כך היא יכולה להקים גוף ארצי שפועל באותה רמה ומיועד להנפקת היתרי בניה תואמי תב"ע. כך ניתן יהיה לשחרר את הוועדות המקומיות מטיפול בהיתרים אלו והן יתפנו להיתרים הכוללים הקלות ושימושים חורגים שדורשים קבלת החלטות ברמה המקומית.

לא מדובר במשימה בלתי אפשרית, בדיוק כמו שהותמ"ל מצליחה לקדם תכנון ועדה ארצית לרישוי תוכל לאשר היתרים תוך מספר חודשים באופן יעיל ומהיר ולאפשר ליזמים לממש את המלאי התכנוני שייצר מנהל התכנון.

משבר הדיור הוא משבר מורכב ומתמשך שאת ההשלכות שלו נרגיש גם בעוד עשרות שנים כאשר אנשים שגרים כיום בשכירות לא יוכלו להרשות לעצמם לעשות זאת כאשר יכולת ההשתכרות שלהם תפחת. המדינה חייבת לפתח מגוון פתרונות למשבר שיתנו מענה לכלל האוכלוסייה בין אם ע"י קיצור הליכי רישוי, מתן תמריצים לבניה של דירות קטנות, הגדלת מלאי הדיור הציבורי, או מתן הלוואות בערבות המדינה ויפה שעה אחת קודם. 

הכותב הוא מנכ"ל ומייסד נתיבי הקמה - חברה המתמחה בניהול הליכי סטטוטוריקה ורישוי