הדילמה של ליצמן: האם להמשיך או לא במחיר למשתכן

2,499 בתי אב נרשמו לתוכנית הדיור הממשלתית "מחיר למשתכן" בשלושת השבועות הראשונים של חודש יוני. מדובר במספר גבוה יחסית שמצביע על עלייה מממוצע הנרשמים טרם תקופת הקורונה.

לתזמון של הנתון המפתיע, עשויה להיות השפעה על מדיניות הדיור של שר הבינוי והשיכון הטרי, יעקב ליצמן, שמתלבט כיום לגבי תוכנית הדיור לכלל המשק. משיחות שקיים "גלובס", עם גורמים שונים בקרב מקבלי ההחלטות, נמצא כי בצמרת משרד השיכון מתלבטים בין שתי אפשרויות: תוכנית דיור ששמה דגש על הפריפריה, או הארכת חיי מחיר למשתכן, גם אם בשינויים משמעותיים.

 הרשמה לזכאות למחיר למשתכן

סיוע לזכאים גם בדירות יד שניה?

בשבוע שעבר פנה ליצמן לשר האוצר, ישראל כ"ץ, והודיע על כוונה אפשרית של משרדו להפחית את גובה מס הרכישה למשקיעים בפריפריה. קודם לכן פורסם כי הוא שוקל לסייע לרוכשי דירות בפריפריה, באמצעות מענקים ישירים לרבות בדירות יד שנייה. מדובר בקרקע שקודמיו לא העזו לדרוך בה - תוכנית הדיור "מחיר מטרה" של שר השיכון לשעבר, אורי אריאל, ואף "תוכנית מע"מ אפס", של יאיר לפיד שלא מומשה עסקו רק בדירות חדשות. וכך גם מחיר למשתכן שהוביל שר האוצר לשעבר משה כחלון.

מבדיקת "גלובס", התמקדות בפריפריה היא החלופה המועדפת על ליצמן, אלא שנכון לעכשיו, התוכנית לא אפויה. כך למשל לא ברור מה יהיו גבולות ה"פריפריה" המדוברת.
לצורך הדגמה - ב-2019 רכשו זוגות צעירים כ-20 אלף דירות ביישובים שאינם באזורי הביקוש (מחוזות הדרום, הצפון וחיפה). סיוע למסה כזו של רוכשים בעתיד, עשויה להצטבר למיליארדי שקלים. על כן במשרד שוקדים על הגדרה מצומצמת של הפריפריה, אך זו טרם גובשה, ויש גורמים שהביעו חשש באוזנינו כי ליצמן ינסה לתפור את ההגדרות לריכוזים של אוכלוסייה חרדית, מה שעלול בסופו של דבר לטרפד את היוזמה אצל היועמ"ש.

נתיב אחר שנשקל הוא כאמור הארכת חיי תוכנית הדיור הממשלתית הקיימת. לצעד שכזה יש כמה יתרונות ברורים: תוכנית שהשוק מכיר, וכך גם המנגנון שמתפעל אותה. נזכיר כי בעבר מנכ"ל משרדו הטרי, יאיר פינס, הביע אמון בתוכנית. מה שכן בטוח הוא שאם התוכנית תוסיף להתקיים יוטמעו בה עקרונות חדשים.

עם זאת הסיכוי לכך נמוך. ליצמן, אינו מחובבי מחיר למשתכן, ועל כן במשרד שוקלים שתי אפשרויות להפסקת התוכנית. גישה אחת דוגלת בסיום מהיר, כלומר להעביר החלטה במועצת מקרקעי ישראל, הגוף המנהל של רמ"י, שקרקעות לא ישווקו יותר לצורך מחיר למשתכן, ובאופן כזה לתת לתוכנית לגווע לאיטה.

החשש במשרד הוא שצעד כזה יקפיץ את מחירי הקרקעות ובעקבותיהן יעלו גם מחירי הדירות. הגישה השנייה שנשקלת היא להגביל את שיווק הקרקעות למחיר למשתכן למחוזות גיאוגרפיים מסוימים בלבד. בלשכתו של ליצמן ובמשרד השיכון סירבו להגיב.

1,400 דירות שהזכאים ויתרו עליהן

מעבר לגישה של ליצמן, יש גם נתונים מהשטח שמצביעים על החסרונות של מחיר למשתכן. למרות המשך ההרשמה לתוכנית, נמשכת העלייה במספר הדירות שעליהן הזכאם ויתרו. מבדיקתנו יש כיום 1,400 דירות שכאלה, שכיום מוצעות לקהל הרחב (לא משקיעים).

בעכו, מוצעות למכירה 369 דירות, בקרית ביאליק 215, בדימונה 163, ובנהריה 107 דירות. ויש גם עשרות דירות בירוחם (91), בקרית מוצקין (80) ובחריש (74).

החסרון של הדירות הללו כפול - הן לא באזורי ביקוש, ולעיתים לא מתאימות לזוגות צעירים. כך למשל בקרית מוצקין, מציעה חברת אשדר דירת 4 חדרים, שניתנת להסבה ל-5 חדרים, בקומה ה-22, ששטחה 151 מ"ר, ב-1.56 מיליון שקל. מדובר במחיר יקר לאזור עבור זוג צעיר. חברת רמי שבירו מציעה למכירה בפרויקט בנתניה שתי דירות גן ודופלקס בשטחים של 140-150 מ"ר ברמות מחירים של 2.31-2.39 מיליון שקל. כלל לא נמוך לזוג צעיר.

המלאי העודף מעיק על הקבלנים, ואם משפרי הדיור לא יגלו עניין בדירות הללו, משרד השיכון יהיה חייב להתערב. זאת כיוון שהתקנות הקיימות כובלות את ידי הקבלנים, שלא יכולים למכור אותן בשוק החופשי. כל הדילמות הללו שניצבות סביב מחיר למשתכן במתכונתה הנוכחית, מול רצונו של השר ליצמן לשנות את השיטה - רחוקות מפתרון. מבחינה זו תקופת הקורונה וההגבלות דווקא מאפשרת לו מרווח זמן לחשב מסלול מחדש - אלא שהציפייה בשוק היא שההכרעה תתקבל מהר ככל הניתן.