"הסכם המדף בתמ"א 38 יפגע במוטיבציה של עוה"ד לעבוד בתחום"

תגובות מעורבות בענף להסכם מדף בין עורכי דין לבעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38, שניסחו ברשות להתחדשות עירונית.

מדובר ביוזמה שמטרתה להסביר לבעלי הדירות בשפה פשוטה מה הסעיפים החשובים שצריכים להופיע בהסכם וגם למה חשוב לשים לב. במקביל, מבקשים ברשות להתחדשות עירונית גם לקבוע כללים שעד היום לא היו ברורים. אך עם פרסום הנוסח המוצע להערות, טענו בלשכת עורכי הדין כי במסמך סעיפים בעייתיים וכי יש עוד לגשר על פערים.

עו"ד דולפין מינצר-כרמון, שותפה במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים, מברכת על היוזמה, אך גם היא חושבת שיש עוד מקום לשיפור. "אני מברכת על היוזמה ובעיקר בכל הנוגע לקביעת כללים ברורים שימנעו מצבים של ניגוד עניינים", כך אמרה  מינצר-כרמון, המתמחה בהתחדשות עירונית. "אחד הקשיים בפרויקטים של התחדשות הוא חשדנות הדיירים וככל שיובטח כי נאמנות עוה"ד המייצג הנה כלפי הדיירים הדבר יקל על ביצוע הפרויקט. למרות שאין לו תוקף חוקי מחייב, הסכם המדף יתווה ויציב את הסטנדרטים הראויים בנוגע לייצוג הדיירים. בצד זאת נראה, כי מחד הסכם המדף מטפל ומונע ייצוג של דיירים בנסיבות שאין בהן בהכרח ניגוד עניינים, ואף להפך - ייתכן שיש בהם משום ערך מוסף עבור הבעלים, כגון ייצוג בניינים סמוכים. נראה כי קיים צורך שהסכם המדף ישלים את קביעת ועדת האתיקה של לשכת עוה"ד ויגדיר מיהו לקוח קבוע ומה המבחן לכך. בנוסף, ההוראה בהסכם לפיה התשלום יבוצע פיזית על ידי הבעלים, היא מכבידה שלא לצורך, קשה ליישום מבחינה מעשית ולדעתנו לא מוסיפה להגנת הדיירים".

הראל פרץ, מנהל חטיבת התחדשות עירונית של קבוצת גבאי, התייחס אף הוא לנוסח הסכם המדף. "כל דבר שבא בכדי למנוע מצבים של ניגוד עניינים ובכוונה להגן על זכויות הדיירים, הוא מבורך וחשוב. בנוסף, ככל שהזמן עובר, שוק ההתחדשות העירונית נכנס לשיווי משקל, והמערכת הרגולטורית מטפלת במרכיבי האי-ודאות ובוודאי שזהו מצב שאנחנו רוצים לראות. עם זאת, יש לשים לב ולהיזהר כאשר נכנסים לעניינים מסחריים שבין בעלי דירות לעורכי דין, בעיקר בנוגע לחופש העיסוק ונושא הגביה. תקנה כזו, עשויה להוביל לחוסר עניין מצד משרדי עורכי הדין הבכירים והמנוסים, ולהניא את המשרדים הגדולים והמנוסים מלחתום על חוזים מול דיירים, כמובן שדבר כזה עשוי להשפיע על טיב ואיכות השירות ועורכי הדין בפרויקטים מסוג זה".

עו"ד זיו גרומן, המתמחה בהתחדשות עירונית, אמר היום: "בכל מה שקשור להגבלה של שכר הטרחה יש להבחין בין המישור האתי (ניגוד עניינים שהוא נושא שעל לשכת עורכי הדין לדון בו ולא המדינה) לבין התערבות בהסכמים בין שני צדדים. עו"ד שמייצג דיירים אכן לא אמור לייצג אותם מול יזם איתו הוא עובד באופן שוטף, והדגש הוא על עבודה באופן שוטף ולא פה ושם, כיוון שאז בהחלט עלול להתעורר ניגוד עניינים".

"למה צריך להמציא את הגלגל מחדש?"

אינג' צחי גינזבורג, מנכ"ל חברת נופ הנדסה הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, סבור שהתערבות ממשלתית בשוק אינה בריאה: "לצערי, שוב אנו עדים להתערבות הממשלה בכוחות השוק הפרטי. הדבר יפגע במוטיבציה של עורכי הדין לעבוד בתחום ההתחדשות העירונית והם יעברו לתחומים אחרים. כיום נהוג שכל עו״ד מבקש את שכר הטרחה שהוא חושב שמגיע לו, והיזם הנבחר יכול להסכים לכך, לנהל עמו מו"מ בנושא או לבקש מהדיירים להחליף את עורך הדין. לא נתקלתי בניגודי עניינים עד היום בנושא זה. כל עו״ד שייצג דיירים מולי תמיד ייצג רק אותם ומעולם לא פעל בניגוד לעמדת לקוחותיו. דעתי היא שברגע ששכר הטרחה יהיה קבוע, מוטיבציית עורכי הדין של הדיירים תקטן ורוב העבודה המשפטית הקשורה בהחתמת הדיירים ובפינויים מהדירות, 'תיפול' על עורכי הדין של היזם".

גם עו"ד אמיתי ארליך, שותף מייסד וראש מחלק נדל"ן בפירמת GEE law, מבקר את הנוסח שפורסם: "נקבע בהסכם המדף כי לעורך הדין שמייצג את הדיירים לא יהיה קשר עסקי או משפחתי עם היזם. יש כאן הסדר מיוחד, ששוב פוגע בחופש ההתקשרות בין צדדים. ההסדר המקובל למניעת ניגודי עניינים, הקיים בכל המשק, הוא שקיפות וגילוי, המלווים בהסכמת הצדדים. למה צריך להמציא את הגלגל מחדש דווקא בעסקאות של התחדשות עירונית? שוק עריכת הדין בנדל״ן מכיל מספר בהחלט סביר של שחקנים מקצועיים והרבה יותר שחקנים שאינם מקצועיים. ההסדר שמוצע, בחר בצורה מוחלטת לתת לדיירים ייצוג פחות מקצועי על פני ייצוג מקצועי. לפני שנכנסים לצעד כל כך דרמטי ופוגעני, שעל פניו נראה מיותר, ניתן היה לחפש חלופות פחות פוגעניות, כדוגמת עורך דין חיצוני שישמש כ'נאמן בטוחות', אשר במקרה בו עורך הדין של הדיירים נמצא בקשרים עסקיים עם היזם, יחזיק את הביטחונות ואת יפויי הכח עבור הדיירים".