תקדים: קיבוצים ישלמו עד עשרות אלפי שקלים עבור כל בית שישויך לחבריהם

העברת בעלות על דירות לחברי קיבוץ, במסגרת מה שמכונה "שיוך", היא הליך שמחויב בתשלום השבחה, ומי שאמור לשאת בו, במקרים שמתקיימת תוכנית משביחה, הם הקיבוצים. כך קבעה ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה צפון, בראשות עו"ד רונית אלפר. זאת במסגרת החלטה בעלת משמעויות נרחבות, שהתייחסה לקיבוצי אצבע הגליל, אולם עשויה להקרין לקיבוצים נוספים בארץ.

הפעולה המכונה "שיוך" היא יוזמה משנות התשעים, שבאה לידי ביטוי בהחלטה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מערכת היחסים הרגילה בין הקיבוצים לרמ"י הייתה, שהם היו חוכרים את כלל הקרקעות - אלו שנועדו לשימושי חקלאות ותעשייה ואלו שנועדו למגורים - מרמ"י, כמקשה אחת. על פי ההחלטה של רמ"י, הופרדו קרקעות המגורים, שעליהן הבתים ששימשו את החברים, מיתר הקרקעות; לאחר מכן קרקעות המגורים הושבו לרמ"י, והקיבוץ המליץ בפני רמ"י לחתום באופן פרטני על חוזי חכירה מול חברים שונים. באופן זה הועברה הבעלות על הבתים לחברים.

השבחה ללא היטל

בעקבות הליכי השיוך, אושרו בקיבוצים רבים תוכניות שהשביחו את הנכסים, בצורה של הגדלת זכויות הבנייה. כך אירע בקיבוצי אצבע הגליל, ואולם אז הדהימה הוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה גליל עליון, כשקבעה, כי הם חבים בהיטלי השבחה, משום שמעמדם של הקיבוצים בהליך השיוך דומה לזה של בעל נכס שמחויב בתשלום היטלי ההשבחה, כשהוא מוכר אותו.

מ-2015 שלחה ועדת התכנון המרחבית גליל עליון, מאות דרישות לקיבוצים לתשלומי היטלי השבחה, על השבחות שבוצעו בבתים ובקיבוצים השונים. במילים אחרות - הקיבוצניקים נדרשו להכניס יד לכיס ולשלם סכומים שמגיעים לעשרות אלפי שקלים. לאור זאת הגישו 15 קיבוצים עררים על החלטת המועצה: מחניים, שדה נחמיה, יפתח, כפר הנשיא, עמיר, עמיעד, חולתה, נאות מרדכי, שניר, כפר סאלד כפר גלעדי, הגושרים, דן, דפנה ומלכיה. המועצה האזורית גליל עליון הודיעה, כי היא תומכת בעמדת הקיבוצים.
זו הייתה רק תחילת הדרך. כבר ב-2015 דנה ועדת הערר המחוזית בעררים שבהמשך אוחדו לתיק אחד, ממנו עלו שתי שאלות עקרוניות: האם הליך השיוך הוא אכן אירוע שמחויב בהיטל השבחה, ואם כן מי אמור לשלם אותו.

הטענות של הקיבוצים, שיוצגו על ידי עוה"ד אהוד גנס, יונתן גולדשטיין, רון רוגין וזוהר אלבג היו מגוונות, ועיקרן היה, שמדובר בקרקעות רמ"י, שממילא פטורות מתשלום היטלי השבחה, שכן מוטל עליהן היטל חוקי חלופי שמכונה "חלף היטל השבחה". עוד טענו הקיבוצים, כי הם כלל לא נהנו מפירות ההשבחה, וכן כי הם זכאים לפטור מהיטל השבחה על דירות מגורים של עד 140 מ"ר, וזאת לפי החוק. המועצה האזורית גליל עליון, שיוצגה על ידי עו"ד ורדה גילה, תמכה בעמדתם.

לעומת זאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שיוצגה על ידי עורכות הדין לילך גפני וענת באור פרל, ורמ"י שיוצגה על ידי יונית פרידמן חיות, טענו מנגד, כי הקיבוץ היה אקטיבי בפעולתו מול החברים, שכן הוא המליץ על החברים שמיועדים לעבור את תהליך השיוך, וכי הליך השיוך אינו נופל על הקריטריונים של חלף היטל השבחה, ועל כן צריך לשלם בגינו היטל.

ויש גם פטור

כחלק מעבודת ועדת הערר, בראשות עו"ד רונית אלפר, היא קבעה כי התנאים לגביית היטל השבחה אכן מתקיימים במצב שלפנינו. במקרה כזה, מי שאמור לשלם את ההיתר הוא מי שהיה הבעלים או החוכר לדורות של הקרקעות, בעת כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה, ואלה היו הקיבוצים.

 יו"ר ועדת הערר, רונית אלפר. התנהלות של שנים רבות / צילום: כדיה לוי, גלובס

ואולם הקיבוצים טענו, כי מי שביצע את פעולת השיוך, היה בעל הקרקע - רמ"י, ולא הם. הם גם לא יכלו ליהנות מאותן השבחות מהתוכניות, כי לא קיבלו בעבורן כסף. מי שנהנה, טענו הקיבוצים, היה רמ"י.

ועדת הערר דחתה את העמדה הזו. להחלטתה, מי שבאופן מהותי עמד מאחורי פעולות השיוך בקיבוצים היו הקיבוצים עצמם. "ברור הוא כי ביסוד הליך השיוך עומד רצון הקיבוץ להעביר את קניינו במקרקעין לידי חבריו כך שהעברת זכות החכירה... לא הייתה מתבצעת אלמלא קיבלה האסיפה הכללית של הקיבוץ החלטה כאמור", הסבירה ועדת הערר.
עם זאת הוועדה קיבלה את הטענה, שלפיה בחלק ניכר מהמקרים, הקיבוצים יכולים לדרוש פטור מתשלום ההיטל, וזאת במקרים שבהם דירות המגורים שהוקמו בעקבות הליך השיוך, אינן גדולות מ-140 מ"ר.

ל"גלובס" נודע, כי בקרב קיבוצי אצבע הגליל לומדים בימים אלה את החלטת ועדת הערר, על מנת להחליט אם להגיש עליה ערעור, או להסתפק בפטור, שיכסה חלק מהנכסים שעליהם דרשה הוועדה המקומית היטל השבחה.