הסכם מדף בתמ"א 38: שורה של מגבלות על עורכי הדין של בעלי הדירות

הרשות להתחדשות עירונית פרסמה להערות הסכם מדף חדש המתייחס ליחסים בין עורכי דין לבעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38. מדובר בהסכם מדף דומה לזה שפרסמה הרשות הממשלתית בעבר, הנוגע להסכם מול יזם בפינוי בינוי, ומטרתו המוצהרת היא לתת כלים בידי בעלי הדירות לדעת מראש מה הקווים המנחים שצריכים להופיע בחוזים.

ואכן, הסכם המדף כולל שורה של סעיפים חשובים שמטרתם להאיר את עיני בעלי הדירות למקרים מסוימים ואף לקבע נושאים כמו שכר טרחה או אחריות ומחויבות של עוה"ד מטעם בעל הדירות שהיום אינם תמיד ברורים.

נושא חשוב נוסף שמופיע בהסכם מתייחס למצב שלא היה ברור עד היום, והוא מקרה בו עו"ד חדל לייצג את הדיירים, ומה הכללים לכך. נושא נוסף מתייחס לשכר הטרחה של עוה"ד וברשות להתחדשות עירונית אף הולכים צעד אחד קדימה וממליצים שהשכר יחושב על פי מספר יחידות הדיור בפועל ולא רווחים עתידיים כפי שחלק ניכר מהענף פועל כיום (מה שעשוי לא פעם להוליד מראש ניגוד עניינים מובנה לטובת היזם).

חשוב לציין כי הסכם המדף טרם פורסם לציבור הרחב, אלא רק להערות. עוד חשוב לציין כי בדומה להסכמי מדף אחרים, מדובר בהסכם שגם עם פרסומו לציבור יהיה בגדר המלצה אך לא חובה חוקית.

כאמור, בעוד מדובר בצעד חשוב, הסכם המדף הנוכחי מעורר הבוקר סערה משום שמסתבר שהרשות להתחדשות עירונית פרסמה אותו ללא התייעצות עם לשכת עורכי הדין וזאת למרות שדיונים מקדימים בנושא דווקא כן נעשו. כך, גילו הבוקר בלשכת עורכי הדין כי ההסכם כולל שורה של נושאים קיצוניים לטענתם, המטילים על עורך דין בעלי הדירות בפרויקטי תמ"א 38 מגבלות קשות.

כך למשל, "עורך הדין לא יהיה רשאי לייצג גורמים ו/או נציגויות אחרות ו/או יחידים אשר עשוי להיות להם ניגוד עניינים עם הפרויקט ובכלל זה שכנים ו/או בניינים גובלים אשר אינם חלק מהפרויקט וייצוגם יגרום לניגוד עניינים". סעיף זה קובע כי המגבלה על עורכי דין תהיה רחבה הרבה יותר ממה שנחשב בתחילת הדרך ומקרים בהם בניינים שכנים יהיו מעוניינים לקדם פרויקט לאחר שראו את הבניין מעבר לכביש מתחיל תהליך יהיו סגורים בפני עוה"ד. חשוב להסביר שלא מדובר במקרה היפותטי, והוא מתרחש לא פעם בשוק.

גורמים ברשות להתחדשות עירונית מסבירים כי אכן התקיימו ישיבות עם נציגי עורכי הדין בתקופה האחרונה וידוע כי חלק מהנושאים מוסכמים וחלק לא. עוד מסרו אותם גורמים כי המטרה של הפצת הסכם המדף להערות היא ללבן כעת את אי ההסכמה ולנסות להגיע לעמק השווה. כלומר, הנוסח המדובר אינו סופי וחלק מהסעיפים עוד צפויים להשתנות.

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר: "מטרת הסכם המדף היא לאפשר לדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית לחתום על הסכם אשר מגן על זכויותיהם, ומאפשר את הגברת הוודאות בתחום. ההסכם מובא בימים אלה לדיון עם לשכת עורכי הדין, כמו גם גורמים רלבנטיים נוספים, מתוך רצון לשתף פעולה ולהגיע להסכמות הדדיות. רק לאחריהן, יופץ לציבור הרחב דרך אתר הרשות הממשלתית".

עו"ד אברהם ללום, חבר המועצה הארצית ויו"ר מנהל של פורום המקרקעין הארצי התייחס היום להסכם המדף המוצע ואמר: "לשכת עורכי הדין תפעל בדרך המקובלת כך שמחד ישמרו הזכויות של בעלי דירות ומאידך ציבור עורכי הדין לא יפגע מאחר שפקיד בכיר קיבל החלטה שאין לה כל חיבור למציאות בחלק מהפעמים".